reits基金在中国的发展情况如何

昨天我告诉大家，不动产信托投资基金的推出对我们国家来讲是非常重要的，它至少会有三个方面的好处，第一有利于我们化解地方政府债务的问题，解决地方政府的收入的问题。 第二个可以盘活地方政府手里的资产。第三个可以丰富我们整个金融市场的投资品种，那么这是有利的非常重要的一个作用。 那好，今天我们接着来跟大家交流，今天我们要探讨的是关于这个不动产信托投资基金啊，他的一个产品的结构。 很多朋友呢，对这个产品结构其实不了解，但是其实呢还有很简单，如果您有心的话，可以简要的在网上啊检索一下，你就会发现很多有关这个不动产新投投资基金，也就瑞此，它的一个产品的一些介绍非常详细，尤其是像做金融的朋友的话， 这个产品结构就太清楚了，那很啊照顾，考虑到我们有一些朋友呢，他既不太了解我们的这个金融的方面的知识那而且还很懒，也不愿意花时间去了解，那没没办法，那我就来跟大家普及普及啊，简要的跟大家说一说哈。这个 啊不动产新投投资基金呢，很简单，你一听他的名字，他核心是基金，也就是他的运作模式，是基金的运作模式， 那么最终呢，他实验室发行基金份额，有专业的这个基金管理机构，他发行基金份额，然后在市场中出售， 那么实现一个募集资金的过程，而投资者因为购买了这个基金呢，那么最终能够根据这个基金的一个投资的收益的情况来获得相应的报酬，那么这就是我们的一个基金的一个最基本的运作手法。明白啊，所以很简单， 很简单。那今天我们把它扩展一点，就是不动产信托投资基金呢，它很明确它的指向是不动产， 是不动产。那么其实最早做这种不动产的呀，是一些啊，是房产是做的比较多的。而这个发明人啊，或者说这个首创的是谁呢？就是香港的这个大亨啊，李嘉诚先生。 那么李嘉诚先生呢，他最开始把这个不动产房产作为这个作为这个基金的模式来进行运转，这是非常厉害的一个玩法，我简要跟大家说一说， 因为这个首先呢房产它是一个不动产，是个固定资产。那么当年呢，李嘉诚在香港建了很多的这些楼啊，很多的楼，但这些楼呢，他你如果把它直接给卖掉，那叫一次性的，对不对？你看你直接把这个楼给卖掉，你取得的你建房子，房子建好后，你把它给卖， 卖掉，卖掉你取得了这个房产的收入，那么你的交易就结束了。但是呢，当年李嘉诚先生呢，没有采用这种方式，他采用了另外一种方式，他把房子建好之后呢，他没有一次性的出手，他把这些房子呢通过出租， 出租的过程中呢，大家就要注意了，出租的过程中，这个租赁他是有租金收益的，他以这个房产所取的的租金收益作为基础，来设立了一个这样一个不动产性投资基金。 然后呢把这个新多途经进对外出售的过程中，你看他就他首先就可以回到一部分钱，也就是说他以未来的这种应收作为他的一个基础来发起的设立了这样一个 不动产新投资基金，那么他就可以取得一定的资金的回收，那么这个回收的资金呢，就可以支撑他继续的去发展， 更重要的是，此时此刻这个房产的所有权仍然还在李嘉诚先生手里，对吧？他所设立的这个信托啊，不动产信托投资金，仅仅是这个不动产信托啊，仅仅是这个不动产未来取得的现金流的收入啊， 房租收入，那么以此来设立的这样一个新投投资金，那么因此在这种情况下，李嘉诚先生他实现了三个非常重要的目的，第一个目的呢，他把他的啊，他取得，他能够取得利这个租金收益，对吧？这是一个方面。 第二个他以租金收益作为这个基础设立的不动产性投资基金呢，那么这个过程中，他可以提前回收一部分资金来支撑他继续的扩张，这是第二个方面，第三个方面，而这个不动产产权仍然还在他的手里，他依然还可以享受不动产的 增值带来的益处，这就是最开始这个不动产新投投资金，在房产方面啊，李嘉诚先生做了一个非常重要的探索，这就是一个很重要的一个一个，一个一个啊操作。所以我们这样一介绍，大家可能对这个不动产新投投资金产品的结构啊有了一个初步的了解，您明白了吗？

