杭州老破小房值得买吗

杜老师，杭州的老破小还能买吗？老张，你这又是一个烂梗问题啊。先说结论，老破小呢，好住，但是未来不好卖啊， 如果更关注自助的话呢，是可以考虑入一手的，不过不咋增值啊。那优势和劣势啊，买老婆小都很明显。那优势端呢？第一条是位置啊，比较优越，交通很便利，周边配套很完善。那第二条呢，价格比较有优势啊，那第三条我实在是想不出来了。那劣势啊，也是比较明显啊，第一条是开车比较难，交通很拥堵，然后停车有点恼火。 第二条啊，是物业和绿化，基本等于没有很大比例，电梯都没有啊，那老人孩子啊，住起来很恼火的。第三条是户型啊，比较古早，拆改难度非常大。第四条是装修成本很高，管道你想换一下，电线你想换一下。 第五条呢，是有一些小伙伴啊，想着买了这个老破小啊，等拆迁，那国务院二零二零年就发了全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见啊，尽量是以旧改 来替代这个拆迁，大规模的这个拆旧最近几年是很少见的。当然还要明确，这个拆村和拆老婆小时这个有很大差别了啊。那为什么会说老婆小不咋增值呢？主要有这样几个因素啊，第一是目前啊，普遍主城的这个老婆小成交价格是在一百八到二三百万这个区间里边，那这个总价恰好是撞了新城有配套，有地铁线的这样一个价格 买，这个总价下，要是买新房啊，远是远了点，但那小生活品质是完全不同的啊。那第二条呢，是现状高于客户啊，这个年纪普遍是在二十五到三十岁九五后啊，那有更强的这种自我认知，他们梦想的生活是那种布灵布灵的啊，这跟老婆想能提供的那种现实啊，差距是非常大的。 第三条啊，这个都说可能老城的学区啊，相对来说会比较近，但其实现在目前杭州造新城的这个特点啊，就率先会明确教育集团的品牌集团化，这种办学新城啊，每个都贴了种牛逼闪闪的名校分校的标签。第四条啊，价格低 是吸引客户接盘的主要原因，那老婆小啊，只能随着这个城市新房的现价普涨而涨，但目前啊，新房现价一直压抑，还是挺狠的，这也就限制了这个老婆小的这样一个增幅，那这也就不太存在说老婆小暴涨的可能性 啊。今年呢，是个二手房交易的大年啊，建议持有老婆小的粉丝小伙伴们啊，趁这个年龄好赶快套现去改善啊。二手房呢，一面是要看收益，一面呢是要看这个换手率的啊，有时候房子好卖掉啊，会比这个收益率更重要。 那我们也感谢老张今天的问题啊，欢迎把您的意见呢发表在评论区，我们一起来认真的抬杠，讲人话，有良心，关注我，买房不踩坑！

首先就是说是老破小如果真正有价值，也就只有北京上海，要知道北京上海的市中心，他的一些资源是真正稀缺的，是不可复制的。杭州你说警方才和这一些地方，你说这些不可复制吗？ 完全可以复制，北京有四合院，上海有些有大量的资源，人潜物灾难他是不可复制。杭州只是除了个西湖是不可复制的，其他地方都可以，更加不用说其他城市。 那这是一个，所以就是说是不是说是所有的城市是都是试用的，这是一个。那么在当下这样的一种环境，人口结构，年龄层次，甚至年轻人的想法其实又多变了的情况之下，而且市场上的供应量，住宅的供应量已经是供大于求， 尤其是两三百万的这一个。以前你要知道老破晓是这样，以前市中心就是市中心，所有的配通全部集中在市中心，现在你说杭州为什么老破晓这么低啊？哎，地铁 怕四通八达半个小时，我可以到一个很好的一个新城，以前可能综合体所有的消费全部在市中心，现在甚至临安，是不是临平这些综合体都很好，是不是我老婆家我还都很不方便，而且老婆家市中心住的都是老年人，有些时候就是大家还是不愿意跟你老年人住在一起， 是不是你自己我们跟父母都要分开住的，不要说是其他的老年人。所以市中心你试试看看，你觉得未来谁会去住到老婆小？没有人啊，那人群是很小众的，就是或者这个人群是是因为买不起其他东西，所以变成住在里面的圈子，里面的人是比较小。 那以前市中心我刚才在说大家在工作以前反而是有奋斗的一代，我到上海是不是？我在市中心做生意，然后我就近买就近住是不是？然后需求大，然后又没地铁，只有在这个周边学区？或者怎么现在什么 东西这个逻辑全部都已经推翻了，是不是？现在老婆叫金融属性又没有没办法贷款是不是？所以就是说我觉得你完全完全推翻，点个赞，把问题写在评论区，我第一时间会回复你的。

