国誉朝华为什么卖不过万科东庐

万科东楼和国玉昭华怎么选？我从五个维度帮大家做个对比。地就是两者拿地背景不同，万科是在城建之后拿的地，折合楼面价约三万四，议价率是百分之十点零四。而国玉昭华的楼面价呢，是三点三六万，议价率仅有百分之零点五四，每平米建安成 万科就比城建高了一千三百元。第二点是地块属性不同，万科东湖地块更大，比较方正，规划了十三栋楼四到十一层的小高层，东西单元较长，才能进行更合理的楼座排布。 国际昭华呢，规划十二栋楼，六到十一层的高层是长方形地块，通过调整高度，可以最大化的保留南北的楼间距。第三点，从魏章讲，他们都属于东五环外，临近六号线地铁物资学院站，向东一站地就是通州和 cbd， 向西呢就是长营，两个项目都可以享受朝阳 和通州的配套。细节就是国际昭华距离地铁更近，而万科距离教育用地更近。第四点，看小区整体的一个设计，万科人形和车辆是分离式的设计，因为楼座排布了因素，社区大门的空间有限，万科从创新和使用的角度 设计了度假式酒店大堂、人行出入口和地下一千六百平米的商业配套结合，把庭院景观引入到社区内，业主归家时会有更好的体验，同时呢，也更具有烟火气息。 而国际昭华呢，是沿用传统的酒店式大堂，大气稳重，立面呢，是用鎏金的线条进行勾勒的双重圆顶设计，工艺和品质肯定是更胜一筹。 这就要看你是更喜欢有创新品牌力的万科，还是更喜欢以品质为重的呈现，而社区氛围未来呈现的结果也是截然不同的。最后一点就是户型和胶标了，万科这次 统一采用了加装方案，全屋智能控制系统，镶嵌式家电，真正做到了拎包入住的体验。而国际昭华呢，是比较传统的交付标准，选产品力的年代，说实话，两居甚至做了降标，这个确实有点说不过去。 据说呢，城建是在考虑重装的方案，希望能给大家带来更多的惊喜。户型上对比，万科东楼七十三平米的户型更优，南向分离式的承重使得采光和空间更大，中间无承重墙的设计，把餐客厅全部连在一起， 释放了更多的活动空间。所以昭华八十八平米是边户型，对比东楼拥有三面采光，二百七十度的转角飘窗更具有吸引力。 九十平米的面积段，万科东路九十八平米是边户型，也是三面采光，空间上并没有太大的区别，只是南向次卧做了小小的改动。四居呢，万科 东楼比较亮眼，他入户和厨房的空间做了延伸，做出了独立的餐边柜，做到了一百二十平米。四居独立的中西厨和餐区，这也是独一份的。所以从户型上看，万科东楼七十三平米和一百二十平米的户型更胜一筹，而国际昭华八十八平米的更具有吸引力。 买房考虑的因素很多，更多情况可以详细咨询我，帮您匹配更合适您的买房方案。买房找张蕊，稳赚不亏，房产贵！

就目前来看，万科算是相对比较稳健的房企，不过如今的万科也不同于往日，这有行业大环境的影响，当然也包括万科自身的问题。 面对万科业绩不断下滑，甚至像北京这样的城市很多年都没有蒂克拿，加上前有恒大、碧桂园等的遭遇，也不免让人担心万科的前途。因为对于这一点， 万科的高层早就释放了情况不太妙的信号。二零一八年的时候，玉亮就已经喊出了活下去的口号，要知道当时房地产还正如日中天，很多人还没有意识到房地产的调整。尽管玉亮也不一定真的想到这么严重，而且之快， 但是还是有警觉性和前瞻性的。包括今年十月二十日，郁亮对市场调整以及万科业绩下行态度还 还是非常明确的，有一个客观认识，他说，我们要尊重常识，回归常态，阵痛之后能有机会，但阵痛比预想中更长，更痛。十月二十七日，万科 a a 发布第三季度报告显示，第三季度实现营收八百九十四点二亿元， 同比下降百分之三十一点六。实现净利润三十七点五亿元，同比下降百分之二十二点五。房地产开发业务结算面积为五百八十九点八万平方米， 同比下降百分之三十八点零。贡献营收七百三十三点六亿元，同比下降百分之三十七点三。公开数据显示，七月以来，万科累计业绩增速邮政转付第三季度同比下降百分之三十二点一，且明显低于第一、第二季度。面对 这样的数据，或许万科有心理准备，但是外界看到的可能更是一些超出预期的不好。房企业绩下滑，这应该说是再普遍不过的问题了。