购买商铺注意事项和风险

如果你买门面，你连这些东西都没搞清楚的话，你不当韭菜谁来当？如果你看完我这期视频，你买门面还在打水漂的话，你来找我，所以说这批视频很干货，大家一定要注意听好吧。第一，户数与门面的配比，人均零点八个平方，我给大家举个例子啊， 比如说两千户的小区，一家是三口人，那么就是六千人，六千人乘以零点八的话，就意味着这个小区的商业不能超过四千八百个平方，如果超过的话，他的商业就过剩，你就要考虑这个门面究竟适不适合入手。第二，住宅是刚需的还是改善的？ 一定要注意，你买的社区底层上面的住宅啊，一定是刚需的是最好的，因为刚需的前期的入住速度比较快，大部分他是没有房子的，我买的房子急着住，如果是改善类型的小区的话，可能自己有一套房子，那么我就不急着入住，所以说入住 规划起来就没有这么快。第三点，是否是全业态？有句俗话说的好，民以食为天，如果你买的门面没有烟道，做不了餐饮的话，就意味着你少了百分之六十到百分之七十的租客，你的门面就会受限制性很大。 第四点，是否在人流动线上，这个是很关键的一个点，就是你买的门面一条街是否有学校和医院的必经之路， 这个学校是封闭式的还是开放式的啊？医院是住院部还是门诊？买门面一定要买到门诊对面的门面，一定要买到开放式学校的门面。所以说是否在人流动线上，这个是买门面的最重要的一个点。第五点，看 cad 图纸，什么叫做 cad 图纸？他也叫做工程图纸， 他跟我们普通的营销图纸不一样，他的层高面宽，包括里面有没有柱子他会很清楚，因为有一些营销图纸他 会做简化，导致你交房了之后，可能门口有个柱子你都不知道。第六点，门宽与进深的比例一定要达到一比二，意味着五米的门宽，十米的进深才是最合理的，如果他的进深太长的话，就会导致他的展示面不够好。 第六点，附近成熟门面的租金。你要买一个新开盘的门面，你要打听附近已经有入住率小区的门面的租金是多少， 那么再结合他现在卖的价格看他的回报率能否达到五个点。如果他的卖的价格太高，而附近成球门面的租金太低的话，达不到五个点，那么这个门面他就不具有性价比。第八条，门面的层高最好是在五米五以上，因为五米五以上的层高他可以隔为两层， 像做餐饮的话，一楼做堂食，二楼可以做包房，像做便利店的话，二楼可以堆货。那么第九点，门面是否有外摆？很多餐饮店是喜欢的，到晚 晚上他也有人间烟火气，氛围能够好一点。第十点，是否是双面街？买门面氛围感是很重要的，比如说我买一个小区一千七百户的门面，对面也是一个一千七百户的小区，那么他的小区的双大门是对着的，他就会形成人流量的互通，氛围感就会特别的强。 第十一点，门面有无台阶、绿化遮挡，是否配备有车位，如果门口有台阶的话，现在的人都非常懒， 一步一个台阶就意味着少了百分之十的人流量。绿化遮挡他会遮住商家门面的展示面，车位的话是方便停车的。 第十二点，住宅的销售进度，你买门面一定要去房管局当地的官网查询他上面的住宅销售进度，如果销售进度缓慢的话，就意味着他的入住率也特别的慢，一定要查他的这个网签备案是很关键的一个点。第十四点也是大家很关心的一个点，买到期铺烂尾了怎么办？所以说 买期铺之前一定要查房贷的一个负债情况，在有关平台上就可以查，如果这个房贷的负债情况很严重的情况下，我建议大家不要碰。如果大家能把这十四点在买铺之前全部了解清楚的话，你买的能力还打水漂的话，你来谈我儿时好不好？我是摩托车头，我们下期见。

