烟台城发芝罘区只楚地块怎么不建？

谁敢相信知府区一口气挂了八个地块，而且这八个地块哈容积率其实都不是很高哈，这也就证明了一件事，知府区的改善彻底就卷起来了啊。我们今天先看一下哪八个地块哈，楚凤的 d 地块、 e 地块和 f 地块， 这是集中在凤凰台板块，容积率一点八，价格嘛，咱可以参考一下凤凰台，或者说你的产品非常哇塞！ ok 的情况下，参考一下龙湖天具。第四个地块，翡翠明珠南侧，容积率一点四，价格嘛，你可以参考翡翠明珠两块钱左右。第五个地块，青年南麓的一个轴间上， 住在蔓越湾境西边，容积率在一点三，纯洋房社区距离市区呢，比较近，而且他体量呢，不像留香园那么大，如果说你想买个精品的小区纯洋房的，可以参考一下留香园，产品如果比留香园更棒，那么也能卖个一万五六。第六个地块非 非常有意思，富士苑西侧，这个地块，容积率一点三，我觉得吧，面靠山水是大概率低容积率的洋房，甚至是叠拼社区，价格咱就没法说了哈，也不敢瞎说。第七个地块非常有意思了哈，位于黄金顶隧道东侧，这西边呢，就是世贸揽月，价格嘛，可以参考，不过他 容积率一点四，应该是个纯洋房社区。第八个地块没有太大意思，它位于港城华府的一个西侧，容积率二点零，大概率也就是个刚需产品，价格不会太高，毕竟啊，周边配套 也没有啥配套，只有一个锦绣新天地。这么多地块，大家更期待是哪一个，哪个开发商去拿哪个地块，你更愿意去研究呢？

幸福新城的南边，真山以西是直杵啊！提到直杵呢，这个地产人的脑子里蹦出来的第一个词是烂尾 啊。因为种种原因吧，多个项目都以烂尾收藏，让公家岛、南上坊、沙富这三个项目都是长期停止。不过好消息是，万科计划在这里打造一个两百万方的大型社区 啊，起步价大概是九千左右。其实直处这个地理位置挺不错的，有山有水，锦林九大片，最终的夹河新城离幸福新城、佛山开发区都不远啊，希望假以时日之处，能成为烟台城西的刚需首选。 沿着知府的中轴线大海洋路一路向南到机场路，这个地方是烟台最后两个大型的板块，普通大学和黄雾。这个区域通常也被称为知府南城。城南板块项目基本 是在机场路、青年南路和通市南路这三条主要道路的周边分布，这里和莱山南部联系比较紧密，交通也便利， 和九大片区中的高铁新城相重叠，价格的跨度比较大，从一到一点五都有，也有一些非常不错的洋房和叠拼的项目，无论你是刚需还是改善，其实都可以关注一下。