在房地产市场深度调整的当下，万科也很难独善其身，或许相对还算安全， 但其负债依然很高。客观地说，万科负债率也在逐年下降，这得益于高层对房地产的判断具有前瞻性， 起早刹车，认识到了房地产的动能转换，所以从二零一八年的顶点百分之八十四点五九开始，逐年下降，但仍然较高。截止到二零二三年六月三十日， 万科负债总额一点二八万亿，负债超万亿的房企都相继爆了，目前只剩万科这样为数不多的还在坚挺。对于公司的发展，万科就像 火烤一样，虽然也有澄清，但是关于万科裁员匠心的消息却传闻不断。年报显示，截至二零二二年末，万科的员工数量较二零二一年同期检员七千六百七十七人，这并不是万科首次检员 大幅裁员意味着什么，大家心里都清楚。实话实说，万科是早有打算和布局的。比如万科已经做好赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的准备，比起其他房企，或许会更加有现金流的充裕。很多年不在北京拿地， 土地储备这一块肯定差很多。虽然最近刚刚有一个新的项目入市，仍然难以与头部房企相匹配，但是规模是一把双刃剑，就好像开发商们经常说的一句话，不拿地不行，拿地也不行。什么意思呢？ 不拿的，说明房地产大环境变了，同时也意味着开发商自身的问题，尤其是像北京这样的一线城市，万科已经有多年没有拿地了。今年八月，万科终于成功拍得邓家窑六零零四、六零零五地块， 时隔四年多重返北京土地市场备受业内关注。大家在为万科欢呼拿地的背后，恰恰是万科的尴尬。以前在北京可谓异常活跃，自二零一九年四月后，万科在北京住宅市场几乎消失，后来也有报名拿地， 但最终不敌对手，一无所获。不拿地也让万科在北京市场的规模逐渐缩小，加上重资产运营项目多，再加之持有的重资产运营项目较多，业绩还不断，亏损压力不小。面对房地产深度调整，万科业绩依然 继续下滑。那么即使万科的债务结构再优良，如果经营活动的造血功能仍然不见改善，恐怕也难遭更大问题的暴露。希望这样的房企能够好好珍惜现在的机会， 不要走向恒大和碧桂园那一步，因为房地产太需要信心了。但是今日万科已不同于往日，业绩下滑之下，产品质量也难免缩水。 各地不断暴露业主维护权益的实践发生。前不久，万科创始人王石到苏州就被人投诉苏州万科偷工减料，虚假宣传。万科东方雅苑的电梯多次泡水， 存在安全隐患，新房也有多处渗漏问题。这些年，万科产品质量确实在下降。万科被投诉的情况很多，随便说几个南京西区豪宅项目，万科翡翠 滨江，因为地下负一层没有厨房，没有卫生间、没有隔墙，装修质量低劣，被业主投诉。万科谚语光年房屋存在着楼房外立面空鼓、明显新风系统或不对版、 施工工人维权停工等严重问题。万科相关负责人当场承认错误，但拒绝整改，我看态度还是很不错的。可是人家拒绝整改，你说这不是给万科抹黑吗？回到北京，按理说买房相对应该会更加安全一些。备受瞩目的北京项目万科东卢， 我只能说大家不要预期太高，那么可能也就会更平和一些。十月二十七日，阔别四年的北京万科举行了一场名为明天我们将住在哪里的发布会，这个主题还是挺符合我们的时代需求的。不过 这句话万科已经喊了三十年了。甚至有人质疑，万科多年不在北京开发项目，已经不懂市场和购房者了。甚至有自媒体爆料，万科产品及户型设计让业界大失所望。这个项目位于北京通州永顺镇， 你说他近他可不近，你说他远，也不算太远，毕竟还在通州。但万科东庐项目的选址确实有一大硬伤， 那就是项目位于航线上，平时有噪音污染，同时可能还会受到旁边垃圾场的污染影响。万科东楼旁还有一个离地铁相对更近的竞品国域潮华，其最大楼间距达到了五十五点四米， 最小楼间距为三十点四米，而万科东楼的最大和最小楼间都少了十五米左右，相差很大。当然，如果你不是 太喜欢阳光的话，无所谓了。另外，也有人说在建筑品质上偷工减料的嫌疑，比如万科东卢的车行入口颇显寒酸，像拇外立面材质，色调单一， 缺乏细节感，且体现出一定的廉价感，我个人认为这算不上偷工减料，如果跟设计一致，尽管可能看起来不是那么高大上，但是也算不上欺骗，所以 这一点还得交给买房者自己去选择。总之，其他好的就不说了，因为官方都有，我只跟大家提个醒， 有一些小的细节问题仍需注意，做到完美谁也不可能，但是用心不用心，购房者一眼就能看得出来。现在正是购房者信心恢复的时候，希望曾经的品质专家都能把产品做好，别让大家为产品的担心阻碍购房者信心恢复。