我们大概讲他的一个理论概况，讲一下国内的现状，还有国外瑞士发展的现状，还有一些案例的分析，还讲一下他未来的发展，那么当前是瑞士发展的最好的时候，一个金融产品和一个金融工具， 他的出现和创新是跟危机有关系，我们正在面临着一场新惯疫情冲击的啊，经济波动，那么我们房地产受到压制， 我们需要新的出口，那么就要放开对于商用不动产的融资的限制，积极推动商用不动产证券化啊，那么我们就大力发展锐志啊，这两年中国证监会啊， 保监会啊，这在重点推动商业不动产的证券化啊，这是正当其时，所以这个大家也很关心。 那么瑞士的基本的概念，瑞士他是一个缩写，他就是房地产投资信托基金啊，他是一个英文的缩写，就是利尔 excen yes 们创始就是房地产投资信托基金 啊，他是通过发行收益凭证的方式募集投资者的基金啊，他是标准化的啊，就比如说一个单一个基金单位一元啊，他是标准化，他使得不可分割的住房商场变成可 分割的标准单位，对吧？这一栋楼国贸三期啊，有多少层，有多少个铺位，每个铺位面积都不一样，那你说给张三投资者是哪个铺位？李四，投资哪个铺位你都不能等量，奇怪，好，我把全部平均都是一百个亿， 每一个单位一元，你来认购，对吧？所以他就无差异的标准化的进行运购，并且请专门的管理团队 进行投资和运营。除了投资以外，还要运营啊，你还要招租啊，还要经营啊，所以这样的话，这个房地产他是隐含条件的， 就这个商用不动产，他是成熟的。商用不动产，什么叫叫成熟的？那他就像个奶牛一样，每 年能挤出牛奶来了，他是能产奶的奶牛，他不是一个刚出生的奶牛，对吧？成熟的，比如说出租率百分之八十以上，必须百分之八十以上 啊，你说我出租率只有百分之二十，我来发行锐次不会批准你的，因为这不是个成熟的房地产，对吧？甚至我们会要求出租率百分之九十五以上，那契约 租户的平均契约年限三年以上，就是我跟你要租，我这地方可以要一租，要租三年啊，有的人租两年也可以， 最最少两年，有的人可以租五年，再长了，对不对？我也不租给你，因为我要做租金调整，对吧？每五年调整一次，但是平均的年限三年，出租率百分之八十以上，甚至是要达到百分之九十五。所以有的企业家就问 问我，他说，哎，方老师问我这个房地产配套了一个商业写字楼，刚做好，你能不能给我搞瑞士？我说我说你出租率怎么样？他说还没开始招租，我说那还早的呢，大家注意，是成熟的物业 将租金和不动产的收益按比例分配给投资者， 他除了租金还会有一些收益，对吧？还有一些额外的一些，还有一些啊，收益啊，比如说是这个公用部分的收益 啊。那么，呃，可能，可能他有个配套的一个什么会所，然后这个会员都不用了，那就给他租过来，再再转租出去，产生了收益，对吧？啊？这也在这个项目里面啊，他有很多种形式，最重要的是租金的形， 对吧？那从本质上看是吧？就是说我们将这个商用不动产产生的稳定的现金流，我们把它的资本市场正确转化， 那么我们怎么定价呢？对吧？我们说百分之百分之七是一个一个重要的一个一个定定价，对吧？就是我们倒过来说，我们这，呃，我们这个楼值多少钱？他们放到这里给我估值，我这个楼值多少钱？ 