支鼠要有大事发生，从支鼠村到今天的支鼠镇，如今支鼠镇是烟台支部区、福山区、开发区、山区交界的中心地段。二零零七年的时候，我在烟台做的第一个楼盘呢，就是在这个板块， 十六年过去了，发电厂还是那个发电厂，幺零七院呢，只是换了个名字而已。大面积的旧熊改造成就了少数人，也坑产了大批买房人。那么支出板块的房子到底还能不能买？支出的未来还有没有发展前景？如果你曾经或者现在正在关注这个板块，或者你就住在这个板块的话，你可以把这条视频看完， 让我们一起来总结一下整个支出板块的昨天、今天和明天。我们先来说说昨天，昨天真的是哀鸿遍野，满地鸡毛。从二零零七年的顶层，二零八到二零一零年的康复新城，二零一一年的公家岛的阻碍，二零一二年的喜上花园，以及东南少的尘缘崖井，西木的天池春城，北上访的富屯山居和之水的 新里龙湾，南上网跟小沙铺的万科城，以及还有孙家庄的世贸揽月等等。这个板块经历了零八年金融危机后的反弹，也经历了旧改的大潮，经历了疫情的折磨，野蛮生长的背后成就了一些人，也的确坑了一些人。 过去的十六年，支出板块最好的机会是在二零一九年前后就改的红利冲昏了所有开发商的头脑，疯狂的抢地。这期间，中梁拿了北上访的地，万科拿了南上访和小叉铺的地，犀利拿了之水的地，德润拿了西木的地，世贸呢，接替龙湖拿了孙家庄的地，瞬间呢，支出板块涌入了大批的头部房企， 并且全部是高代价获取的开发权。可惜疫情来了，如今都是煞雨而归，甚至有的躺平，百赖悲喜两重天在支出这个板块上上演。在支出板块买房的一个就是原来周边的村民，还有就是周边就业的外来人口，主要以刚需群体为主，很难吸引改善的客群。 关注这个板块主要原因有三个，第一个，发电厂的影响。第二个，只处药厂的异味。第三个，红旗西路、化工路和冰水路以及只处南路恶劣的交通状况。第四个，缺乏集中的商业配套。第五个，没有海，只有一条普普通通的河。看到这，你是不是心已经凉了半截了？ 但这只代表过去，不代表将来，如今支出板块正在发生很大的变化。支出是山区交界的地段，烟台西部板块的地理中心是福山开发、幸福支出等区域的一个最重要的支点，所以你会发现支出这两年也干了非常多的事情。 第一个，改善道路交通，两纵一横的快速路之所占了一横一纵打通了电厂东路，这些路将有效的改变周边的路况环境。第二个，将支部区政务服务中心搬到了这个板块。第三个，加速落地名校的联合办学，声名远扬的烟台六中成为了祥和中学的分校，上航小学成为了玉皇顶小学的 分校，龚家岛小学也成了养正小学的分校。第四个，幸福中医院的分院也落位在了滨州路。第五个，发电厂无尘处理，药厂无味处理，小块内的噪音、废水废气的处理等等这五个方面都已经落地，并有效的实行， 支付区对支付板块的扶持力度远远超过了其他板块。看到今天这个变化，你是不是又信心满满的？本身这个板块的基础配套就比较成熟，加上如此大的力度，那么支付的未来 是看得见能摸得着的。看到这还不赶紧给我点个赞，关注一下我。支出板块目前在售的房子呢，主要有万科城跟世贸揽月也都是现房了，万科城的八千五左右的价格，精装修送车位， 八十二、九十五，一百零八的小户型，月供呢，两千五就能搞定。世博揽月呢，一期的洋房产品呢，现在剩的比较少，主要是幺二五跟幺四三的户型，价格在一万两千五左右。二期的期房呢，现在房源还比较多，有幺零五，幺零八幺幺八的户型，价格呢 在一万左右。以目前的发展态势，支出板块呢，正在不断的夯实自己，迭代自己。整个板块目前还缺的短板就是集中的商业和优秀的自然景观资源，如果假河的景观能够再升级，功能也能够再升级，并且呢配套大型的商业， 那么支出板块的未来一定大有可为。好了，视频到这基本上就结束了，原创视频不容易，麻烦大家给点个赞，支持一下，关注我，一个在烟台干了十八年的房产销售，有毛病吗？一点毛病没有？

这不就是烟台一二三三五的一个整体的一个规划图吗？对，这明显能看到昂科城就是在我们的整个核心板块的最中心了，吃土这个板块其实以前就是，怎么说呢？没被更多人发现，从区位上来说的话，他其实是 很有很占优势的，既在这个夹河边上，其实又在中心城区的核心位置上，快速录网这种体系也是围绕他在展开，下步可能会有更多的这些 相关型的这种项目或者政策，嗯，会跟这里产生更强这种联系。这不就是我们刚刚在工地上看到的那个南沙坊小学的规划吗？对对对，应该说整个的这个规划的话，其实看起来还是很现代化的，今年开工预计的话，今年十二月份它就要达到这个主体封顶。