最近啊，很多粉丝都在后台私信问，通州运河商务区这仨新盘，买哪个潜力最好买哪个，你算是掉坑里了？ 粉丝们之所以这么问啊，根本原因就在于这仨楼盘有很多共同之处，有一些共性的优势，但也有各自不同的缺陷，是一些普通买房人不知道的。 咱们先说说共性，再说说缺陷。共性呢，咱们两句话总结一下啊。这三盘都是运河商务区五河交汇处的低密花园洋房， 都是首付一百多万就能上车，都是户型从五十的一居到一百二十平的小四居，同样都是面向刚需刚改的买家。但是缺陷也是很明显的。你比如说 万科的七十二平的小两居，虽然客厅加卧室都朝南，也带飘窗，但是主卧室的门却在南侧，那么从客厅餐厅走进卧室这个东西就不太合理了。你再比如说国语昭华的八十八平的小三居， 虽然有个大转角的飘窗，北边呢，那个两个卧室太小了，还不如打通做个两居。再比如说盛景荆兰呢， 五十二平米的格局还是可以的，可惜做了个暗位。另外啊，值得注意的是，这三盆都是精装修交房， 年轻人都爱买带装修的，觉得省事。要么蔫呢，展示给你看的时候，肯定是给你用的好材料，但是啊，听好了这个，但是要么蔫，给你呈现的这些装修材料，两年后交房，共 货商的厂家是有可能发生变化的。所以啊，不同建造商的供应链，他的稳定性也会影响房子的品质。 这些细节啊，都无形当中决定了你买的房子的保值性。近期呢，有计划在通州北部区域看房的朋友可以私信老何了，带你看房，帮你把关。 关注老何，一个在通州做了二十年房产交易的地产人，通州买房找老何。

正经听兰、万科东儒还有国玉朝华，这是咱们副中心的三个新盘共同点呢，第一他们都是总价低，容易上车的刚需盘，第二呢，都是低容积的洋房。这几天呢，有不少老铁咨询，咱们就在这里一起盘一盘比较一下。 国与朝华和万科东路是相邻的，都位于通州的邓家窑，通州朝阳北路与军余路的交叉口。 那么东侧是邓家窑村的回迁房和西复合园，西侧呢是邓家窑公园和五里桥公园。目前呢，这个地块还是比较荒凉的，教育配套也不占优势。北侧呢，有一块规划的幼儿园和小学用地， 之前申报的是北京小学，不过似乎被驳回了，后续什么样还不知道。周边呢，都是通州原有的一班学校。周 边最大的配套呢是复合大街对面的邓家窑家居购物中心，买家具装修肯定是比较方便。交通方面，坐地铁需要向东走一公里到物资学院，乘六号线， 从这里向东可以直达北京市政府，向西可以到达朝青东、四金中街，这都是北京产业发达的地块。所以啊，这个地块客群主打大悦城商圈的外议人群。 说到商业配套，要么向西一公里到长营商圈，吃喝玩乐都可以一一满足，要么向东一公里到物资学院商圈，这个商圈呢，也很成熟。 周边的不利因素主要有两公里之外的高安屯垃圾处理厂，南侧的电台，再有就是东边紧邻的邓家窑村的回迁房和村产房，因为一个地片，如果回 一间房过多的话，房价往往不太容易涨。国玉朝华是北京城建的项目，这个项目的容积率十二点零，控高三十六，销售指导价是六万五。那这个楼盘呢，是由十四栋六到十一层的洋房组成的，共计六百零二户， 得房率是百分之八十，主力户型是六十二到一百一十五平的两居到四居，而且全是精装修交互。从户型上看，小区主要以七十五平南北两居和八十四平三居为主， 另外呢，还有少量的六十二平南向和东西向的两居。楼王呢，是一百一十五平的四居，今年上半年开盘的价格是五万五左右，也就是说当时三百五十万就能买一个六十多平的小两居，成为北京的有房一族。总价低一项 是北京楼市最大的杀器，所以国域超法去化很快，和他相邻的万科东楼无疑也受到了低价策略的启发。万科呢，一共是规划了二十五栋住宅楼， 总高呢是七到十一层，建筑面积分别是六十五平、七十五平的两居，八十五平、九十五平的三居，还有建筑面积一百二十平的四居，主力户型以八十五平和九十五平为主，指导价是六万五左右。