楼层层数国家标准

为什么住宅大多只有六层、十一层、十八层和三十三层？其实原因很简单，一切都是国家的建筑设计规范。首先，七层以上必须设计载人电梯，六层及以下不需要电梯，这样对开发商来说省了电梯的钱，对业主来说省的电梯井这些占用公摊面积的设施得房率更高。第二， 十一层以上除了要有自然电梯，必须再配备消防电梯，相当于又多了一部电梯。同时防火门必须达到一级，还需要设置安全出口，这样对于开发商来说除了增加成本外，还比较麻烦，所以一般都是顶着十一层去做。第三，高于十八层的 住宅定义为一类高层建筑，耐火等级为一级，所有相关的建筑必须为多人一级材料，并且必须有两个防火电梯和两个防烟楼梯，所以每个单元的安全逃生通道 少于两个公共部位，还需要做火灾报警系统。第四，一般的城市限高一百米，按照三米层高来算，三十三层算是极限了。另外，建筑如果超过一百米，就属于超高层建筑，就完全是另一套体系和要求了。比如建筑含钢量必须增加， 必须做避难层和自动灭火装置，外墙保温必须低级，这成本就太高了，所以一般开发商都会做到三十三层。

三六五冷知识国内大部分居民楼都是六楼、十一楼、十八楼、二十六楼。三十三楼是因为住房设计规范规定，超过七楼就必须设置电梯，所以就建六楼。超过十二楼就要装两部电梯，且防火门要达到一级，所以就建十一楼。 超过十九楼就要有至少两个消防连廊，且楼梯间需要全封闭式，所以就建十八楼。超过二十七楼。根据建筑抗震设计规范，八十米以上必须要加固抗震墙，所以就建二十六楼。而建三十三楼是因为超过一百米的建筑需要有避难层和停机坪， 通常楼顶有 h 是可以降落，有二是不能降落。而那些超过三十三层又没有停机坪的，则一般是在每层层高上扣了一点。

不知道有没有人流行过，中国的民居楼房一般都是六层、十一层、十八层、三十三层的设置，这是因为住宅设计规范和建筑设计防火规范国家标准规定，七层或十六米以上的住宅必须设置电梯，而无电梯住宅楼盖到六层 刚好可以避免设置电梯的规定。而三十三米又是楼房设计的一道坎，这也是刚好十一层的高度。三十三米以上的楼房，在消防电梯、消防前室房烟、楼梯间外窗面积、 排水井、排水泵、保温材料、防火性等方面又有了更高的要求，会让开发商大大增加成本。高于十八层或五十四米的住宅建筑被定义为一类高层建筑，高于三十三层或一百米则为超 高高层建筑，相应的防火和规范性要求就更多了。房地产开发商为了成本考虑，当然是尽量在每一道标准之下把高度做到顶格。

最近店铺官网发布住宅质量规范，已起早完成，有多项变化，摘取最重要的两条跟大家分享。第一，未来新建住宅层高不低于三米，你知道吗？在哈尔滨新房市场，层高三米已经打败了百分之八十以上的楼盘， 开发商为了多出面积，主流产品的层高都控制在两米九，三米以上层高的住宅市场上真的太少见了。那么问题来了，从明年开始，新建住宅层高不低于三米，而你手里的层高两米七和两米八的房子， 未来还会有人愿意要吗？第二，二层以上的房子要求配备电梯，如果你现在住的是七层、八层的老房， 未来怎么办？四层以下还好，五楼以上现在就已经很难出手，应该在适当的时候尽快的把它处理掉。其实房子是有保质期的，产品是不断更新的，建议把你手里的房子滚动起来。二手房市场当中， 五年的房龄相当于新房，十年的房龄是市场的主流，二十年以内的需要看后期的维护和房子的质量，房龄超过二十年的千万不要碰。最好的做法就应该是新房十五年置换一次，二手房十年置换一次， 让自己名下房产的房龄始终不要超过二十年，保持房产的前卫性，给自己更好的生活空间，也便于未来房子更好的流通。