杭州的老破小房子值得买吗？核心区的老破小值得买！杭州属于新一线城市，有非常诱人的人才落户，政策激发，年轻人不断涌入，加上城市不断的发展，核心区域的老破小永远都不会被淘汰。 首先，越靠近西湖武林山区的老婆小，其地段以及所享受到的学校、医疗、商业配套资源是非常完善的，是杭州好几十年的资源沉淀的集中地，也是杭州几千年文化底蕴的所在地。 其次，资金投入少，总价一百万到两百万的房子，选择性多，户型也非常全面，对于首付的要求的话也比较低，普遍三十万到六十万就可以拥有一套，对于刚步入社会普通家庭是非常友善的。第四，商业贷款年限普遍满足二十年到三十年的一个要求， 贷款额度也偏少，对于还款压力也相对来说比较轻松，压力少也不影响生活品质。还有一点，二手房大多数自带装修，遇见装修好的房子完全可以拎包入住，除去装修资金的压力，还有甲醛的烦恼， 运气好一点碰到急卖的房东，砍个十几万二十万也是大有可能。最后呢，还有是现在的政策上，买入老破小以后五到十年你需要出手置换，想购入更适合自己家庭需求的大耗屎 也还算。首套房首付比例的话也只需要三成，利率的话也是按照首套房利率算的，哪怕后期不自助 出租的租金回报率也是相当稳定。综合来讲，杭州市区老破小值得你拥有，欢迎大家在评论区讨论留言。

杭州的老婆小到底还能不能买？买房真的是地段为王吗？买了会不会砸手里？预算实在有限的？到底是买老婆小还是远大心手里有老婆小的，现在要不要抛呢？如果你也正在关注老婆小啊，正在纠结的，那这个视频可以点赞收藏，反复观看， 对你的选房思路啊，一定会有帮助。那什么是老破小？从字面意识上理解啊，就是房子年龄老，外表破，面积小，基本都是早期的职工方和安置房、经济适用房为主， 房子大都是七八十年代哈，到两千年之前建的，比如杭州最具代表性的几个老破小，警方，招辉翠苑、哈古荡新村等。那很多人考虑老破小啊，喜欢的地方呢，无非这么几点啊，首先是区位优势很明显，交通，购物、教育、医疗啊，资源丰富，走路几分钟， 开车十来分钟啊，基本都能满足所有需求。其次上车门槛低，早期很多老婆小孩面积都真的是比较小啊，三十到六十平为主， 加上呢，以前也没有所谓的什么公摊哈，基本都是石德面积，总价一百多万，两百来万呢就能拿下， 那还有相当一部分人呢，就是冲着小孩背书包去的。虽然不是每一套老婆小啊都是学区房，但杭州的第一梯队学区房啊，基本都是老婆小，教育优势明显，这也是很多朋友买房啊，优先考虑老婆小的因素。那老婆小这几个卖点啊，看起来还挺香的，是不是就可以闭着眼睛录呢？ 咱们先不着急啊，先看一下这几个致命的缺点啊，能不能接受，咱们再向前问。首先呢，没有金融属性，老破小正在失去金融属性啊，特别是那些七几年八几年的老房子，很多银行 啊，都不给老婆小贷款，如果是二十多年的房龄呢，贷款首付比例也非常高，那后期啊，一旦不给贷款哈，或者呢，要提高首付比例，那这个房子啊，金融属性呢，就正在被落荒，除了住以外啊，毫无价值。 如果你的房子必须高首付才能买，那你想一下哈，未来买老婆小的是哪些群体？他们是不是一般都没有钱， 没有那么多的首付？你提高了买入门槛啊，那他还会去买你的老房子吗？