他说你看我这楼是吧？我，我这个楼在长安街上，一平米住宅十五万，我们这个至少三十万，所以我估值五百亿， 我要发个瑞词，我说不对，他说为啥不对啊？我说你一年租金收入多少？他说我一年租金收入七个亿，我现在要卖这 一个楼五百个亿，所以我要估值五百个亿，我说错了，怎么估值啊？用你的收益来倒算对不对？现在的市场的投资者预期的瑞士的回报率百分之七最低回报率， 那你，你收益七个亿，你就值一百个亿，你甭跟我说你卖掉五百个亿，那你就卖掉吧。那那那一个写字，那一个商场哪那么好卖啊？你给他切的鸡零狗碎的对不对？然后你卖得多长时间啊？你十年你都卖不干净， 对不对？那就是他必须是收益，你只是用你收益倒算，固执啊，这是个简单的道理，所以他你要有个稳定的这个现金流。什么叫稳定的现金流？ 你每年差不多啊，那你给我看报表，成熟的是吧？你出租率百分之八十，那你最近三年怎么样啊？第一年七亿啊，第二年九亿，第三年十一亿，三年的租金，那我申请瑞士，我要上市，可以， 对不对？这是稳定的现金流，那你说那好，我提供一个不稳定的现金，能不能上市？肯定不行啊，我今年七亿，第二年两亿，第三年三亿， 对吧？第四年九亿，不行啊，你不稳定啊，但是你连续增长也行，但是你这个稳定是 连续的，持续持续的增长就一二三，是个只是个上楼梯的。第一年两亿，第二年三亿，第三年四亿。可以，但是你可以出现第一年两 两亿啊，第二年疫情关系变成一亿五，第三年回去四个亿。就是直线的或者出现耐克型的啊，耐克型的就打勾的也行，但是如果你是下降型的，第一年五亿，第二年三亿，第三年一个亿，不行， 这不是稳定的现金流啊，他跟上市公司的考量也是一样的，租金就相当于上市公司的业绩，这栋楼把它平均分 投资者买的，就像上市公司的股份，对不对？只是说他强制分红不一样，看我们证监会对上市公司强制分红是本三分之一的，不能低于收益，可分红部分的三分之一，那是比较低的比例。瑞士强调 是九十九十五以上啊，这是不一样的，所以他证券化以后呢，就是有资金方，有贡酒和资金方都可以用到这个就是跟各取所需，他就实现了金融资源的跨期的配置啊。我有闲的钱我就买你这个产品， 对吧？我有这个物业，估值出来做成标准，真心话卖给你，我回笼一笔钱。我比如说我这个东西值五百个亿，其实我就花了八十个亿建设啊，地价涨到就现在卖掉五百个亿，但五百亿不好卖好，我用租金七个亿 收回来一百个亿，然后把这个租金让度给你，我拿到一百亿，那本来我这个比如说我是个开发商， 我攒了一辈子才只有八十个亿，建了一个商场值五百个亿，但是不好卖，那我要等到租金回报，七个亿， 哎，每年七个亿家电，对吧？那么我投了八十个亿，那最少十年才能回回来，这这意味着我这十年啥也不能干，没钱。所以就说瑞士是，他是给了供区，双方都 提供了便利，就一个市场交易，就是不可能只改善一方的福利，买方和卖方同时拿到福利，才能实现 交易和均衡，对吧？那我我拿到了投资收益，那么出让这个标点的收租金收益率的人拿到了钱，对吧？我们建好，我们一建 好，我投了八十亿，我马上就可以拿回一百个亿，再去建一个新的标点，这就是瑞士的基本的原理，就是他的最重要的这个价值，就是实现了金融资源的跨期的配置。