你知道为什么有的小区只见到十一层或者十八层和三十三层呢？首先，国家规定超过七层的住宅要设计一部电梯，当然最新的住宅项目规范意见稿中也有说到，二层以上是需要加装电梯的， 总层高如果达到十二层的呢，就需要装两部电梯，而十一层刚好一部电梯就够用了。 十八层的呢，就跟消防有关系了，因为一般的云梯消防车是五十米，按照每层层高三米算的话，就差不多是五十四米，是接近云梯的高度。 并且十八层必须设置两个安全出口，两部消防电梯如果发生意外，能够及时的安全救生和救援。如果超过十八层 呢，消防的等级又得提升一个档次。而三十三层呢，是城市规范要求住宅的建筑高度得控制在一百米以下，按照层高三米来算的话，三十三楼就接近一百米了， 超过一百米就是超高层了，得建避难层，还要在家装自动的灭火系统，越往上材料和成本就会更大，总之，建的越高，成本越高，花少钱多办事。

为什么很多房子最高层数是六层呢？因为国家规定六层以上的房子必须加装电梯。为什么很多房子建到十一层又不建了呢？因为十一层以上的住宅需要加装两部电梯，一部还必须是消防电梯， 安装消防电梯的时候是非常麻烦的，而且成本很高，还有防火墙和防火门的设置的。那为什么很多房子建到十八层又不建了呢？因为建筑的高度超过五十四米，也就是十八层左右，每个单元的步行梯必须是两步。 那为什么有很多房子建设到二十六层又不见了呢？因为二类住宅用地的限高是在八十米以下，二十六层的高度正好是在八十米左右，并不是开发商不想建三十三层的大高层。那为什么平时见到的住宅最高是三十 三层呢？如果房屋超过三十三层的话，正常楼层是三米左右，总高度在一百米左右，超过一百米的住宅属于超高层的。建筑 内部的设计、消防设施、防震的等级要求是非常严格的，而且还要设置避难层，有的楼顶还要求设置直升机的停机坪，现在你明白了吧？

建筑楼层的那些秘密，哎，小安，我在售楼处里头啊，有小兽说十一层是洋房，也有说十一层是小高层的，到底谁说的对？ 嗯，在我国呀，按建筑楼层划分，基本上呢，分为五类，分为低层，多层，中高层，高层还有超高层。低层啊，一般指的是一到三层的建筑，又分为独立式和连立式，也就是所谓的独栋别墅和连排别墅。 然后多层一般指的是四到六层的建筑，用现在的话来说呢，也就是真正的洋房，国家要求啊，这种层数可以不配备电梯。 中高层一般指的是七到九层的建筑，国家要求七层以上就必须配备电梯了，所以现在市面上这种层数的建筑都被称为电梯。洋房那十层以上一般都称为高层啊，如果建筑整体高度超过一百米，那就属于超高层。所以现在的高层社区啊，基本上楼层数都不 不会超过三十三层，也就是不属于超高层的范畴。因为国家规定啊，超高层要设置避难所，避难层等等，而且是不算公摊面积的，并且啊，通风排烟，消防措施以及人员安全疏散设施相对都比较复杂，所以 开发商呢，他都是以盈利为主的，首要的前提就是要控制成本，而建筑超高层对于开发商来说，成本会大大增加，自然就没有人愿意建超高层啦。哦，是这么回事啊，专业真的很重要。