他和国玉朝华非常的相似， 相似的配方应该也会催生出相似的味道。最后呢，我们再说一下圣井听兰，他是北头的第一个住宅项目，位置是在鹿原北大街以南，同一个地块，他的西侧是远洋一山水，他是个两线房，成交价呢是在三万八左右，东侧是禹州两 亭湾，当时商品房的售价曾经卖过五万五，后期呢，据说是资金链断裂，所以他的不少尾房据说也是折价卖的。 与国域潮华、万科东楼相比，盛景的这个地块最大的有利因素呢，是与他一街之隔的北京小学。最大的不利因素是在他正北一百米的殡仪馆，不过这个通州殡仪馆呢，已经确定在二零二五年之前要前往永乐店。 配套方面，他的交通呢，也要靠六号线，只不过六号线呢，要更远，也大概有三四公里的样子。商业呢，则主要依靠两公里之外的乐迪港。 盛景听兰规划的呢，是十五栋八到十一层的洋房，一点六的容积率。户型设计上呢，也主打刚需小户型，从七十五平两居到一百一十五平四居， 与呃国与朝华非常的相似，区别呢是他的受众人权主要来自于通州内部， 呃盛景亭兰的指导售价为五万五左右啊，预计呢，靠总面积大概四百一十万起， 比六万家的物资学院，就是刚才咱们讲到的国域潮华，还有万科东路以及通州的东小马，还有副中心的其他板块，更容易上车。当然他也高于四万加的宋庄板块。以上呢，就是通州新推出的三个刚需楼盘。

如果没记错，万科在北京上一个项目还是台湖的城市之光东望和五里坨的翡翠山小。四年了，万科在北京土拍市场上就像消失了一样。直到今年的八月份，当万科拿下物资学院这个住宅用地的时候， 我知道他又回来了。时隔四年拿地，万科做了一个号称满装交付的项目，万科东卢。那么万科东卢怎么样？值不值得买？所谓的满装交付和精装交付有什么区别？物资学院板块航线的噪音影响多大？ 万科东卢和国语昭华该买哪个？今天我们就来聊聊这些问题。先来看看东卢这个地块，占地四万两千平，大概是二百米 乘二百米建方的一个地块，算是一个小区的黄金尺寸，也比南侧的国以昭华大了一圈。容积率二点零，一共二十六栋楼，全都是四到十一层的洋房，下面差一点来了。万科东路的牌楼高低错落，呈波浪形， 有点像连绵的山脉，和东吴的炉子意境相仿。相较于常规楼盘等高梅花桩和边营式的排布，这样的牌楼也让整个小区显得非常灵动，整体也更有层次感。 如果拿发型来形容，等高的小区就是板寸，而东卢这就像烫了个头，算是凹了个造型。除了好看，这样的牌楼在功能上还有他实际的意义，能让小区的内部采光更好。局部放大来看啊，你发现他前面的低楼完全不挡后边的高楼，而 前面的高楼正好排在后边楼洞的缝隙之间，所以也不怎么挡后边。万科东路的日照模拟冬至日照大于五小时的房源占全盘房源的百分之五十以上，这样的日照成绩绝对算得上是优等生。 我觉得这是一张最能体现东卢气质的照片，高低错落的牌楼，左右东西向楼洞的延展，加上这个新亚洲风格的木质大门，像极了一个张开双臂欢迎你回家的人。 东卢大门还有一个名字叫飞鸟集，他既是一个大门，又是物业，还是一个小区的集市，里边有便利店、咖啡厅、早餐店、鲜花店、健身房、菜市场，这些业态对业主开放，同时也对外开放。但是你不用担心，东卢他还是一个风 壁式的小区，因为飞鸟级的背后才是小区的步行入口，在那会设置门禁和保安。社区的商业对外开放有一个显而易见的好处，就是既能方便业主的生活，也能让这些店铺的运营更加市场化。 之前有很多楼盘在卖房的时候会承诺，什么会所啊，食堂啊，便利店啊，只对小区业主开放，还有定制公交，免费接送什么的， 这些服务看起来非常专属，也很有尊贵感。但是后来呢，这样的服务大多坚持不了两年，就以各种原因关停了，毕竟天下没有免费的午餐。 在市场经济的条件下，任何产品和服务都不能长时间处于亏损和补贴的状态，只有自付盈亏，赚取利润，才能给所有人提供更长久的服务。所以万科搞了这种能对外开放的小区商业，而不是搞那些虚头巴脑的东西，做那些 不切实际的承诺。这样你反而可以相信，这些小区的商业可以运营更长的时间来为业主提供稳定的服务，这种务实的精神必须要点个赞。 