夏末想问一下老师这个支储片区有发展的潜力吗？可以考虑在那边买房吗？嗯，支储片区，嗯，你要是，嗯，他确实也有发展潜力，但是我觉得会比较慢一些，因为首先啊，支储片区他会比较大，那边有个项目是万科城。这个朋友你肯定知道这个，这个这个项目万科城当年在规划的时候是规划了十年的发展。 嗯，但是你看现在卖到一期就是卖到现在，现在应该是卖到二期了，卖到劝学里了，劝学里的时候其实就已经受市场影响，他就开始已经往下走了。嗯，这个项目啊，他强依赖的是什么？他强依赖有两个，第一是产业，嗯，第二是外来人口， 因为他本身这个这个支出片区应该是整个支服区里面最刚需的一个片区了。嗯，等幸福发展起来，嗯，可能会好一些。或者说等夹河新城就是科创城吗？嗯，等科创城发展起来也还好一些，但是我就说这个会很慢。

今天这期视频啊，可能会得罪一批人，但大拿只说实话，最近啊，支出火了，原因是烟台外国语实验学校分校将落户支出片区， 各大媒体啊又开始疯吵一波，这里啊，可能要泼一盆冷水了，此次引进的是人家高中部，高中，不存在学习的概念， 简直啊，跟去年一中分校入驻幸福如出一辙。不过啊，幸福北部新城是从小学、初中、高中全年龄的教育资源， 而直处来蹭一个私立学校的热度，本质上还是有很大的区别。然而直处板块一直以来都是烟台脏乱差的代表，烟台的城中村因为家长不重视，所以啊，这么多年来并没有太大的改观，并且靠的化工路和发电厂，这是直处的硬伤， 只要发电厂不搬走，直储甚至西郊的房价不可能上去。虽然最近有媒体暗示发电厂有搬走的传言，但是毕竟烟台一半的暖气啊都出自这里，所以三五年内搬走的可能性不大。 最后总结一下，支出板块价格不高，是支付区价格最低的区域，刚需客户可以购买，如果资金预算较多且不再需要上班的人群，建议不要考虑该区域。

之处之处，之处啊，来了啊，好地方，连接能力非常之强，幸福福山开发区，黄务南大街四通八达，怎么就是起不来呢？你看人家东郊观海路，滨海路最火最热最贵的地块了你， 你看你，哎呀，怎么就是这么拉了呢？两个原因，一，环境，这个发电厂他自己看了，他自己都害怕呀，他都硬站站呀，更何况你一东一西，这个环境天壤之别。二、学校 二中，东孝如日中天，蒸蒸日上，这个六中就有点这个闻风丧胆了，就有点支柱，现在是支付区的价格挖地啊，他的潜力是在的，因为他的位置没有问题， 但是他的潜力能不能被挖掘出来取决于这两个问题能不能得到解决。您觉得这个发电厂和周围这些工厂能搬走吗？二，这个六中，嗯。

烂尾楼遍地的大之处，最好的小区惩罚，太乙新城老规矩，三个缺点，一、生不逢地。再之处，周围不是烂尾就是回迁，或者是经济适用房，发电厂搬了八百年了依然不动。二、配套欠缺，没有大型的商业综合体。 三、交通受限，通勤时间久，去趟市里开发都需要导好几班公交，去趟来山就更不用提了。再说三条优点，一、防零心，小高层人车分流，户型不错。二、周边人口基数大，自成一体，生活方便。三、没有竞品之处，置业就它，哎，点个关注啊！

比如说突破支付真正的要开始了，六月十二日上午呢，支付就是举行了突破支付百日攻坚的城市更新重点项目的集中开工仪式，主会场就是在这里了。这次的话总共有二十个项目吧， 烟台的知府区域，从现在开始这一百天之内的话，可能会会有更多的项目陆续的开始进入到他实质性的推进当中。嗯，比如说突破知府 真正的要开始了，包括支付湾了，都幸福新城了，是吧？包括夹河了这些的话，应该都是在突破支付的这些一系列的工程当中，嗯，陆续的可能都会跟我们来见面了。所以说，嗯，这次的这个空间大会上，其实我们也看到了很多的这个不一样地方，每一个项目的他的列的牌子的话， 上面都是有每个月的推进的进度。嗯，你比如说这个小学，他六月份要完成他的勘探，包括他前期的这种土方这种运清理了什么概念？ 到今年的十二月份，他实现他的主体完工，用两年的时间就到明年的话，差不多他就能够达到交付条件了。那这次的小学搭建的话，其实是弥补了在教育这一块这里的一个空白。而且的话，从今年年初的时候支付区公布的这个今年的教育配套上的话， 七所学校里边其中有两所是跟这有关系的。在支付完课程的这个范围之内的话，是两所学校。第一个是我们刚刚看到的 南上访的配套小学的，这个还有一个说啊，是南上访的配套中学，嗯，那现在来看的话，小学已经 已经开始了，那中学的话应该也在今年会去一次挑选，其实这个板块其实真的是一个带开发的这么一个状态。对啊，环境资源其实还可以，就是以前啊， 太缺少自己开发的项目了。所以说这次的这个整个的这个会场选择在这里的话，我觉得突破之福也是在突破之处。