其实啊，是居住舒适度很差，停车老大难，每天呀，都要上演抢车位的游戏， 关键隔音还差哈，楼上干些啥事都能听得一清二楚。晚上烧什么好吃的哈，应该也能闻的出来。至于绿化物业哈，这个就更不用谈了，很多小区啊，几乎都没有。那再过五年哈，购房主力大军是哪些人群呢？ 八零后已经老了，现在是九五后跟零零后买房了。这个年龄段的人啊，都很幸福，生下来就没吃过苦。七零后的父母给了他们最好的生活环境教育，所以零零后的小年轻对消费要求非常高，根本不喜欢那些啊，没有电梯，下水道，反胃， 没有物业，没有园林，被他们称为啊没有灵魂，没有生活的房子。他们要求啊，小区要有跑道，一定要是塑胶的，要有会所啊，要有给狗剃毛的宠物店。你觉得他们愿意接盘老婆小吗？ 那老婆小未来的接盘群体就不断减少，未来的需求量变低，请问他的价格还能涨吗？第三个，教育优势哈，会被逐渐稀释，教育改革的大趋势啊，影响这个是最大的，教育扁平化，名校集团化。杭州现在新学校哈遍地开花， 优质教育呢，越来越普及，加上新生儿啊，数据连连下滑，学区房的热度啊，大概率哈一去不复还。那现阶段还想单单凭学区哈一飞冲天的，显然已经不可能了。学区呢，加上居住品质哈，多重因素啊，才是影响房价的关键。最后做个总结哈， 从增值与改善角度看，卖出老破小是换品质更好的新房，一早不宜迟。那如果单从消费的角度来看，好你买老破小就是想给孩子上学用的，愿意花两百来万去买张学票的哈，那也是可以的。 不过记住哈，学区一旦用不上了，有机会啊，就应该果断置换，不要犹豫，要知道这类资产哈，已经跑不赢大盘了，哪怕杭州还在高速发展中，有城市发展红利，可能呢，你也享受不到。听到这里 啊，可能有人要说了，那我买套房子就是自己住，怎么方便怎么来，也从来没想过去卖，管他是涨还是跌。那咱们呢，话先不要说的太早啊，你要知道，百分之九十九的人都会面临置换问题，只是啊，时间问题而已， 所以你还是要长远考虑他的流通性，买入的时间节点是否合适。现在呢？买了这个房子，未来接盘侠是哪些人群等等等等啊这些问题。 当然哈，人生是道选择题，不同的选择啊，会有不同的快乐和悲伤。如果大家还不知道怎么买的，点击左下方深度链接二八多年本土地产人帮您在杭州啊，一次选对房，选好房。

市中心老破小只有这一些是值得买的啊？很多人我知道，就是说是手头上会有一些老破小啊，那老破小到底怎么处理呢？其实我的说法其实就是两句话，一个你要买，我觉得是可以买的， 但是如果你手头上有老破小，我建议你卖的就是能买，但不能留。那么如果从买的这个角度，哪一些老破小是最值得买的呢？在整个杭州，整个杭州只有这一块的老破小是最稀缺的，是最值得买的。你听听看有没有道理啊？吴山广场到武林广场，然后延安路串起来， 以西不要以东，以西部分，为什么这一部分的老破小是最值得买的呢？这一些老破小跟其他的老破小有什么区别呢？这为什么越老越值得买呢？啊？为什么这么说呢？主要你们看 本质是这一个范围里面聚集的一些资源，很多东西是不可复制的，无法复制的。你可以想想看，除了西湖，包括西湖周边的这些名胜古迹 能够复制吗？不可复制是不是这是一个另外一个有些商场商业像杭州大厦，像恒隆广场，像银泰，是不是像国大中心这一些就是说武林广场为中心的一些商业体， 这么具体的，你说哪个地方能够下次复制出来？复制不了的是不是你？就算是现在钱江新城，那万象城也好，来福士也好起来了，但是你跟武林广场的这种高端奢侈品店、高端商场比，还是差了一个档次。很多东西 有钱的时间还是很重要的。整个这一个区块里面，整个杭州最精华、最优秀、最具底蕴的一些东西也都积淀在这里，所以这一块是真正的杭州的精华，这一块的资源是不可复制的 啊，所以我们真正买房最重要的是要买这个稀缺性，不可复制性啊。所以真正值得买的老破小就只有这样一个区，点个赞，把问题写在评论区，我第一时间会回复你的。