穿过飞鸟集，刷卡就能进入小区的内部有中央主题园林，有多景别，还有水系。 另外，小区还规划了服务人员和小区业主分开的动线，外卖和快递小哥走地下送餐和包裹，业主则是走地面的园林。 能看得出来，万科东楼的小区整体设计是花了心思的，万科在北京虽然四年没有拿地，但对于住宅的研发并没有停，这一点还体现在户型和室内的装修上。 这次在东卢，万科祭出了满庄交付大法，精装交付我们都 我很熟悉，满庄交付到底是怎么回事？和京张交付又有什么区别？我举下边几个例子，不知道能不能说清楚。第一个是玄关，这个玄关是东卢八十九平小三居样板间的， 一共放了八十双鞋，相当于一家三口的话，平均一个人能有二十多双鞋。那他是怎么做到的呢？ 普通的鞋柜隔板是平行的一层又一层，他在平行的两层隔板之间加了一层鞋板，这样就能利用鞋的形状多放一排鞋。像这样一排大鞋，一排小鞋，鞋柜的容量不知不觉的就扩大了百分之三十。 第二个是利用好窗户四周的空间，动物的飘窗没有做到常规的五十到七十的高度，而是做了大概三十厘米高，这样 就能在飘窗上再加四个抽屉。窗户的左右也都是书柜，这两个书柜加起来的储物空间已经赶上宜家那个全球网红款的宾利书柜了。 另外啊，窗框的顶部还加了电动晾衣杆，还有电动窗帘，并且这些啊还都是交付标准，这一飘窗武装到了牙齿。 第三，家政间现在大多数新房的家政间都设计的挺糊弄的，基本就是打一柜子放个洗衣机就完事了。但是东卢这次把家政间做了精细化的设计， 除了洗衣机的位置，周边还设了很多储物空间，你最需要的洗衣液、柔软剂都在你最顺手的右手边。洗衣机上面还打了一个台面，配合一排挂衣杆，自然形成了一个熨衣服的操作界面。旁边还做了一个家政间最需要的上下水， 除此之外，底下还预留了一个扫拖机器人的位置，这种扫拖机器人是需要带上下水的，正好在这一起都做了。问了一嘴啊，洗衣机和扫拖机器人竟然都是交付标准，看了这么多年新房，还是第一次遇到交房还送洗衣机的。 所以你别看东楼的这两平米小家政间面积不大，但是已经把你家的家务都安排的明明白白。 第四，主卧现在一般的新房样板间，为了好看显大，主卧都不放衣柜，但是东楼的样板间不但有衣柜，他还是交付标准， 整面墙做了一个四门的衣柜，侧面也有储物，并且储物的开口朝向梳妆台的这一侧，这样既能合理利用空间，又不显乱。梳妆台也是交付标准，上面还 安排了一个存放化妆品的小柜子。就这个主卧在现场看，样板间的年轻购房者都特别的喜欢。第五，餐厅加厨房厨房无论户型大小统一，都是露肩套、热水器、烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体箱、双开门冰箱。 另外，即使是七十三平的小户型都送双开门冰箱，大户型和小户型之间并没有区别的对待。我觉得这一点上啊，万科是很好的照顾了刚需族的内心感受。谁说刚需就不能冰箱里一半放水果和蔬菜，另一半放可乐啤酒、巴黎水，这是刚需和改善都有的需求， 我们虽然没什么钱，但是万科给了我们足够的尊严。另外啊，厨房的储物空间以抽屉为主，自己装修过的都知道，橱柜用抽屉比装柜门要费钱。 台盆还带嵌入式的切菜板，切菜板上还带厨余废料。口旁边还有一个水力，打开这一层下边就是正常的水槽，里边还带给筷子和勺沥水的槽。这一小的洗杯器和星巴克那个是铜管。 东卢所有的户型都送通顶的餐边柜，标准很高，但设计有所不同。如果他觉得户型餐桌是这么摆的，柜门就是平开门，如果他觉得户型的餐桌是贴着摆的，柜门就是推拉门。 从这一点可以看出，万科的设计师在上班的时候并没有全在摸鱼。 说了这么多，不知道你能不能 get 到精装和满装的区别了。我思考了一下，如果你买了这个房，交付的时候你只需要 要再买一张床、一个餐桌、四把椅子和一个沙发就可以入住了。如果别的房能叫拎包入住，那这个房绝对可以做到拎手指入住。另外，假设我们把他样板间里的所有的东西都拿出来平铺在地上， 我觉得铺满整个样板间的地板不是啥问题，这也足见东卢的储物空间是多么的变态。 