保利发展二季度净利润下滑原因

一心一意为土豆做研报，要说保利发展这两年的走势真的是让人大跌眼劲啊，从最高的十八块八毛五，一路跌到了现在的十点七八元， 市值不知不觉的蒸发了将近百分之五十。最近这两个月的走势啊，更是用一句话可以形容，北京的今年没有秋天，保利的今年没有回调，保利有十四万八千四百七十二位股东。这一期视频，起码我要告诉你们保利的真实价值。 好，进入我们今天的主题，保利发展带你看看地产生意的底层逻辑。在开始前，请允许我插播一条广告，若想解锁五千家上市公司的合理买卖价位，欢迎来到二师弟的知识星球。好精彩，继续还是一样，我们先记录数据，再开始我们的解读。 一千九百二十亿的收入，制造成本占据一千五百五十亿，真实的毛利润其实只有百分之十九，大概三百七十亿的毛利空间，刨去营业税、附加税、所得税， 合计一百一十五亿，还剩下两百五十五亿元。因为保利大量的使用了银行的贷款，银行每年还要拿走二十亿的利息，销售团队、市场团队、管理团队一年还要拿走八十亿，七七八八砸向剪完，最终还剩下的利润大概只有一百亿元， 存款利息，投资收益补回来三十亿，最终大概可以实现一百三十多亿的利润。最后一千九百二十亿的收入，一百亿的利润，其实只有百分之五的毛利率都不到，而且还是一锤子买卖。什么是一锤子买卖，我在很多期视频里面已经讲过了，这里就不再赘述了。 利润同比增长三个亿，从二零二二年三季报的一百二十四亿，增长到了二零二三年三季报的一百二十七亿。再让我们看看公司的加点部分，有一千四百三十亿现金，五十亿的应收，还有八千七百亿的库存，就是商品房没有卖出去的房子。一千四百四十亿股权，投资地产等。八十四亿的办公楼，还有六亿的在 工程。再来记录一下公司的负债情况，五十二亿的短期贷款，一千四百亿的应付账款，二十七亿的工资，还有税费，两千八百亿的长期贷款和应付债券。 让我们来盘一盘，保利的家底有多少啊？一千四百三十亿现金，八千七百亿库存，一千四百四十亿股权投资房产，办公楼等。短期贷款和长期贷款，合计两千八百五十亿元。一千四百二十七亿应付款，还有工资、税费， 合计现金需求为四千两百八十亿，而实际上拥有的现金只有一千四百亿，因此最终的现金轴缺口高达两千八百五十亿元。那为什么会这样呢？其实这个是房地产的通病，现金流差，因为他的钱都是借来的，而且成本高， 此时其实都是负债，借来之后要去拿地皮盖楼，相当于是全部变成了库存。所以房地产企业的本质啊，就是他的资产包里面全部都是负债和库存，压根就没有 现金流。那他什么时候会有现金流呢？只有他离开市场的时候不玩了，离开才能获得真正的现金流，只要他还在经营，就好像一个赌徒还在赌桌上面，他的钱都是筹码，筹码怎么能当做现金流呢？所以他不可能是真正的现金流，这就是他的商业模式所决定的。 说到这里，请问你对于房地产有没有一个全新的认识呢？只有离开赌场，筹码才可以变成现金，这才是真正的现金流。八千七百亿的库存全部开发完毕，卖出，收获八千七百亿现金， 四千二百八十亿的债务全部还款完毕，最终剩下四千四百二十亿元，这才是他最真实的理想状态下的自由现金流。所以只有将筹码换成钱，离开赌桌，离开赌场，这个人才算真正的有钱， 因为久赌无赢家嘛，否则的话，即使中途大赚一个亿，也都是纸上富贵。那现在的保利发展到底价 值几何呢？首先他有八千七百亿的库存，现金和股权合计加起来有一万亿，扣除四千两百八十亿的负债之后，公司不是还有高达五千七百亿的价值呢吗？这保利不是挺富裕的吗？怎么就变成负两千亿的现金流了呢？那这时候大家有没有意识到一个问题， 就是我房产能立刻变现吗？