老破小这种产品适不适合投资？我们说百分之九十五以上的老破小是不适合投资的，如果你有，我一直是在建议大家要尽快的卖出。当然如果有些人只有两百万左右的预算，到底是买远交的次新房还是市中心的老破小，我又是建议大家可以考虑买市中心的老破小，当然同时 这个选筹能力要求也比较高。如果一定要投资买老破小呢？我会要求满足几个条件。第一，那必然是在中心，市中心配套一定要好， 需求量一定是大的。这个需求量大意味着就是一定是租赁是比较好。所以从租金的这个角度，不管是来投资或者来买老婆家也好，买其他房子也好，都是一个很好的一个视角。那么第二就是说是我 说学区能有学区，反而在投资老破小过程中，我觉得反而放在第二位，因为老破小的学区的价值 必然会越来越弱化，反而他真正的居住需求让他上去。那么第三，其实也跟第一点就是主要也是租售比，因为我们目前杭州的一般的资金房的租售比我们在一点五左右，比方说你是四百万的房子，你大概率一年的租金是租六六万左右，那就是租售比是一点五左右， 所以目前整个杭州平均的租售比大概是一点五。你也可以根据这个情况来判断你自己的房子是租售比是低还是高。如果你只有一个点，就租售比是低的，如果你有两个点，租售比是高的。当然这个观点其实更多的都是从投资角度来跟大家讲的。

杭州楼市的舆论场上，老破小一直都属于小透明的存在。相较于那些动辄大几百万、千万的改善或豪宅，老破小既没有板块自带的光环，也没有搅动风云的楼盘气质。瞄准于老破小的需求，也大多数是基础刚需， 住是他们购房考量的核心要素，围绕住之外的事物反而不是重点。说白了，老婆小精准环绕着房住，长期和炒字不相关，且一切都是所见所得，缺少新元素新内容，那么就很难受到流量的青睐。 此轮房价回调，老婆小也很少出现在媒体头条，但这不意味着他们更加坚挺。相反，根据目前的市场行情反馈，杭州核心城区的老房子们普遍也遭遇了不亚于远郊板块的跌幅。翠苑、警方等主力老小区基本都从二一年四万加的高点跌到三字头，而 四头房源也不少见。简单计算一下就能清楚的知道，老破小在此沦下行行情中，跌幅普遍也接近了三成，不可谓不惨烈。要知道的是，以上例举的还不是跌幅最夸张的强学区型老破小文教区，那些以名校为基本价值支撑的老房子们， 从十万加跌到六字头甚至五字头的并不罕见，极端一些的易经腰斩，比如最高点卖到十一万左右的忻州学区房华苑公寓，也有四字头房源。虽说高点成交是个例，但如此跌幅也是过于惊人。 老城主城房价坚挺的固有印象，在老破小身上基本是不存在的，这可能还不是结束老破小的价值支撑来源，主要可以总结为以下几个要素，其一是地段，其二是教育资源，其三是低总价。以上三点我们一项项来看，地段这项优 都是无可止战。老房子们普遍开发于二三十年前，以供房最早期的商品房为主，大多占据着老城核心区，身处或环绕着西湖、武林、文教、拱陈桥等。 虽说老城已老，但是老城的成熟度、资源的丰富程度也是客观事实。在很大程度上，老婆小的地段多数仍处于这座城市的金字塔间。 问题是老城在中后期受到了新中心新城区的明显分流，产业城市资源被疏解，使得稳健的板块基因所拱卫的地段价值长时间停滞不前。 成熟的老城地段很难继续给这批老房子带来可观的、持续不断的地段发展一下地段之外，老房子最为严重的就是名校或相对优质的教育资源。教育资源和城市界面不一样，需要时间、生源、师资的多年磨合孕育。 老婆小所在的老城中心区域有着天然的先发优势，典型代表就是文教区的老牌名校学区房，大多房龄偏大的旧房、名校学区的加持下单价却能比建城区的中高端改善楼盘。 