最后聊聊物资学院这个地段，它的位置虽然比较靠东，但是在通勤上，西三环以里就是花园墙以东都能实现一小时以内。 朝阳东城、西城、金融街通勤的都可以考虑物资学院，它可以看成朝青和长营板块的外印，另外它有比较成熟的微配套。从地铁站走出来，这一路上啊，大小餐厅、美发 超市都已经很齐了。刚才提到了东屋大门就是飞鸟集，又搭配了一些生活所需。大型商业，向东一站有通州的远洋乐迪港，向西两站长营天街，再远一点地铁五站就是长营大学城。这样的商业配套在北京的新房里算是中等偏上的。 有人说草房和物资学院有航道，噪音比较大，我们也去地块做了试验，这边的航线大概每天一百二到一百五十架次，飞机真是不少。白天飞机经过的时候，分倍数实测为五十七点四到六十八点七，夜间飞机经过的时候为五十六点七到六十七点五。 这还是在地块室外的情况下，如果身处室内，噪音的水平预估在四十八分贝左右。 所以结论就是啊，飞机的确很多，但噪音的影响没有想象的那么大。噪音方面，影响最大的反而是长安北路。即便没有飞机经过，这边白天实测分别数在六十六点七到七十九点四之间，夜间在六十六到七十六点八之间。 可以说朝阳北路的影响反而远大于航线的影响。 不过还好啊，这个只会影响到国以昭华的南侧楼洞，到了国以昭华中间和北侧的楼洞就已经没什么影响了，至于东楼啊，根本就不用考虑朝阳北路这个事。还有就是万科东楼地块北侧一点五公里有一个垃圾焚烧场，这个场我们也去看过，外边挺整洁， 里边就是一个现代化工厂的样子，这么说吧，比大家楼下那几个垃圾桶要干净的多。 最后总结一下，东卢位置上算是朝阳的外翼商业不错，只要在西三环以东通勤的都可以考虑。假设物资学院属于朝阳，那么这个盘的合理价格应该在六万八到七万之间， 但是他毕竟在通州，目前还执行着最严格的双限购，这就拦住了一大批想买东卢的人，也让大家担心他未来的增值潜力。但是东卢的产品又特别适合在北京第一次买房的人。 看完东炉的样板间，你会感觉到没有任何一个细节是没有被考虑到的。它的储物空间非常的能装， 配色也很生活化，给人温暖和放松的感觉，这些才是刚需最需要的东西。万科时隔四年再次出手，还是带来了挺多让人耳目一新的东西。 六万五的指导价，第一次开盘五万八的价格也给出了足够的诚意，考虑东部上车的三百到六百万区间。东卢可以说是当前最强的一个盘， 几个月前开盘的国以昭华在当时看起来产品力和户型还是很能打的，但是现在东卢一出，国以昭华有点被比下去的意思。 凭借东卢的设计和产品力，还有后期的万科物业，国以昭华在接下来相当长的一段时间里都会卖的很慢，除非大幅度降价，并且幅度在百分之十以上才有足够的性价比。如果国以昭华要照顾之前 前第一批业主的感受，死扛不降，那么在万科东卢卖的差不多之前基本可以歇了。 ok， 以上就是本期视频全部的内容了，欢迎考虑东卢的观众老爷们找我们买房，这是对我们出视频最大的支持， 我是愿奋斗者都能住的更好的泰戈。那咱们下期见！

对国玉昭华这个项目感兴趣的，这个视频建议一定要看完，总结了国玉昭华所有的缺点，第一点，国玉昭华属于通州的北关片区，通州双县，需要有通州的购房资格才能买。 第二，飞机问题，上方有航线，开着窗户肯定是能听到声音的，这一点也取决于个人的接受程度。 第三，国域周华小户型多而杂，这类小区在未来的保值能力相对要弱一些。 总的来说，作为一个上车盘，国玉昭华已经做得很好了，没有大的硬伤，比较适合朝阳和通州的刚需群体，而且这个位置的特殊性，后期的流通也不成问题。 如果你正在朝阳或者是通通选房比较纠结或者是不知道怎么选的，可以私信我，我来帮你详细分析。