有老铁问为啥说直处是烟台楼市的灰姑娘？纵观烟台楼市，直处普普通通，其貌不扬，守着个发电厂，就像灰姑娘的破衣裳， 但是性格很贤惠啊，离知府老城区不远，交通很便利，配套很成熟，烟火气很浓， 底子也很好呀，有山有河，碰上靠谱的白马王子，立马飞上池头当凤凰。 前几年楼市好的时候，像中梁新力、万科等白马王子竞相下聘礼，还有什么泰国政大之类的大洋马扬言也要过来，一时间好不风光。几年过去，中梁新力弄 一地鸡毛，万科再造一座城的爱情童话始乱终弃。叫声很大的大洋马更是尥蹶子跑了，弄得尘土飞扬，世事无常，白马王子变成了黑驴的模样， 只处也变回了那个平平无奇的灰姑娘。很多人感慨只处遇人不淑，但这对咱刚需购房未尝不是个好事。 曾经的指出，随便买个房子都要一万多，现在单价七千多，首付五万就能买到带装修带车位的三室现房， 如果嫌位置偏，八九千就能买成熟区域的二手次新房，也许不够惊艳，却能给你踏实稳定的 幸福生活。还想了解烟台哪些片区的楼盘情况，请在评论区留言，明日开始直播，敬请关注老宋，为你讲述不一样的烟台楼市！

问政播出次日，由市交通运输局副局长阳历带队的督导组来到知府站查看该站点的建设情况。据了解，城铁知府站是二零一二年青荣城际铁路修建时同步建设的，当时并未开通客运功能， 这里将随着维烟高铁的开通一并投入使用。围绕这个支付站的开通，我们会同住建部门、铁路方面以及属地的的支付区 做了三方面的工作，第一方面的工作是对于制服站、站前广场和具有的配套道路的一个改造提升。第二方面呢，是我们一个进出站大厅的加建工程。第三方面呢，铁路部门，铁路方面 对于站内的设备设施进行了改造来满足这个运营条件。而随支付站一起开通的 还有维烟高铁的福山、烟台西、招远、莱州等站点。可以说，维烟高铁的引入也为烟台南站迎来扩容升级的契机。据了解，烟台南站年发送旅客的数量逐年攀升，近些年压力开始逐渐显现。 此外，车次少、票难买也让出行市民头疼不已。升级改造后，烟台南站将由二台五线分为五台十线，这些问题都将得到缓解。同步建设六条 检查库线、三十条停车线的这样一个动车所，动车所就是动车的检修检修医院。有了动车所就决定了我们烟台有更多的 始发和中道车的数量。后续我们的南站停运以后，我们的支付站可以为我们的烟台站起到很好的分单作用，分流作用。我们的 嗯，莱山知府以及高新区周边的旅客可以去知府站、烟台站以及木平站来乘车，而我们的福山区、开发区的旅客就可以去维烟高铁的福山站、烟台西站进行乘车， 可以保证南站停运后，我们烟台市的旅客能够有一个好的出行体验。此外，问证短片中还提到，我市交通出行的另一大痛点，那就是去机场的公共交通工具中一直没有轨道交通， 而这一点在未来也将通过龙岩铁路市域化改造实现。那么这一改造项目目前进展如何呢？ 市域化改造呢？实际上就是我们的城市铁路公交建成之后呢，铁路直接钻到七二航站楼楼下。