新兴板块及成交就不一样了，教育资源相对匮乏，名校更少之又少。以余杭、萧山、临平为代表的非主城城区，更至今位于主城，完全实现完全的教育评权。 这就为老城老房带来了持续不断的教育住房需求。尤其是余杭一带，咸林、五常、良主乃至未科，每年都有不少矛定组成优质名校的家长前赴后继置换金文教、蒋村、三墩等区域。 所以从老破小的全城价格体系看，承接了大量余杭置换需求的老城西，就成为了老破小的价格领头羊。这样的现象不只是老城， 在晋江、彩河等区域也有明显体现。可事实上，出生率的下降，加上名校集团化办学的扩张效益，大力补充教育资源短板等，老婆小所依靠的教育一家正被缓慢的稀释。 更为重要的是，这一趋势预计还将处于长期进行时。第三点是低总价。老房子普遍面积偏小，四五十方的小户型选择余地甚多，总价二百万上下便可从容上车，但先加价快速路、地铁的成网，使得老房子的总价优势也在衰减。举个例子， 从黄龙出发，开车从钱塘快速路，大致只需要二十分钟的时间便可抵达杭州西部锦窖，两百万的总价可轻松拿下一套，户型方正、环境优美、房龄不大的电梯自信与老婆小的观感差异巨大。二号线从黄龙文窖出发，大致也只需半小时便可抵 达。梁竹等进交器制板块，商业品质住房、山水人文环境一应俱全，部分自新门槛也只需两百来万，可以说刨出更便捷的通勤与烟火气，进交自新的居住体验。对比老破小机护城压倒性优势，但这还不是最大的利空 与老破小最大的利空市。杭州楼市将长期处于增量为主的房产市场，增量为主意味着存量住房稀缺性的不足，后来指的产品力却大多在快速迭代。新房的品质越来越好、供应充分之下，无法进化的老宅的市场竞争力只会越来越不足， 直至迎来老城复兴。对于杭州这样处于快速扩张的城市，老城复兴并不会在中短期内大规模的发生，更多的精力财政、城市资源投放地会是新城新中心。总结一下 老婆小所依托的地段，教育低总价，前者成熟却停滞不前，后者优势在衰减。他的主要对手盘近焦似心急心房反制 地段，在不断纯属居住体验不断迭代，线价严控之下，购房门槛稳定。对比之下，老破小的综合竞争力正被不断的冲击，且趋势难改，相信这也是大部分老破小在这轮市场回调中大幅下跌的根本原因之一。客观的讲，老破小也并非一无是处， 短期还能兼顾一定独特性的好学校，出门极大丰沛的烟火，这一切几乎是每个人都不会抵制的存在。价格到位，老婆小又何尝不可？只是房住于潮，大部分人还是愿意多看后者几眼，毕竟中国人买房只为单纯的房住，实在太稀罕了。 老婆小的春天终究也会到来，或是喜从天降的拆迁，或是老城全面复兴，或是等待遥远的存量市场到来，只不过现在去看都太过遥远。

今天有新粉丝加进来啊，说，老太太，我最近在西湖边的老破小啊，你觉得西湖边的老破小有没有价值？值不值得买啊？我刷到你的视频，感觉你非常专业啊，能不能帮我分析分析啊？嗯，那么我今天就用这一个视频，把老破小到底能不能买这个问题讲清楚啊，大家想知道的先点个赞啊。 呃，人往往是有这种思维，呃，定式跟路径依赖的啊。过去却是很多人，北京、上海甚至杭州，他们买老婆小也翻了很多倍，也赚到了钱啊。那你要知道他背后赚钱逻辑到底什么样的 啊？北京三十万一平的老婆小，甚至走到啊杭州的十万块钱的老婆小，他背后卖的其实都是稀缺的学区资源啊，这些无一例外都是名校的学区房。 所以在过去的十年里啊，名校的学区的这个溢价是水涨船高，直到去年达到了一个顶点，很多人高位接了学区房，然后被套牢了。你要明白，不是大家有 我喜欢老婆小，不是因为老婆小的地段让他们挣到了钱。其实并不是，是因为学区的一家水长相高，但是随着多点画片啊，学区的狂热疯狂退烧了以后，最后只能剩下一地鸡毛啊。 有的人反驳我说，北京上海啊，核心区老婆小，大家买了就赚钱，很多上海人北京人都在买老婆小。 