大兴旧宫和丰台哪个偏

像大兴这边的旧工啊，这个地方发展未来是怎么样的？其实这个区域呢，他这边主要的产业呢，还是以这个工艺为主，我看了一下他去年整体的 gdp 啊，就是这个镇来说，就是工业为主，三四十个亿这样的一个产值，所以相对来说啊，并不是很高。所以对于这个区域六七万的一个价格 并不能支撑起来他这一个价格，他但是为什么他这边价格这么高呢？其实主要原因还是离了这个朝阳跟丰台还有东西城都不远这么一个关系，所以 因为市区里边的一个外溢到这个地方，其实这个地方位置还是挺好的，四环到武汉之间，所以很多人来这边买六万多到七万的一个价格，整体这边品质还高。市区因为没有新的地块了嘛，所以说都是老房，所以这 这个地方就比较凸显，所以这个地方到底能不能买呢？我觉得还是可以的，但是呢要选择这种，比如说刚需，那你就选择七八十平米的，你要是改善，你就选择这一百二三的， 中间呢，我觉得并不是特别好的选择，因为来这就是为了改善或者这个纯刚需，你像纯改善的，你像市区里边房卖个千八百万的，到这肯定想买一个一百三四十平米的，你要买一个一百平米的，他改善也没有什么意义，虽然说小区好，但是他没有什么意义。 你像你要买大一点的，你像纯刚需的，他肯定手里边没钱啊，所以说就买个七八十平米的，他是能买能买的起的，所以你买太大，像九十多的，一百多的、一百零几平的这种 其实还是脱手的可能性会小一点，所以买这种类型的房，我觉得这个地块是没有问题的，希望能帮到你，有什么可以私信我。

丰台区，北京市主城区南面市丰台区。丰台区东与朝阳区接壤，北与东城区、西城区、海淀区、石景山区皮连，西北与门头沟区，西南与房山区，东南与大兴区相邻。总面积三百零六平方公里，下辖二十四个街道、两个镇，常住人口约两百零一万。 丰台区原属大兴、宛平、良乡三县，一九五二年撤销宛平县，成立丰台区。南苑区、石景山区隶属于北京市。一九五八年，南苑区、石景山区大步并入丰台区。一九六七年，石景山区建制恢复，划出丰台区。 永定河从丰台区川流而过，卢沟桥横跨在永定河上。卢沟晓月是著名的燕京八景之一。宛平成屹立在永定河畔。莲花池水孕育古都。北京素有先有莲花池，后有北京城之说。 境内由北京园博园、中国人民抗日战争纪念馆、世界公园、世界花卉大观园、莲花池公园等风景名胜区。

北京第一次土牌经过十一元报价，那么中海地产是以二十四点八亿啊拿下了大兴的旧工的 a 二板块，那虽然属于大兴区，但同时也是属于一 装新的综合配套服务区，为了弄清楚配套服务区到底是啥意思，那么我就通过了北京市规划和自然委员会的官网去查看了一下，具体呢是这样子的，就是依托良好的生态环境条件，积极发展高品质的生活服务业，提供完善的教育、文化、医疗、公共绿地等优质资源。 那么有了这个倍数，大概率就能猜的出开发商为什么会抢这个地，同时也大概率会到他未来会见什么样的风格。我尝试用四个维度呢来说一下这个地块啊，也方便您未来在做选择的时候也会更加清晰。那么首先呢，是这个地块的缝隙， 这个地块呢是居住非常纯粹，不执行套内的这个七零九零，也就是杜绝了很多小户型。同时呢，这个地块非常 方正，没有任何的配件，这个完全是妥妥的一个做高端住宅的一个性质。那第二个呢，就是这个地块信息啊，预估这个套设是五百九十套，那么政府的指导价为每平米七万三，那这个价格来对比这个二维码来说，的确是属于头部的。第三个的话，就精品分析 周边是没有的新房项目，周边的二手房呢，就以他身边的这个首开保利的西月城区和德县公馆为例，二手房均价在六万四左右啊，基本上是在二零一六年建设的次新房。 第四呢就是周边配套地块呢，它是位于这个南四环流江桥的东南处，西侧呢是德贤路，那么距离一桩呢，这个小红门的直线距离是超过两公里以上。呃，距离还是比较远的，但是它的自然公园资源是非常丰富的。 那么总结一下呢，这个项目呢，会成为整个旧工板块的头部选手，从单价来说就是碾压这个区域的二手房， 他很可能会做成像现在的中海金三啊，假三啊这样的品质。如果是您不着急的话，可以等一下这个项目上市，如果说等不了信访的话，这个区域也有品质不错的二手房，像万科的朗润园啊，葛洲坝的这个子俊府啊，富力的圣乐居啊啊，德县公馆，西月城镇还都不错的。