答案是不可以的，所以这个假设是根本就不能成立的，因为你有八千七百的库存，但是无法在瞬间卖出，他可能需要花费十年，每年九百亿，每年九百亿都他妈卖出去，花费十年时间，也就意味着你需要支付利息费、管理费、销售费用等等，费用持续还要支付十年， 按照目前的成本，一年三百亿，十年就是三千亿，最终八千七百亿全部清空离开市场，也就是说需要还掉四千两百八十亿债务的同时，你还需要再支付十年的时间，还有十年的处理成本，总计三千亿元，最终剩下的钱才 是你真实的现金流，最终的数字可能只有一千两百亿了，这还是这十年时间，公司不再扩张，就守着这些资产去卖的情况下，还是一个很理想的情况。那现在再来让我们看一看市场是怎么走的， 一千两百亿的价值，一百二十亿的股本，可计算出股价为十元，我们可以看到最近的十年走势都是围绕着十元在进行上下的波动，而公司本身 并没有成长。看完了保利，我们再看看万科是不是这样的？万科同样也是一千四百亿价值线附近，时值十六年，没有发生个变化， 只是在波动，没有在成长，那这到底是为什么呢？保利一千两百亿不涨了，万科也是一千四百亿不涨了，到底他们背后的原因是什么呢？其实还是房地产的模式，用钱启动公司找银行贷款，把钱换成了债务，并承担百分之四的成本，于是一块钱变成了十块钱， 注意，十块钱是带成本的，所以他不是资产，而是债务，这也就是所谓的财务杠杆，从一块钱变成了十块钱，最后这十块钱却变成一百块钱的地皮和楼房，此时的一百块钱不是真实的财富，还是你的账面价值， 再然后支付三费开支，把这一百块钱卖出去，变成一百块钱，变成一百元现金了，最终需要支付给税务，二十块钱支付给银行，二十块钱交付给建材商三十块钱，最后再给员工二十元， 结果呢，自己真正赚的钱只有十块钱。所以一个听起来数字非常庞大的资产包，最终能变现出来的现金金额大概只有百分之十， 一万亿的资产包也就是一千亿。所以恒大那种两万亿的资产包，如果全部卖出去的话，最终它的价值也就是两千亿元。万科、保利这种一万多亿的资产包，最终转化出来的现金流和公司的大概的价值也 就是百分之十，这不是我决定的，而是他的商业模式所决定的，而且很难有大的转变。来让我们看看保利的资产包，二零二三年三季度报负债和股东权益总计为一点四四万亿。 在我们来看看万科的，万科二零二三年三季度报负债和股东权益总计一点六五万亿。那照你这么说，那还有没有机会呢？首先目前万科呢，一千四百亿，保利呢，在一千五百亿附近，他们手里的资产包大概都是一点五万亿的样子， 其实这是很合理的价格，不低估也不高估，现在是属于合理，因为他的商业模式决定了他的资产包最终真正可以变成现金流，折现的数字 大概就是百分之十。所以房地产企业看两个重点就可以了，第一，资产包，第二是否健康经营，所以只要企业健康的经营，它的价值大概就是百分之十，资产包的价值。非健康经营，资产包 就会因为各种原因而提前爆雷，在无法转化现金流的时候，提前爆掉了。类似一个赌徒，本来赢了一百万的筹码，他最终离开赌场，本可以带走十万现金的，可惜他上头了，又多下注了几次，最终一百万的筹码也输掉了，结果就是出门带不走一分钱。 这下你是不是明白了地产行业的估值和定价逻辑的呢？最后再让我们来敲一下今天的重点，地产股到底看什么？第一点，资产包的构成。第二点，公司是否在健康的经营。结论是，若满足这两点的话，地产股的价值就是资产包的百分之十。好，点赞收藏不迷路，关注二师弟，二师弟带你投的明明白白！

传播优质商业资讯。大家好，这里是海西商界。近日，百强房企保利发展公布二零二一年业绩快报。二零二一年，公司营收两千八百五十点四八亿元，规模净利润为两百七十五点七 一元，同比减少百分之四点七四。这是保利发展自二零零六年上市以来，首次出现年度业绩同比下滑情况。显然，离开了铁娘子宋广局的保利发展，也面临着房地产寒冬的挑战。宋广局是军人出生。一九九二年，广州保利房地产开发公司成立，宋广局成为首批参与筹建的八名转业军人之一。 从销售策划做起，宋广局在保利地产一步步攀升。二零一零年，年仅五十岁的宋广局从前同事李冰海手中接棒保利发展董事长。在他强势作风的影响下，央企房企保利发展快速扩张，二零一二年销售额破千亿，位居行业前三。