万科东楼怎么样？能不能买？怎么选？看完这条视频呀，你将全面了解万科东楼这个楼盘所有的优缺点以及能不能买。老规矩，咱们先说优点，再说缺点。优点一，万科东楼呢，位于通州区永顺旁边呢，就是物资学院，永顺呢，是通州最靠近朝阳的一个乡镇， 距离地铁六号线物资学院站呢，八百米左右，出行呢还是很方便的。有点二，项目呢，处于通州副中心，副中心呢，建设以来连续四年资产增加率全北京第一，连续四年呢，人口增长率，新建学校数量以及新建三甲医院都是全北京第一， 新建文化设施数量也是全北京第一，未来的新建地铁里程呢，也是全北京第一，等等太多第一了。福中心的快速建设呢，给位于福中心的万科东儒带来了无限的响应空间， 总体来说性价比还不错，居住体验也还行，地段呢，属于成长期，未来呢也能有不错的一个增值保值能力。 优点三，项目呢，建面七万八千五百平方米，总共规划了是二十六栋楼，八百七十四户，容积率呢二点零，均价在六万左右，六十五到一百二的两居到四居，总价呢三百九到七百五，全部都是七到十一层的一个洋房，设计品质呢，还不错。 六点四，万科的开发商，万科的物业，万科的产品力呢和品质在行业来说基本上属于标杆式的存在。六点五，项目呢，属于精装交付， 就连衣柜、冰箱、洗衣机小到扫地机都是赠送的。这个呀，在新房里面算是不小的一个优势吧，如果说你看到这，认为我讲的对你有实际性的帮助，请点个赞。接下来啊，我再说一下。缺点。缺点一，城市镜面不好，位置呢，比较尴尬，位于啊， 金鱼路，属于通州和朝阳的一个交界边上呢，没有配套，得五年以后啊，周边才能够成熟。缺点二，项目的北侧呢，挨着垃圾填排场，夏天呢，有可能存在卫生问题，以前呢，夏天臭气熏天，现在治理的好了，但是还是会有一些味道，而且垃圾填排场呢，肯定是搬不走的。 缺点三，为了追求更好的采光，万科楼东楼的外地面呢，多采用高低楼搭积木式设计，整体来说给人一种不和谐的一个感觉， 直白来说啊，就是丑，而且外地面的材质呢，色调比较单一。缺点四，对于户型来说，万科东楼啊，最不能接受的就是多数户型的南向卧室门 开门的位置啊，全部都在南侧，这种设计啊，导致客厅啊不太好使用。整体来说，项目的性价比还可以，自住呢，可以考虑。如果说您对这个项目感， 关于具体楼栋和户型的选择，你可以私信我，我会根据您的实际情况呢，给到您最终肯的建议。现在北京的新房项目非常多， 每个项目呢，都有各自的优缺点，真的不是简单的好不好，值不值一两句话就能概括了，需要很多的专业分析和对比，再结合我们购房的需求进行匹配，这样才能买到适合自己的房子。现在买房子不是以前随便买的时候了，买错不仅是自己住的时候没有舒适度，还会影响到以后的改善和资产升值。 如果说看到这，我相信你对这个楼盘非常感兴趣，私信我，我会根据你的个人情况，把当下这个区域适合你的楼盘，包括楼盘区域、户型的优劣势都会告诉你，这样呢，可以节省你非常大的时间和精力。关注我，在你的买房之路上，我一定能帮助到你。

市场太冷了，有敢说卖的好的新盘吗？这还真有，就在刚刚过去的十一拿的一百天，售楼处开放十五天，拿证十天，然后开盘卖了三百四十五套，第十一天签约到了四点五亿元，卖了八十五套。这么看这市场不冷啊， 干粮房产非常温暖。大家第一反应啊，这楼盘卖的这么好，这数据是真的吗？还真是，去住建委网站一查一个准，而且推广名很代表强万科东卢。 但是你说大家都质疑，也不能说没有质疑道理，毕竟现在市场确实整体处于寒冬，毕竟东庐身处在通州，天时地利似乎都不应该造就这么个忘销的数据。那这本事在哪呢？那就在人和了，什么叫人和？ 产品力能打动人，品牌力能吸引人，同样去同样的手制改善盘，他万科东卢就能赢得年轻人。其实呢，道理还是那个道理，首先说的残酷点，市场普遍都不好，这是事实，但 不是理由，只因为好产品的概念是越来越苛刻了。那万科东卢他有多超钢呢？挥手感应烟机、 防干烧猛火灶、五十升蒸烤一体箱、嵌入式洗碗机、燃气热水器、纯瓶嵌入式冰箱、洗烘一体机，甚至配备了什么智能扫拖机器人、全智能马桶等市场少有的设备， 几乎是业主入入以后就无需再添置任何家用电器了，再加上什么全屋美缝、无缝台盆、懒人龙头、恒温花洒、快充电板等等等等配件，要让这个业主能有多懒有多懒，能有多省事就 多省事，那付出的功夫就全在开发商自己身上了。这就涉及到刚才咱们说的地利了，那通州是被限的死死的，但放在今天这个市场环境下，购房的人数基数已经不是最主要的问题了，反而是在客观上筛选了最直接的客群。 