rgits 行业最赚钱的十家企业第十，中国交建中国交建的基础设施 reits 申请已获得证监会和上交所受理， 目前尚在审核过程中。第九，栖霞建设栖霞建设参股中程投资，是中国 rts 联盟成员， 公司也与中层投资共同出资设立房地产基金管理公司。第八，中国铁建中国铁建称，公司拟以持有的重庆至遂宁高速公路 boss 项目重庆段作为基础资产，向国家发改委、 中国证监会申请开展基础设施二一二 ts 试点申报发行一揽子方案。第七，中国中铁中国中铁正在积极申请参与基础建设 vice 项目申报工作。未来，随着公司进入运营期的项目逐步增多，以及政策方面的逐步宽松，双重因素叠加，公司将 会有更多的项目进行 reits 申报。第六，上海临港全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公墓 reits 国泰军安临港创新制造产业园 reit 九月十九日正式发售，该产品同时也是上海市属国企 临港新片区第一单获批的公墓 rvits 为临港新片区塑造特殊经济功能增添了创新时间。案例第五，招商折口招商折口称， 公司作为原始权益人，将通过薄实基金管理有限公司以本公司全资子公司项目公司外融及项目公司外海分别持有的外融大厦项目及万海大厦项目向中国证监会注册申请基础设施公墓 uvrts， 并申请在深圳证券交易所上市交易。第四，万科 a 二零二零年六月三日，万科旗下万委物流首期类二一 ats 产品万伟物流、一方达资产物流仓储一期资产支持专项计划在深交所举行挂牌仪式。此次发行的首期 arats 规模为五点七三二亿元，其中优先级政权规模为二点九五亿元，获中诚信 lasf 评级， 权益级证券规模为二点七八二亿元，产品期限为三家，参加二年。第三，华发股份华发股份已成功落地常租公寓类 rex 等相关业务。第二，保利发展。保利发展表示， 公司你发行商用物业类二一 its 项目，该项目你采用资产支持专项计划加私募基金两层架构。第一，新城控股新城控股通过对青浦吾悦广场的出售，发行了国内首单商业综合体二一 its 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。

十月二十六号，也就是昨天证鉴会啊，正式受理了四支消费不动产的基金，那就是华润、印利、 物美，还有经贸发行的消费不动产 race， 我认为啊，这是商业地产行业的一大创新和突破。 我主要讲两个看法，第一个看法啊，就是他将彻底的改变开发商的运营模式。那在上周呃预量的这种媒体谈话当中，他就重点 提到了像呃商业地产这个行业啊，包括以后的物流啊，啊，包括养老啊这些个行业，嗯，他都不同于住宅，因为住宅是销售型的。但是呢，呃这些商业和养老，包括公寓， 呃物流，他是需要运营的，他不能实践销售，那原来你持有这些个物业会给这个企业造成很大的。嗯，资金压力，那如果能够发行瑞斯，就能够靠运营 来支撑你的投资回报。这么多年啊，我从事商业地产行业，我觉得到现在 为止，商业地产才真正有了一条出路，不再为持有大宗的这种物业站押资金而烦恼了。第二点呢， 消费不动产的这种 race 将有力的支撑零售业和服务业。 大家有没有看到啊，这次发行的这四支这个基金产品，其实都是自己有物业， 然后他来做一个购物中心来进行招商运营。还有像物美呢，他是自己有一个零售体系，他需要来消化这个这种很高的这种租金啊。这两种情况呢， 我觉得都会对现在的消费形成支撑，因为消费有一个呃现象，就是刚一开始的时候呢，其实你不管是购物中心还是社区商业， 你都是要养伤的，租金都不能太高，但是只要是这个纯租赁，或者说在资本加持下，他都要求你有快速的短期的回报。那这个跟零售业啊，服务业、运营业啊，他是相反的， 所以一旦能够发行这种 res， 我觉得管理团队就能够发挥自己的运营经营的长处啊，有条不稳的创造这种投资回报。