现在是来到了上访小学，也就是玉皇帝小学的上访校区。对对对，这个小学的话，我们看就是其实和周边其他的区域的学校来比的话，可能是稍微还能弱一些吧。整体来看，所以说玉皇帝小学能够在这里挂牌的话，其实就是一个对他的最强的一个支撑吧。对， 玉皇陵小学在咱们烟台也是说顶级的这种小学了。对，这样。对的对的，有些人可能担心过来是不是就挂个牌子，我觉得至少是师资力量方面是有很大的一个加强。嗯啊，因为现在烟台好像也在说这个教师文化这个事，对吧？ 他的教育质量，他的师资力量，他的教学方法肯定是要带过来的。对，我觉得本身这些东西就能对这个区域能有一个很大提升。对，其实我们参考一下啊，之前杨正小学的玉龙山校区啊，包括一些其他的一些名校的一些挂牌，还有包括现在像鲁隆大学实验。呃，教育集团 啊，也挂牌了很多学习这个小学。其实，嗯，养证我觉得是可以有参考意义的，因为他的挂牌时间最最久，哎，对吧？玉龙山那个小学，还有今年来看的话，他的这个生源也好，包括这个这个整体的教育质量也是非常高的。对对。

这个快速路算是把支出给修废了，有人说等路修好以后支出就能起飞了。我认为快速路修好以后啊，支出反而会更差，以前支出只是被山给挡住了，现在快速路一修，完全把支出围住了。红旗路和化公路这个路口是开发区福山的必经之路，每天车流量本来就特别大， 快速路一旦堵车，那是上上不去下下不来啊，光靠辅道承载支出，人民早晚高峰流量我觉得很难。支出以后出行绝对是个大问题。堵车将会是常态， 低房价也会是常态。本来发电厂就够尴尬的了，这天天堵车，学校也啥啥不是在支出买房的理由就只剩便宜了，除非能把隧道给通开。但是你觉得真会花那么多钱给支出修隧道？

有粉丝问知福区的大华公园瑞福这个项目到底怎么样？今天呢，我就从区域位置、开发商、品牌户型、产品定位这三个方面来全方位的剖析一下这个项目。如果说我的分析啊，对你有帮助的话，可以帮我点个赞。首先大华公园瑞福位于知福区南部新城板块，小区周边有佳佳悦超市和振华量贩， 每周农历逢一逢五还有黄屋大吉日常，周边还有早市和夜市。项目紧邻两条主干道，一条是圣林南路通往市中心的， 另一条呢是港湾大街，向西可以覆盖到直储片区，向东可以覆盖到莱山片区。如果说你的位上班位置位于这三个区域，并且预算在一百万上下，想买个生活比较方便的，是可以考虑这个项目的。 再说一下开发商，大华集团总部位于上海市，创建于一九九二年，大华的前身是上海市宝 山区大厂镇大厂房地产经营开发公司，是一个妥妥的镇办集体企业，也是国内第一批拥有一级开发资质的开发公司。后来经过改制之后哈才有了现在的大华集团。当然这不是重点，重点是大华这个开发商非常的低调，也不是上市公司，也没有暴雷这些负面新闻。 在这么多年的发展历程当中呢，表现的也没有像免系房企那么激进。目前大华在烟台有三个项目，一个是兰山区的大华上海滩花园，开发了近十余年了。再就是致富区的大华公园瑞府和福山区的大华铂金旺府。最后再说一下护绳产品定位， 大华光瑞府有十二栋住宅组成四栋小高层，八栋高层，容积率呢二点六五，其中高层的楼间距为三十一到三十五米，小高层楼间距综合在四十二米左右，属于一个刚需和刚改的 产品。九十六平和一百一十六平的高层呢，对于婚房的年轻人来说属于刚需。对于两室换三室的来说呢，属于刚改小高层的，一百一十四和一百三十平都是四十，也是南部新城，你能买到最便宜的四十，说是改善产品呢，有点牵强， 只能算是三室同堂一个孩子，三室同堂两个孩子这种三室换四室的刚改需求。项目一期为吹毛坯，今年年底交房，二期高层为精装修，小高层为毛坯，明年的九月底交房。还想知道哪个项目怎么样？评论区告诉我。