如果你近期想在北京买房，这条视频一定要认真看完，现阶段以下四个板块的房子，性价比真的超级低，能不买最好就别买。第一，旧宫北部，留香桥附近，它是大型一桩，丰台三区最边缘板块交界处，典型的三不管， 学校配套，产业规划要啥没啥，唯一的卖点就是五环以内，但这一点其实并没有什么实际意义，关键是房价还不便宜。 二台湖，它是朝阳大型一桩，三区的最边缘板块交界处，也是典型的三不管，整个板块被四条高速切成六块，内部连交通规划都不是很明确，而且还有两个超级大的垃圾场。 第三，衙门口桥东南角，虽然它属于石景山，但是没走几步就是丰台也有一点三不管，而且因为临时和五环路的阻隔，交通配套板块发展也很差。第四，后沙域，它真的超级尴尬，它把普宅建在了豪宅区里，因为有豪宅区的背书，虽然周边房子都不增值，但人卖的还不便， 还因为所在这豪宅区周边的生活成本又很高。附近的学校啊，好的咱读不起，普通的那是真不行，交通也不是很便利。

买丰台还是买大型？同样是六万六，而且在一个板块，您怎么选？都说宁当鸡头不当凤尾，大型的西红门这个板块现在在全北京的确比较旺。丰台科技园板块在南城这几年发展的很不错， 在最南边与大兴接壤。这个板块地铁稍微远一点，教育跟医疗也没完全跟得上。但是今天给您推荐这个项目呢，得房率超高，达到了百分之八十八到九十一，这个户型是一百一十九平米， 但是要看其他项目得至少一百三十平米，因为他套那水面积，也就是我们说的使用率很高。最后看看厨房，看看现在时尚的吊轨设计，如果您对地铁的依赖度不高，开车上下班，我觉得您可以看看这个项目。

朋友们，这来到丰台区的淮坊路，我们今天在丰台区逛一逛。丰台区这个区来的比较少，看一下 丰台区这些房子 来这个道路感觉相对于这个大兴和通州来比的话，这个区 感觉这个经济发展稍微要排名后面一点。为什么会这么说呢？ 就是因为平时经常晚上路过丰台区吗？他们这好多这个房屋的灯光都是不亮的， 好多片区我感觉比较空旷，所以说他这个发发展可能比他相比于其他区，他更偏向于居住那种商业性的写字楼就比较少， 所以说他发展比较缓慢一点。你看这边也是围起来了，估计用不了多久这个地方就要成为历史了， 大家不通过我的视频也是看不到这些地方。现在这个位置 处于南四环往南一点，我右手边就是南苑， 看这个左边这个小区都是住宅，刚才看了一下左边这个小区叫玉怀园，然后他的房子的均价是三万七左右 右，右边就是这些带拆迁的区域。呃，丰台区感觉这个这个房价可能要比其他区还要便宜点。 这个房子还是二零一七年修的，你看楼林应该不长，但是它的价位比其他区 比较便宜很多。这边还在这应该是个公园， 这边是南苑森林湿地公园，这个公园从地图上看非常的大，今天就不去这个公园去。这边是怀皇南路，看 刚才走的那条路，排行路不可能比较偏僻，然后这条路就比较算是比较 正规的城市道路。看他这个凤台区这两排的这房子，这个外墙色都有点近视啊。 嗯，偏红色的，看一下他这个这个小区的这个门还挺霸气的。还有 对面是德兴家园，可以看一下。啊，这房屋还在新修的。我在地图上看到这个片区有一个这个 万达广场。叫排行路店吗？一会进去看看。这就是万达广场，排行队 还行吧，大家可以看啊。我现在在这个怀化南路这， 然后这是万达广场吗？淮丰的万达广场，然后我们看一下丰台的这些房子。 现在接近八点了，你看这个灯光是不是没有多少？这条路是排行七十五， 看这个肉眼可看觉得这条路很冷清是不是？你看这些房子好多一层 一栋楼就没亮过几几个。人家前面有个地铁站，星光站，咱们坐地铁回家。