第三点也特别 有现实意义，就是让老百姓又多了一个投资的新选择。大家有没有看到现在买基金的崩盘了，存款利润低是吧？利率太低， 这个买股票又不敢买，十几年了，还是三千点啊，都是被割韭菜了。 但是如果有一个商场啊，特别是像华润金茂啊，物美万科旗下的印利啊，这样的一个叫零售业或者地产业的头部企业啊，他们有着很优秀的 呃，经营管理团队，那他们根据每一个项目发行了这种瑞斯产品，有一个固定的投资回报，而且你可以 没去看啊，是吧？他比股票更具体啊，他比地产呢，呃，更稳定啊，更持续， 你可以看这就是你投资的这个商场啊，那每天你都可以数人流啊，是吧？所以老百姓岂不是又多了一个呃，投资的一个新的去向。我觉得这次的啊，消费基础设施的瑞士架起了这种开发、 运营、服务和零售，还有就是这个老百姓投资四者之间的一个桥梁， 虽然这是第一步，但是我相信服务业的这种消费基础设施的瑞士产 前景非常广阔。这里是峰会的第 十二期，峰会只聊商业地产的专业观点，下期再见。

现在很多人细心匮乏啊，那到底以后经济发展的动力在哪里？这篇内容很长，全是干货。首先大家现在普遍都有个共识，肯定是不能再纯靠房地产来拉动经济了。 那很多人说未来要靠资本市场，但是呢，目前股市无论是从体量还是投资表现，肯定是承接不住的。好在这个特别重要的标的就出现了啊，就是这个瑞子，也就是所谓的不动产投资信托基金，国际上其实已经玩了有几十年了啊，咱们现在用这个工具呢，相当于是找到了一个新的增量机会。 你可以简单的这么理解啊，公司上市就是化整为零，那实现流通化，为什么上市了估值就可以翻几十倍甚至上百倍？那其实就是流动性溢价啊，那相应的通过 rits 也就可以把很多的固定资产的现金流打包进入资本市场来流通，收回咱们老百姓的钱啊。以前敢于上岗，敢买房，就在于安全，对吧？ 大部分人的意识力，房价肯定是不会跌的。那原因也很简单吧，过去的城市化就是靠增量体量，在迅速膨胀的过程中，你只要上车就能吃上红利，那就是好和不好的房子区别呢？可能只是涨幅翻倍还是百分之五十，不会太大。但是到了今天，咱们全国的城市化进程已经完成了百分之六十五， 部分城市甚至都达到了百分之八十到九十，那这时候再靠单纯的扩量肯定是行不通了。那咱们这时候就要开始考验城市的精细化的运营了，那也就是二次城市化。说白了，你以前买房子买的是什么？你不是买的砖块和土地是吧？ 你买的是这个城市发展的预期，也就是说买的是未来周边的基础设施配套，那比如说医院、学校、商业马路。那现在通过盘活存量，通过发行锐资基金，你就可以直接购买 各种资产了，那这是不是比投资某些上市公司啊，要稳妥的多，而且国企监管也会更严格。那咱们来看个数据啊，去年六月上市了九只瑞士产品，那这几只呢，都是实验性质， 到现在差不多是一年左右的时间，涨幅呢，普遍都在百分之十五到三十，但是当时发行的规模很小，其实就跟股票打心一样， 说白了去年就是投石问路，看看市场的反应啊，那未来肯定都会加速上市更多的瑞思产品，来盘活各种的存量资产。那要知道过去几十年的发展过程中啊，咱们各级的国企，各地的城头 手里呢，是积累了大量的固定资产。在这个过程中啊，非主营业务的很多资产其实都是闲置的，那就比如说很多的酒店、疗养院，那我因为工作关系，其实就接触过不少这种项目啊，那未来一方面是通过 ris 来把他们激活， 让这些固定资产具备流动性，那同时还可以通过比如 ppp 模式啊，更好的引入民营经济来提升这些资产的现金流，那不就进一步的可以增加这些标的的价值吗？