因为确定的购房人就这么多，诉求就这么大，能把有限的这批业主伺候好，这客源问题倒变得简单了，要不能在产品上那么惯着这帮年轻人？ 再一个，大家老有一个误区啊，光看着限购，他不看着方便，别忘了那是通州城市副中心呐，资源禀赋、综合配套，搁哪条都是北京顶流啊！对于买房人来说，这就是块宝地啊！所以说，地段啊，千言万语不如一个通勤，就万科东 钟楼挨着六号线物资学院站这一个事就胜却人间无数。两站到长营商圈，八站到国贸商圈，六号线可是横贯北京东西的大动脉，十二大换乘站，连接全北京的各种商务、商业、生活目的地， 哥，年轻人谁不喜欢？而且就论住区本身的环境，左拥国贸 cbd， 右揽运河 cbd， 约三公里范围内是坐享丰盛配套啊， 逛的是长营天街、华联购物中心、万达广场等大型商业，再加上四大甲级医疗，三合武公园密布，从土地纯收度来看，这在东五环已经是首屈一指了。 其实呢，说到底，万科这块牌子在北京虽然沉寂了一大段时间，可他毕竟还是万科，还是当年带着一大帮年轻人乐乐呵呵的在一桌，在大兴在长阳到处安家的。万科 搞这一套是有基因的，包括今天的东卢四到十一层的建筑天际线，度假感满满的飞鸟大门、 hoorak 酒店，度假式的商业社区，意境丰盈的九圆九景。所以说市场确实非常寒冷，但问题在于，你一个楼盘愿意给出多少温暖， 牺牲自己的光和热，燃烧自己的 cpu。 那么再去分析万科东卢能不能复制，就显得太老气横秋了。不如说给那些有置业机会想买房有想法的年轻人， 那七十三到一百二十平米的满装洋房，不用复制什么买到即赚到的成功人生了，而是应该试着去创造自己的新生活吧。

万科东路的这个楼盘怎么样？最近问的朋友特别的多，这个楼盘对于通州还有范 cbd 周边来说啊，都是一个冲击区域，配套呢，可以参考我之前做的关于国玉昭华的视频，说的是比较详细的垃圾场还有航线的问题啊，您需要您自己实地多次分时段的自己去感受。 咱主要说这个产品。这个项目呢，是最近五年来万科第一个拎包入住的项目，六号线加低密洋房，加优质户型，加优质的整装，加拎包入住，再加上万科物业的加持 产品精装物业占据了绝对的优势，价格便宜到周边的竞品都快哭了。这个项目容积率是二，规划了二十六栋楼，四到十一层的洋房，共计八百七十四户，六十五到一百二十平米两居到四居，设计了高颜值的社区及设计 商业一体的社区，盒子酒店是归家的理序，度假般的园林，省心。入住的精装项目户型呢是偏刚需的，但是户型设计都不错，得房率超过百分之八十，精装的品质出色。 建面约六十五平米的两居户型方正，非常稀缺的小两居占便，而且是普宅。建筑面积七十三平米的两居呢，是非常罕见的南北通透向两居， 客厅主卧都有大飘窗，多功能的独立玄关收纳柜，这也是市场上唯一拥有中央空调 l、 d、 k 一体化的小两居户型。 八十九平米的三室两厅两卫，南北通透，南北双飘窗， ldk 一体化六人位餐桌，双开门的冰箱主卧，奢阔套房，带干湿分离的卫浴，同样也是配置了 超级收纳。九十八平米的三室两厅两卫，南向三面宽三飘窗，主卧带 l 型的飘窗，超大的套房设计，双明卫，独立的家装间，超级的收纳空间，一百二十平米的四居室啊，南向三面宽， 宽阔四驱，全屏设计， l、 d、 k 一体化的独立中西厨复合加重区，功能比较强大。全屋搭载前屋式家电， 超强的收纳，健康环保的材料配置，扫地机型，冰箱、洗衣机等，是市面上第一个真真正正实现拎包入住的房子，省时省力、省事省钱。一般开发商的样板间展示的是不放杂物的美颜的样子， 万科东路的样板间给您展示是把房子塞满的状态，真真正正的生活场景。整装的交付，您 只需要买一个床还有沙发就能实现入住了，厨卫还有家电都是标配，连扫地机器人都给您配好了。衣柜各种收纳的柜子抽屉也都做好了，整体整装的细节做的非常到位，如何充分合理的利用空间，每一样收纳都考虑到了 细致的，包括卫生间的卫生纸怎么放，都给您合理方便的装好了。买万科的房子呀，可能有一半都是冲着万科的物业来的，这也是未来小区交付之后居住舒适度还有增值保值的保障。我是小冯，带你销量发展，关注小冯，通州买房不迷茫！