此后，保利发展一直维持行业靠谱 以内。伴随保利发展的成长，宋广局的身价也水涨船高。据此前保利年报披露，宋广局持有公司一千九百二十七点五八万股股份。按近日保利发展股价十六元每股计算，宋广局持股市值超三亿元。能在被男性主导的地产界打下一片天，宋广局也被人称为地产界的董明珠、 铁娘子等等。二零二一年中国杰出商界女性榜，房地产界仅有宋广局和龙湖地产董事会主席吴亚军、碧桂园执行董事杨慧妍入榜。二零二一年七月二十九日，保利发展发布公告称，宋广局因年龄原因辞去公司董事长、董事职务， 这位掌舵保利发展近十一年的铁娘子正式告别了工作二十九年的保利发展，继任者是保利发展董事总经理刘平后，宋广局时代的保利发展高管团队基本沿用原来宋广局的班底。近两年房地产遭遇寒冬，各大房企面临 下滑的局面，保利发展也不例外。根据保利发展业绩快报，二零二一年营收两千八百五十点四八亿元，营业利润为四百九十七点三二亿元，同比下滑百分之四点八五。规模计利润为两百七十五点七七亿元，同比减少百分之四点七四。 尽管面临着盈利下滑，但从保利发展拿地动作可以看出，保利发展仍维持积极的投资步伐。数据显示，保利发展在二零二一年新增建筑 面积两千七百二十二点三万平方米，总地价一千八百五十六点八亿元，仅跟房住不少政策华丽发展，成为国内少有的、没有突破三道红线的绿标企业。近年来，房地产行业调控日趋严格，行业格局正在重塑， 作用轻易规模及财务优势的保利发展将面临一个全新的地产环境。如何在宋广局离去后去写保利陈化，将是新任管理层的挑战。未来保利发展能否成为国内房企第一，就让我们拭目以待。

地产呢，我们做了很多的分析啊，现在大家至少呢可以看到一种结果，保利和招商史口啊，并没有那比啊，万科呢，幸运多少， 对吧？早先我就讲说房地产这东西吧，市面上很多人都看不准的，很多人的看法呢，都经不起深度推敲的，都起哄。之前呢讲保利有多好的时候呢，我就讲保利和招商这些呢，谁让他是把这几个优势就央企的融资优势 给体现出来了。所以在行业洗牌的过程当中呢，他们是杠加杠杠的啊，他们有条件加杠杠啊，实在不行啊，还有爹妈管着对吧，他们是有母公司的对吧？啊，所以呢，他们可以很敏感的觉得这是超车机会， 觉得碧桂园啊，恒大这些如果倒下去，那么江湖呢，就重新洗牌了，这是一个操作机会。第二一个呢，他们一掂量自己爹妈高大上啊，对吧，自己融资的渠道通畅，成本低啊， 此时不扩张更待合适，嗯，这是他们可以加大的油钱。那第三一个呢，就在市场的向下这个过程当中， 有一方的绿洲，哈哈哈，觉得还行啊，就是高县城市的高能量土地，对吧，基本上呢，你看他们抢的都是这些吧， 北上广深，其实广深呢，都不太靠谱了，就是北上是最靠谱的啊，你就抢高县的这个城市河里头的亮土地，他们都这个路子吗？你看 在三四年前的时候，华润啊，早上啊，这些开始啊，全线进攻北京，那差不多是把上海的都给拿下了，就这些路子了，保利啊，招商时口啊，甚至华发啊，都差不多能够在上海做出年度五百个亿的销售规模啊， 全是靠前堆的，就是贵的，你就拿嘛，额，就领先了嘛，你的销售呢，就啊，受到市场的冲击就比较少啊，这个还是老路子，而且这个呢，你拿的地很贵 啊，毛利率肯定不会高的，再加上房地产的结算，就你今天的销售呢，是要两年后才结算吧，对短期的业绩呢，并没有太大的帮助，短期呢，行业的痛苦在你身上是一样的哈，所以呢，我们看保利呢，在三 季度的时候，业绩啊，就有比较大的滑落啊，今年以来呢，毛利率的下降就比较快，再加上呢保利这些呢，他们在财务处理上面跟旺科比还是更为 更为市场主流一点。万科呢，是啊，很小众的采取呢非常谨慎的财务策略，所以呢，有些业绩没有体现出来啊，他就是有过又抵消掉了，你没看到 就是万科其实有很多业绩，他既没有在前面的释放出来，他流血来来平滑的这个市场波动， 他也没到最后呢，你看到他这个业绩释放出来，他体现在哪呢？