那这也就是前面说的从房地产过度到资本市场的转型契机。 国企啊，通过盘活这些存量资产，一方面可以承接住地产市场，那事实上我又出去跟大家聊过啊，如果你看一下从去年四季度开始到现在那些大城市的土派数据，基本就是国企在拿地。那另一方面啊，对于那些有风险的房地产企业， 国企还可以兼并重组他们手里的优质资产，要知道现在的基调就是保项目、保交楼，而不是保地产公司啊。我上次说未来国企占据主导，那是没有炒作空间的。那再说明白点啊，因为以后他们是要为共同赋予这个愿景来服务的，他不是要单纯 力，对吧？那下一步肯定是可以在大城市就建立起各种保障房机制。那现在就可以理解，为什么我之前建议大家就不要强行的去上车，去投资大城市的老婆，小未来投资靠房子来赚钱，他会是一个门槛极高的事情。 那所以在二次城市化啊，也就是盘活存量的这个过程中，能够注入优质运营和内容的主体，未来我认为是会有大机会的，因为他们是真正的来做大蛋糕的啊，不是来内卷的啊。那说一个小例子你就懂了，比如说以前小区物业做的好，那只能增加一点居住体验，对吧？但是现在不一样了， 物业的好坏可以直接关系到房价，一旦实现了资产的证券化，那优秀的运营代表的也就是更好的现金流价值，那就直接对应了可交易的固定资产的债权价值，那这也就是未来拉动经济增长的新的发动机。其实 你想想啊，生活的方方面面，比如说吧，互联网大厂最近不是在裁员吗？那你回忆一下，比如说从以前的打车软件的补贴，到社区团购、百团大战，那些看似红红火火的烧钱，其实都是在前端的那些日常的消费互联网领域，也就是做一些最初级的工程把战， 无非就是从线下到手机端的搬迁吧。那到今天移动互联网已经深入到咱们生活的各个层面以后啊，基本上就已经卷不动了。那未来的出路在哪里呢？ 提升运营，优化主营业务，比如说智慧城市啊，工业互联来带动对于传统制造业的升级赋能，也只有这样才能巩固咱们在全球产业链里面的位置啊。所以说到这里，未来你如何投资，是不是可以找到一点方向了？

最近一些园区类，瑞茨的表现甚至比 a 股还惨，本来只想好好当个房东，没想到本金还亏了不少。两年前发行爆火，配售率不足百分之二的某某中关村瑞茨啊， 猴子的可是号称中国硅谷的北京中关村软件员做护理啊。不乏像百度、快手等国内最优秀的互联网公司，当初发行的时候，也做出了乐观的预测，预计啊，出租率能保持在百分之九十以上，不但租金收入稳定，分红率还很高。而实际上啊，这两年时间，出租率从百分之九十六下降到了百分之六十四， 租户大量退租，收入大幅减少。今年以来，这次瑞斯就下跌了百分之三十三，比发行价还跌了百分之十八。再比如某某张江产业园，瑞斯 投的是上海张江高科技园，说是可以躺收，产业园租金风险低，收益高。但是这只瑞斯今年三 g 报险是亏损了十八点八六万元， 是唯一亏损的。 rats 和中关村的情况类似，主要也是因为出租率从最初的百分之九十六，下降到了如今的百分之五十七。其实呢，这也不难理解，租户中的互联网企业，因为疫情和行业的调整，缩减办公面积，有的甚至裁员倒闭，还有的提前退租或违约，这都会带来 rats 租金收入的一个大幅减少。 市场上的产业园呢，一边空置率在上升，一边呢，租金还要被迫下降，竞争是异常的激烈。决定瑞斯收入的出租率和租金水平这两个核心变量其实都不乐观。而且瑞斯的交易价格呢，还会受到市场情绪的影响， 对利好和利空的理解会即刻的反映在价格上，上面两只资金的下跌已经足以说明这个问题。