那这个问题主要在于，北京跟上海，它是一个高度发达的，已经发展非常成熟的城市啊， 他的核心就是没有新房供应，所以大家去买二手房。老破小这个动作就变成了一个被迫无奈的一个事情，上海啊，最近出了前摊，出了新房子，大家分分钟抢完，所以 你不能把无奈的选择啊理解成为一个最优的一个选项。所有人啊，越是有钱的人，越是年轻人，他越喜欢心 房子，不可能去喜欢这个老破小的。所以老破小如果撇去了学区价值，他其实随着老城区不断的衰退，交通的不断拥堵，他的价值是不断的消减的啊，如果你去买了一个老破小，很可能就被套牢了。 然后我再来讲讲我们杭州的老婆小市场，你要来分析杭州这个城市的楼市啊，你要跳出杭州来看杭州， 杭州跟北京上海的情况太不一样了，北京跟上海都是平地啊，所以他们有一环、三环、五环，他们有一个中心，然后呢？所有的城市规划就跟摊大饼一样，你去看他的路啊，就跟八卦图一样，一环、三环五环。 但是显然杭州不是，杭州是一个多山的一个城市，他是一个多中心的一个城市，他的规划路网注定没办法啊，像这个摊大饼一样，所以杭州的这个情况跟上海北京的情况是完全不一样。所以你在杭州买房子，如果人家跟你讲 什么一环三环五环啊，或者是讲什么绕城内绕城外，绝对是业余的选手，杭州这个多中心的这个城市就注定了啊， 老破小就是一定会被抛弃的，为什么？而而且还有另外一个一点区别是，北京跟上海是一个高度成熟的一个城市，他已经发展的非常成熟，但是杭州是一个新一线城市，他是一个不断进击的一个发展中的一个城市，而且他是一个远大抱负和追求的一个城市， 这样的一个城市对他来讲效率最高的是什么？发展新兴板块，造新城，因为旧改的这个他的难度，他的效率啊，相对来说是比较低的， 我去拆掉安置，呃，这个老城区的土著啊，我还不如全新换一个板块，我就在奥体，我在未来，可见全新造一座城来的效率高多了，成本又是对不对？何乐不为呢？所以杭州这座城市前途一定在新兴的板块，所以这个也就理解 为什么呢？过去的五年里面，奥体和未来科技城的涨幅远远吊打所有的主城区，所以在杭州这样的城市，你如果去买入老婆小区，很有可能被套牢啊。第二个，老婆小什么时候会涨？就是大盘都在涨的时候，但是他的涨幅远远是跑出大盘的。所以在杭州这样的城市啊，你去看他的主城区，原来的主城区其实非常小的， 杭州是一个核心区，非常小的一个地方，所以杭州在做规划的时候，是四五规划的时候，他是不断的拉大他的股价，不断的地铁层网啊，快速入地铁，慢慢的他的股价会拉开啊。 所以即使你再稍微偏一点的郊区啊，你，你只要在地铁口或者快速路边上，你买一个房子，他的涨幅一定是远远跑赢这个这个老城区的老破小 这种地方，慢慢的他就会变成主城区。以往是以往杭州是以西湖为中心的，现在转移到了以这个奥体世纪城为中心，所以 你买房子就是离那个奥体啊，离未来科技城啊，你在他的三十公里以内其实都可以买，都没问题，所以在杭州这样源源不断有新房供应的这个情况，你是完全没有必要去买老婆小的啊， 买了以后你很可能被套了啊。主要的问题是在于越来越多的年轻人涌入行中，年轻人是非常讨厌老婆小的，到时候谁来接盘呢？很多年轻人甚至住酒店式公寓也不去住你那个老婆小啊，交通拥堵对吧，界面脏乱差，停车难啊， 然后学区议价又不断的消退，这样的老婆小最后让谁来接盘啊？所以我觉得在杭州这样的城市，完全没有必要去买老婆小，你就去买新房啊，去摇号打新或者去买优质的四新房。不要去看啊，房龄超过十年的房子， 因为杭州这座限价极其严格的城市啊，他的限价其实就是为所有的新杭州人在谋福利，你不要自己主动放弃这个机会，我觉得一定远远跑赢大盘。我是楼大大，买房就问楼大大，关注楼大大，买房上不迷路。