现在投资商铺有五大坑，踩中一条要你的半条老命，踩中两条就让你资产归零，如果你全部踩中，让你负债一生。今天小东哥把这五条分享给大家，特别是第五条， 你如果说现在想买商铺，你一定要看完，嗯，并且分享给你身边有需要买商铺的人，避免他们也入坑。 第一坑就是我们底商都给你包住，一般你到售楼部，售楼部给你说我们已经签约了什么什么商家，多少钱一个月， 然后回报率能达到八个点，九个点，十个点，像这种你千万要注意了，等到交铺给你的时候，给你三个月的租金的作为违约金就已经很不错了，到时候你的商铺 真的能做到这个价吗？嗯，那么第二坑就是我们的配套商铺，比如说医院，学校门口的商铺，一般我们学校的话，对于我们商铺的一个价值是没有 多大的带动性的，医院还好，但是你要搞清楚他的大门口到底朝哪边开，中间有没有隔离带，有没有斑马线，人流能不能过得来，特别是这个商铺没修好，医院还没修好的，这种 谨慎购买。第三点就是债权纠纷的商铺，因为大部分的商铺的话，我们开发商都去抵押过的，遇到有点小的开发商，他给你抵押了之后，他根本没钱解押。你去买商铺的时候，第一要全款，第二又不能马上网签，像这种商铺的话，你要谨慎购买，谨慎购买。 如果说你去买商铺，他能够首付百分之五十，然后正常贷款的话，像这种商铺你直接买就是了。第四就是产权纠纷的，到售楼部看商铺五证不全的不能买，自建房的不要买，回迁房的不要买，产权的，土地形式一定要是出让的才可以去买。 然等到你钱付进去了之后，最后扯皮的时候你才知道吃了大亏啊，连本都没有了。最后告诉大家，投资商铺只是让你的资产保值增值，并不能让你一夜暴富。 如果说你要贪图高回报，我劝你把钱老老实实存到银行是最稳妥的。在贵阳买铺几千万的事情，你不问一下小东哥你就确定了吗？

商铺呢是一种高投入的不动产，在购买的时候呢，就会发现商铺中存在着比较多的内容，很多的常识都非常的关键，于是好多人不知道该如何下手， 那么购买商铺流程是什么？购买二手商铺又需要注意什么呢？今天呢就来简单谈一谈 买商铺的正确流程。首先呢看铺面，算价格，交定金，签合同，准备呢按揭资料。 其次呢面签审批，按揭贷款，开发商备案网签。然后呢交税，交了按揭保险，等待放款，给开发商拿发票，交房验房办理呢物业手续，交纳住房维修基金。最后呢你就可以拿到商铺，然后呢 去出租，经营装修。不过呢，一手商铺和二手商铺呢还是有区别的，二手商铺呢，签订三方协议，交定金，交首付先苹果银行呢，交资料，办理按揭手续， 签订了房管局合同，办理过户，交税等等，之后放款办理呢交房手续，大概呢就是这样的一个流程， 在这里呢要提醒两点，第一点呢就是税金，不论一手商铺还是二手商铺，都是按照呢百分之三来交契税， 商铺交易交纳税金的时候呢，还会有增值税，土地增值税，个人呢，所在税，印花税，工本税这些一个呢都不能少。第二点呢就是按揭的时候呢，首付是百分之 五十或者呢更高利息，按照呢标准利息计算，现在银行商业利息呢应该都不低于呢百分之四点二，有的呢甚至更高，而且根据呢每家银行的政策不同，还会有上调， 而且呢不能使用公积金，只能使用商业按揭，而且呢按揭的时时间呢不能超过十年。希望以上内容呢，对各位呢，在南京买铺呢能有所帮助。

买商铺的阿根坑，可以让一铺养三代，分分钟变成三代养一铺。 低坑。很多公司都会承诺未来五年的租金水平，甚至会将前三年的租金直接返还给你。但羊毛出在羊身上，其实就是先抬高售价再见面，而你就是那只羊。 第二坑，有些商铺为了证明自己的铺位有多么的牛逼，会对外宣传，如果你交房后两年内后悔了，开发商可以等价回购，让你没有后顾之忧。听上去无比酷炫对不对？开发商也很有诚意是不是？ 但开发商其实就是变相融资，问你借钱，然后两年后无锡返还给你，这笔钱在他们手里都滚了好几波了，还不给你利息，而你就是那只待宰的小肥猪。第三坑，很多时候商铺为了显示性价比， 会给你四点五米层高，买一层还送一层，硬生生的给你隔出两层，那你去二楼看看能站直吗？ 斯肯买商铺经常会看到这样的宣传，自由组合，百变空间，听上去是不是很年轻，很符合当下潮流啊？但给出这样的方案的商铺，其实开发商自己都没想好未来能干嘛，就造了一个可分可合的概念给你， 所以下次看到这样的宣传页，就把它折成纸飞机哈口气吧。第五坑，很多人都会担心买了之后没人运营，商铺变死铺。 所以很多开发商会对你说，不要担心啊，我们的商铺都会签约一个运营合同，我们有专业的运营公司帮你打理，听上去很厉害对不对？运营公司看上去也很高大上对不对？你也读定自己的商铺，未来就是那只会下金蛋的母鸡。可真相， 如果商铺能运营起来倒还罢掉，万一运营不起来，租金达不到预期，公司倒闭，他们去工商局一个注销就可以了。这个时候你真的是喊破喉咙都没人理你了。 第六坑，很多商铺会告诉你，我靠着哪个商业，挨着哪个综合体，所以未来的人气会很旺。这句话没错，但还有下半句他没说。周围的人气是很旺，但不代表你的商铺会很旺啊。综合体虽然提升了人气，但也最大程度吸干了人气。 综合体外面的金阶层死铺的案例比比皆是，因为大家都去综合体了，谁还在外面瞎逛啊？第七坑，你还会遇到这样的商铺，卖给你五个或者十个平米的铺子，因为面积太小，告诉你只有产权，没有使用权，使用权要把大家的小铺子 组合成大铺子，才能对外运营招商。这种商铺的本质就是大铺子太贵，找不到人骗，所以用小一点的铺子来忽悠你，承诺你的年化收益百分之两百都是假的，签一百份合同都没用。 一把坑。新区的很多商铺会告诉你，临街，所以价格就贵，千万别当真啊。临街你要看的临的是什么样的街，很多临的都是车行道，当你拿到手之后，每天只能看着呼啸而过的汽车，以后的铺子基本只能做广告位了。 当然，我上面说的这些坑肯定还不是全部，但如果你还只是第一次听到这些，真的还是趁早远离商铺吧。