买房怎么选楼层？同一栋楼，同样的户型，买几层最好？哪些楼层性价比高？哪些楼层会有暗伤？今天用三段视频彻底绞痛。 先说总楼层，你有没有想过一个问题，为什么你见到的几乎所有的楼层都是六层、十一层、十八层、二十六层、三十三层？为什么很少有七层的，或者十九层的，或者三十七层的？是开发商约定好的吗？ 不是谁会做这么无聊的约定，之所以齐刷刷的这样，一定是有一个看不见的规律来制约的。那到底是什么呢？先说这个，这个是住房设计规范，他是国家为了保证城市居民的基本住房条件，提高住宅质量，是住宅设计符合适用安全、经济等要求而制定的。有了这个，你再去看楼层的总高 就通透。比如为什么没有七层的楼啊？因为住房设计规范里面规定，七层及七层以上的住宅或者住户的 入口层楼面距离室外设计地面的高度超过十六米，就必须设置电梯。要知道现在的住宅的高度一般都是三米， 如果是个六层的楼，那么他到第六层地面的距离就是三乘以五，等于十五米，没有超过十六米就不用装电梯。但是一旦到了七层，他就变成了三乘以六，就是十八米了，就必须得装电梯，这样的话就会增加一大笔费用，而且会降低得房率，所以一般总高就是六层。 那为什么总高没有十二层的呢？因为十一层以上就需要加装消防电梯，防火门要达到一级，这样的话又会增加一笔开支，所以一半会停在十一层。 为什么没有十九层的呢？因为超过十八层的消防楼梯要装至少两个独立的消防分区，电梯必须要加装消防电梯，电梯数至少为两步，而且楼梯间还要设计成封闭的。那为什么没有二十七层的呢？因为八十米的高度限制。 考虑到机场高度限制、微波通道、城市规划等问题，很多城市的住宅高度是限制在八十米的，而每一层的高度是三米，那么八十除以三就等于二十六，这么来的。那三十三层呢？因为一百米的高度限制， 一层是三米，三十三层刚好是一百米，超过一百米就是超高层。建筑要求又严格了很多，比如地基需要更深，抗风压要求更高，风汽水的封闭性要求更好，子系统的工程量也更大。消防要求上还需要增加避难层，还需要专门的评审，非常的麻烦。 你说那为啥我看到的有三十五层的呀？那是因为层高较低，因为楼层很多，所以每一层低那么一点点，总层数就多出来了。你观察这些楼，很多的层高都是两米八的，这样的话上限就变成了三十五层。所以是什么在制约楼层的总高啊？是成本，无论是六层、十一层、十八层，还是三三， 背后都是成本在起作用。成本制约的前提下，怎么让收益最大化，自然就演化为这么个结果。哦，你这么一说我明白了，可是这么多楼层，我到底选哪个好呢？关注我，看下集。

各位业主大家好，我是中铁北京局工程部的部员何毅，负责国建院委府一期住宅的土建施工工作，针对部分业主反映楼层标高不足的问题，现做出如下解答。 首先，我们的房间楼层标准层的层高为两米九，除除味间及部分增加厚度的板面外，大部分的板面厚度为十二公分。然后因为我们的房间内有地暖系统， 保温层为两公分，保护层为六公分，合计地暖保护层是八公分，再加上我们的顶部刮白腻子，这个有五毫米， 然后根据国家的规范规定要求允许的绝对误差在十五毫米以内。现场实测食粮大部分的数据为两米六九 是两米六七，符合国家规范规定要求。如业主交房过程中后续发现任何的其他问题，我方会及时安排人员进行跟进、反馈及沟通。