北京这些区域的房子啊，千万不要碰，买了呢，不仅住着不舒服，价格呢，可能还会贬值。哪啊价格，挖地的板块啊，比如说像咱们长安区的管庄、双桥、 大兴的旧宫，还有像丰台的兴发地、青塔这边，这些区域呢，都集中在四环、五环的沿线，表面上看呢，位置还挺不错的，而且价格也比较便宜，大概都在五六万左右，好像我们捡了一个大漏，但实际上这些地方的房子呀，横盘算比较不错的，未来呢，还有可能会贬值。 你比如说像咱们大兴旧工德贤公馆的这个项目，二零一七年开盘时候的价格呢，是七万块钱，但是你看现在的二手房价格，才五六万块钱一平方米，相当于贬值了一到两万块钱，你说业主是不是亏大了？为什么会贬值？ 两个原因。第一呢，北京现在是多核心发展，我们的产业呢，集中在一桩望京、栗子和上帝这些价值洼地呢，虽然距离产业区很近，但是他并没有吃到产业区的红利。相反呢，这些区域没有产业，那高 高净值人群呢，都被一桩跟利泽吸引走了，那这些地方呢，以前是八地，未来呢，可能也不会有什么发展。第二呢，也是因为这些区域本身自己也存在着各种各样的问题，像老婆小扎堆、城中村批发市场多，这些都严重影响了这些区域的价格。也是由于这些客观原因，导致了这些区域的发展也严重受限。 所以大家买房子的时候啊，千万不要贪图便宜。如果说你要想买一个区域的房子，一定要看看二手房的价格，如果这个区域二手房的价格严重低于周边的价格，那我劝你一定要谨慎了，毕竟二手房的价格呢，是经过市场考验的，大多数价格洼地的房子是很难逆袭的。懂了。

上一期视频呢，咱们重点讲了北京的城中村改造，在北京十七个当中，这一轮城中村改造的受益方丰台肯定得算一个。 丰台原本属于河北，负责拱卫北京，后来上世纪五十年代，北京沿用苏联的发展模式，就要把当时的北京呢打造成重工业的基地。发展工业你就得有地盘吧，所以就成立了通线专属， 把当时属于河北的通县、宛平、大兴、昌平等十几个县划了进来，进而合并到北京。 丰台呢，就是在那个时候成了北京的一个区。一直以来，在北京发展的总体规划当中，丰台的定位就是负责后勤交通，所以直到今天，你看丰台仍然是北京的交通枢纽和后勤基地，京港澳、 开三环、四环都与丰台关联。同时大红门新发地当年有九十多个集贸市场，而这些高速地铁市场、仓库，再加上河流驻军科研院所，就把丰台分割成若干的小块。 造成改革开放之后很长一段时间，大产业很难导入，所以现在丰台只有抱金融街大腿的利泽和专注于地铁相关产业的科技园发展起来了。 这也造成了丰台的买房人要么是金融街的从业者，要么是东西海学区的家长，要么是附近郊区赚钱的小业主，而丰台本地的从业者反而不多。 但是这一轮的城中村改造以及首都南北均衡发展的战略和新一轮城南行动计划的实施，给丰 台带来了前所未有的发展契机，可以在产业导入的过程中，终于可以把地理阻碍解决掉了。当然，人家丰台也确实在这么干，在过去几年当中，调整书记市场一共二百一十架， 书姐退出一般性制造企业三百六十家，仓储物料基地十四家，长途客运站两家，而且还清理了地下空间两千零一十七处， 全区实现留白增率一百七十四公顷。利用这些疏解疼退的空间，不见建成了现在的家右公园、酒精庄公园， 还加快了丰台站、立泽城市航站楼等重大交通枢纽。同时还完成了中央民族大学迁建以及北京十二中东校区的学校的建设，打造了一批优质 教育集团。医疗卫生体系也开始逐渐的完善，引入了天坛医院等优质的医疗资源。现在呢，丰台已经形成了轨道交通、航空航天两大千亿级的产业集群， 赚钱能力有了明显的提升。但是为了形成丰台赚钱丰台花，西城赚钱也在丰台花的局面。在消费端， 这两年丰台聚焦在中关村、丰台园、立泽金融商务区、方庄、马家浦等重点领域，着力打造高品质的消费圈。所以在明年，也就是二零二四年，预计立泽、大红门、马家浦这些三环地块很可能会迎来界面的大更新， 成为全北京范围的潜力地块。对此，老铁您怎么看？关注我，带您了解更深层次的财经地产。

那大兴第二梯率呢？我建议各位可以看星光城跟未来云城，基本是在五万多左右，旁边都有轨道交通的规划，而且配套相对比较成。 如果再往南，你说我就三四百万，三百多万我能不能买余阀？余阀这个板块一直在跌，旁个砖也是一样，横盘大兴营海。我不建议各位，因为八号线这边的配套不成熟，只有地铁口还是有点弱的啊。旧工心里话打概念，旧工北是德贤公馆板块， 和谐公馆是不是降价那旧公东还不错，有个地铁线，所以他的商业环境还是不错的，二手房还可以。那另外呢？就旧公西德贸和锦城园。哇，很多人说和锦城园卖了好多年卖不掉。为什么呀？还不是因为这个板块城市界面旧。那有没有地铁关注我，解决您的一切资产焦虑。