在商铺买卖时，我们要注意哪些问题？怎样才能不被售楼员忽悠呢？首先要确定商铺的投资价值，商铺主要有零基型商铺、社区型商铺、鞋子都有，商铺各自有各自的特点，零基商铺啊，位于闹市或者商业街，比较容易出租， 是众多商户们最为看好的选择对象。社区型商铺一般服务于社区居民，因此都以药店、超市、装修公司制的为主，投资有一定的风险。鞋子的商铺要看清所在的位置，是否是公司的聚集区， 选择时啊，要看这个地段是否有发展的潜力。其次要检查开发商的五证是否齐全，尤其是预售许可证是否和开发商的名字相符， 预售证的取得表明开发商已经具备的合法的销售资格。再者要谨慎签订购买商铺时的各类合同。这里重点要强调啊，在签订商铺买卖合同时，有关公摊面积、返足程度、贷款风险等需要注意的事项。其中商铺 不同于普通住宅，其公摊面积一般在百分之三十左右甚至更多。签订合同时，选择以面积计较方式为主的，要在合同附加条款里起名有关公摊面积的细则， 而返租程度往往都是空投支票，有一定需要和开户商签订返租合同，这样将返租合同的详细条款认真核对清楚，以防开户商从征做改。 金额较大的，建议请专业女士帮忙理店。任何投资都是有风险的，更不要说购买商铺，尤其是贷款上面啊，要量力而行，不能够完全依靠房租来偿还贷款，要有扣租期的准备金。最后要注意产权问题， 购买商铺因其涉及的资金较大，产权问题是重中之重，小产权商铺不具备上市交易的资格，投资需谨慎， 分购销售、返本回租、到期回购都是套路，要买必须是独立产权的商铺，所有者是完完全全有处置权，无论自己打理还是交付管理公司打理，其存在的风险啊。最小购买商铺途中，您有什么问题，欢迎评论区留言。

怎么样买商铺呢，才能够避免入坑？有这样一个问题啊，经常被忽略，要是遇上了，轻则纠纷不断，重则你的钱就打水漂喽。 首先呢商铺它是属于不动产的，如果我们要买一个铺子的话，第一个要了解的就是他有没有产权，如果是产权没有问题的话，那么这个时候就要看你买的是一手铺还是二手铺啦。一手铺的话呢，你就要先去了解一下开发商，去看看他的售楼部五证齐不齐全。这五证是哪五证呢？第一 国有土地使用证，第二建设用地规划许可证，第三建设工程规划许可证，第四 建设工程施工证。第五个也是最后一个那就是商品房预售许可证。这个证呢当地的房管局都是可以查的到的，如果是二手付的 话呢，我们就要去了解一下他的这个产权证是不是独立产权或者其他的产权，产权清不清晰，我们就需要在交易之前到当地的房地产交易中心做一个产权调查， 这个产权证明呢，就能够很明确的反映出他到底有没有抵押，或者说是其他的什么纠纷。签合同的时候啊，我们一定要和产权的这个本人去签，如果这个产权是有两个或者三个人的话，那么最好他们几个人都在抢。 如果说其中一个是委托人去签的话，那么这个时候呢，你就非常有可能只跟其中的一个产权人签了合同。另外一个产权人在交易的时候，他就非常的有可能 存在不同意或者是完全不知情的情况，如果是这样的情况的话，就会有很大的概率以后会出现纠纷，你不要以为我在夸大这个事啊， 原来你好我好大家好，后来闹掰了，什么都有可能不同意呢，所以啊，我们一定要注意这一个点。好了，那今天就先到这，如果你还有其他的问题的话，可以打在评论区，我们一起来探讨一下。