体现在他的业绩相对平平稳，就这东西存在底下拖着底，你从来没看到，但是呢，你， 你懂的，你就看到他是有这东西的啊，他只是呢，你看不到而已，或者说你不懂看而已。所以呢，我们看万科呢，他倒三季度的时候呢，他是营收呢，结算少了啊，少了百分之三十一啊，很多呢， 他其实是推子交付，在四季度的时候交付，所以呢，三季度的业绩的同比二十二的滑落已经不算滑落了，他的多元化经营那部分已经是非常稳定，而且开始纷纷挣钱了， 这挣钱是拐点啊哈，像博玉的挣钱是拐点，所以呢，在别人搞不定往下走的时候呢，其实他的多元用户呢，在体量上面，在经营稳定性上面，而在盈利能力上面他是往上走的，嗯，他这个很确定了吧？至于说呢，开发业 业务上面呢，他基本上用了三年时间完成了这个切换，我觉得他也基本上切换完了。万科呢，今年三八年呢，卖的项目里头百分之七十都是自销项目，就处理项目，他没有拿好货出来卖， 今年九月份开始他会上他这些新项目都是毛利率比较高的，盈利能力比较强的，也都是偏向高县城市的，所以他的销售呢，会在今年的最后这阶段有个冲刺。那他的多元业户呢？布局 七年以上投入呢？都是四数千亿的投入，现在开始开花结果了，对吧？然后呢开花业务呢，也是全线完成调整，这个完成调整呢，就是低线城市的甩卖，然后管理体制上面的权利集中 到张海那里，对吧？然后整个呢全公司里头所有的优质的打法，在全国副词他以前是各自呢画地为赢的，就是往南方战区的打法，跟你这北方战区的不一样，跟你上海战区的不一样，现在全国都一样，哪个地方好的 就复制，哈哈，就复制到别的地方，所以他现在已经是这个属于主见了。这个叫啊特种兵这种方式了，悟空的全面配合和特种兵的开路啊，这种方式啊已经完全不一样了。

在最近的这一两年的时间里面啊，整个房地产行业的多数的民营企业都在选择自我瘦身或者是自救，但是在国央企的一些阵营里面的一些企业反而是一路狂飙，逆时扩张，这个里面最有代表性的就是保利， 在二零二二年中国房地产企业的业绩销售排行榜中，保利击败了万科，成为了排名第二的房企。那么就有一些人质疑了，说这个并不是保利自身有多强，而是因为在这个榜单上面，曾经的一些大佬， 比如融创，恒大，碧桂园这些都消失了。不管怎么说啊，保利还是圆了自己要重回行业前三的一个梦想，毕竟要知道，保利上一次进入行业前三还是在整整的十年之前，业绩的扩张也就意味着规模的扩张，在去年一整年啊，保利可以说是四处的攻城略， 在去年的上半年，保利就花了六百多亿拓展了三十七个新项目，在去年的第三季度，保利继续的追加投资，又花了六百多亿拿下了三十三个新的项目。保利在二零二二年的新增土地储备的货值就已经高达了两千五百一十四亿元， 就这个金额来看啊，比过去一整年杭州的土地拍卖的收入还要高，那么有着规模的增长，也就意味着要付出一定的代价。保利的负债也在一直不断的攀升，有数据显示啊，在去年九月末的时候，保利的负债就已经高达了一万一千两百五十多亿元， 比去年年初的时候又多了三百多亿。而且从经营现金流上来看，保利的经营现金流也一直这前三季度是为负的，就拿去年的第三季度来看，保利的经营现金流 已经为负的两百九十八亿元，在这种情况下，保利也不得不开始进行补血。在去年十二月份，保利借着融资窗口的机会进行非公开的发行股票， 拟募集资金一百二十五亿元，用于包括广州的保利领袖海西安保利天会在内的十四个项目的建设以及补充现金流。可以说啊，目前来看，保利无法进行正向的一个造雪能力，无法进行正常的一个现金流入，保利的健康程度啊，也并不算是 太好。但是啊，我觉得也不必要为保利有过多的一些担心，毕竟啊，保利作为央企，有央企的一个背书，并且有很多的融资渠道，但是更为最重要的一点是容易拿到钱，不像一些其他的民营企业，比如说恒大，融创这 这样的，一旦资金链出现了问题，就会迅速的倒下。在这里啊，最后我来做一个大胆的预测，保利会不会成为二零二三年中国房地产企业的龙头老大呢？