尽管瑞兹在全球市场已经经历了六十多年的发展，过往长期收益也能达到年均百分之十以上，简直就可以说是完美。但是在零八年，瑞兹也经历过近百分之五十的回， 二零二零年三月的单月回撤可以高达百分之十八。所以瑞兹呢，并不是可以躺着收租的理财产品，投资瑞兹一样存在波动和风险。当然，我们也不必因为部分产品一段时间的回撤就否定此类产品，就拿我们现在已经上市的二十八只公路瑞兹来看啊， 保租房、环保、水务与能源以及仓储类型的项目，三季度的经营业绩环比呢，还实现了增长。毕竟啊，我们当初选择瑞兹是看中了他和股票债券的低相关度， 长期收益呢，也大大优于债券，可以在资产配置上给我们多一种选择。那我们现在应该做的就是在任何投资决策之前哈，都要仔细审视风险才看收益，你觉得呢？

瑞斯肯定是个大方向，因为中国在基础设施上有几十万亿的资产在这沉淀着，原来靠的都是啥钱呢？银行贷款， 银行贷款的利息是比较高的，很多基础设施的回报率都是偏低的，背着银行贷款压力很大。那就把这些通过瑞士募集的资金把银行贷款给还掉了，就变成直接融资了，那没有银行挣差价，也就说你直接是储户，你买了这个资产，银行那道利润给他拿出去， 你的收益存银行三个点，到这变成三点五个点，你还高零点五，你不很开心吗？而对于这个原来贷款呢？是不是他原来成本可能是四，那现在降到三点五了，是不是他直接分三点五就行了？要不原来的话给银行交的是四的利息， 这样他也降低成本了，你作为储户，你拿高零点五，对于这个项目方，他少了这个零点五，所以这是以后很多基础设施类的，他一定从原来 银行贷款变成这个瑞士的模式。瑞士最简单就是收益权得出售，你不用考虑这个东西的所有权，你有收益权就行。就像那个当时那个货币战争里面提到，我不在乎美国谁当总统，但我一样掌握美国的货币发行权， 我不在乎这 cbd 楼的所有权是谁的，只要 cbd 我是收房租的，那你就成为大富豪了。逻辑就是这样的， 就是你把一个收房租的权利给买走，瑞斯就是这样要收通行费的，把持久设施的收益权买走。所以因为中国有好多产权不清晰的，这些东西以前处置很难，如果通过瑞斯，我不用去考虑确权是啥概念，只要收益权这件事确定了， 那就 ok 了。逻辑是这样，所以这里面就把原来中间商挣差价的部分银行给搞出去了，所以中国未来会大面积发展瑞斯，为什么瑞斯前一年没发展起来呢？翻译有问题，就像你问我瑞斯咋翻 翻呢？说房地产基金完了，前两年打压房地产，不让房地产行业有任何变相融资，影子银行这些都不让搞，这还搞房地产，变相我给房地产又一条融资的通道吗？现在把它翻译成啥呢？叫基础设施基金。那 技术车师这个房地产相当远一点，所以这一下子高层就明白了，这这通过了，因为中国的技术车师有几十万个亿的沉淀资产，在这被这大量的银行贷款， 这个财政压力很大，如果把银行贷款给还掉，用瑞思的钱，是吧？就相当于啥呢？没有银行挣差价，作为个人用户直接成为他的股东，直接享受他的一个收益权，就这样的，所以未来大量的这个中国的银行资本会把这里面给置换出来，通过瑞思的方式给置换出去。 就这样，那未来文化产里面有没有瑞斯机会？一样有，因为以前呢，有很多优质的文化产业的项目呢，其实呢，他融资也比较难，他为什么呢？ 就是因为版权质压是吧？因为在版权在中国这块交易啊，他一直都是定价难，交易难，还有啥呢？流通难。那我们在这行业干了十七年，怎么改变这行游戏规则的呢？首先定价，我们定价不是一个评估成本加利润的发展定价， 根据现金流折现的方式定价。一个版权质量好不好不能通过评估来，得看一下市场发行收益。因为我们做的很多版权都是常委效应的， 他十年的收益等于这个版权定价，也就是现金流十年折现等于这版权的定价这一块来说呢，是一个相对比较准确的一定价。那有了现金流的话呢，就会有了资产的一个啥流通， 流通呢流通次数多了就可以形成高频交易，他定价就越来越准。所以呢，像以前这个行业，什么资产定价难、处置难、流通难，这就不是问题了。所以我们在这个文化产权那块完成了这件事，原来比较难 那个事。另外以后呢，如果通过瑞斯这个方式来做文化产权，他其实也是很好的一种手段，就是什么呢？多人可以持有他的一个收益权，概念就是这样的， 这里面来说，大家可以共同来承担它的一个风险。对文化产业里面高增长高风险，你不能只看高增长高收益，不去承担它的一个高风险，就这样。所以我觉得瑞斯以后引进文化产业来说，对文化产业的繁荣也是有好处的。 那我们现在做的版权这个联合出品的模型呢？其实是不是做完全瑞斯的模型，就我们要把高增长要留下来，把高风险要去掉，所以我们尽量做的是啥呢？发现流行不去做原创，一做原创的风险就会比较大。 说瑞斯为什么选择好多的产品都是已经有现金流了才去做瑞斯，因为这房子已经出租了，高速公路已经跑车了，直到一天跑多少台车，直到这个出租房价大概什么样，再把它去 发行瑞斯，这样的话呢，所有的投资人心里会有个底，如果这个东西根本没建成，这个相当盲投，这个风险就是会比较大。所以呢，我们一定强调文化产业呢，未来的发展趋势是啥呢？尽量把它高增长的部分留住，低风险的就通过啥呢？发现流行，不要去制造流行。 法国时装频道很多服装企业活不过一百年，就是制造流行的理念驱动的，搞不清楚的时候，服装就积压，企业现金流不行了，就死掉了。所以文化产业我觉得呢，一定要避免走这条路，一定是通过啥发现流行的方式来完成它，不要去考虑制造流行。 所以文化产业我觉得未来的投资是很好的一个赛道，但是呢，生产内容的方式得发生变化啊，不能这块去这个赌未来。你看为什么现在很多好的电影电视剧他不去做原创，他都是什么？原来有 ip 在， ip 经常去改编到 米记，鬼吹灯等等，这些都是原来有一个不错的原著，原著有很多粉，再加上很多有流量的明星的一个加持，哎，这一上映就是个票房发行收入的保障，一定是这样的， 学一个纯原创的东西，那这个风险就特别大，也包括一些张艺谋的作品，张艺谋是一个摄影很厉害的人，这画面他是一个画面构图很强的一个导演，但是他的缺点是啥呢？讲故事能力比较差，所以说让他原创是吧？那完了，这故事线路讲的非常简单，开门就知道结尾，所以需要啥呢？一个 好的一个 ip， 他比如大红灯笼高挂，哎，大红灯笼这玩意原来是翻牌子，是吧？皇帝翻牌子，这时候他说我换一个翻牌子，冲击不行，换个灯笼，你看这视觉冲击一定的故事有这个原型的，他是通过视觉表达的方式，传达的方式让他更有冲击力，这是专业模导演身上的一个优势。所以你看咱们大型表演，为啥 张艺谋来是吧？这些东西内容都已经固定好了，就什么节目，你怎么把它是吧给呈现出层次感，视觉传达有冲击力，这是他的优势。所以我们每一件事的时候，如果你能理解透彻了，资源优势到底在哪，那制作配置的时候你才能行。要不是为什么外行看的是热闹，内行看的是门道，文化产业的本质也是这样的， 你得成为王翰产业的内行人，在这领域才说才能挣到这个红利的钱。那如果你不行，你选对一个团队来合作，这样的话也能保证你的收益。