住建部发布了关于住宅项目规范公开征求意见的通知，宣布住宅项目规范已经起早完成，这意味着距离正式落地已经不远了。这第一次发布住宅项目规范征求意见呢，还是二零一九年的二月十八日， 转眼已经过去了三年的时间，如今呢，这住宅项目规范将会发生怎么样的变化呢？我们一起来看一下。第一点是层高抬高了，住宅呢，最低的层高从二点八米调高到三米， 卧室起居室的室内净高从二点四米调高到二点五米。第二个呢，就是首次规范门的镜宽，新规范意见当中的新建住宅 建筑门的这种通行的近宽不应该小于零点九米，主要是满足人员疏散、安全和消防的需要。而第三点呢，是电梯设备的升级。二 二层级以上的住宅啊，每个单元应该至少配备一台电梯，而四层以上的至少应该设置一台可以容纳单价的电梯。而十二层以及以上呢，每个单元应该至少设置两台电梯，其中呢，至少应该有一台可以容纳单价的电梯，至少应该有一台为消防电梯。 第四个呢，就是板材加厚了，这新建住宅建筑的钢筋混凝土的楼板的厚度不应该小于一百毫米， 我们知道这楼板越厚，这隔音的效果可是越好啊。而第五点呢，防水的年限延长了，室内防水年限呢，从原来的二十年延长到二十五年。 第六点呢，是备选的设施增加，住宅项目应该配置新能源汽车充电设施，或者是预留安装条件居住。接房内呢，应该设置集中绿地。第七个呢，是日照采光的要求变了， 新规范意见当中呢，每套住宅应该至少有一个居住空间，能够获得冬季的日照，每套住宅的卧室、起居室以及厨房均应该有直接的采光。可以看出来，未来建的房子呢，质量和舒适度方面均在升级，在人性化方面的设置呢，也比较完备啊， 尤其是防灾救灾还有适应老龄化的方面呢，都有一些进步。不过呢，针对大众关心的公摊面积啊，该规范是尚未提及废纸。那么如果说新的住宅规范发布，将会产生哪些影响呢？ 首先呢，第一点呢，就是大部分的老房子啊，将会自动降级，城市住宅更新的范围扩大，在新的住宅标准之下呢，老旧住宅，那些隔音差呀，层高低呀，户门打架的房子啊，没有新能源汽车充电设施的小区呀，事实上已经降级了，成为下一步就改 目标。而且呢，住建部已经把老旧小区的改造是纳入了新城建的工作目标之一。在楼市黑铁时代和房地产存量市场的环境下，即使是不建房子，凭借住宅更新改造，也能够使房地产成为拉动经济增长的新意。 而第二点呢，会使建筑成本上升。住宅项目规范具有强制性的特征啊，这一旦实施的话呢，所有的市场主体均需要遵照执行，对于房企来说呢，建筑成本一定会增加的。 再一个呢，我们看电梯的费用呢，其实也更贵了，一般来说呢，这家用电梯的价格呢，一般是在六到二十万左右， 而单价电梯呢，要求能够放下单价，消防电梯呢，要求警道和大厅必须有独立的隔离的空间，因此呢，这个价格是更贵了，加上配套的绿地啊，充电章等设施，这林林总总加起来，这 以后造房子的成本确实上升了。那么第三个呢，就要谈到大家都非常关心的房价问题了，会不会房价因此上涨了呢？虽然说建筑成本会上升，但是呢，这房价主要是受到市场供需影响，房地产政策和货币政策都会对房价走势形成强干预， 如果说新规范出台，相关的政策能够帮助房企消化这些成本，从稳地下、稳房价、稳逾期的角度不会有太大的变化。综合来看呢，时代在发展，质量再好的房子，这过二十年再看啊，也是落伍了。 所以说呢，无论刚需买房还是投资，都要以发展的眼光来看待问题，选择级别高的城市和人口流入多的城市，买新不买旧，选择品质更好、设计更新的房子也很重要。贺看，为你而看，我是贺阳，欢迎关注！

住建部，关于电梯和层高将出台新的规定，一是新建商品住宅二层以上的必须设置电梯，改变了之前 七层以上必须设置电梯的规定。二是新建商品住宅不得低于三米的层高，而不是原来层高二点八米的规定。

现在的建筑标准呢？六层以下就不加装电梯，七层和七层以上才要加装。这种老楼销售的时候，可能这底层是比较好的楼层，因为老人不需要爬楼。那那很多现在这些老楼加外挂电梯就很麻烦了，是吧？然后包括这个，这个是否具备这个技术条件？楼体能不能承受的住？ 然后底层住户是否愿意，是吧？这可能最大的问题，经费谁出？后续的维护费用怎么办？谁来管理？这很多问题。 如果能把这个住房这个建设标准给他提高，就是要求二层以上，咱们就给他把电梯一并的设计好，他新建楼房的时候，咱们就可以抑制这个改造增量。

哎，你们有的小区为啥只盖到六楼啊？哎呀，这不是考虑到大部分人的体质最高也就只能一口气爬个六楼吗？嗯， 这不是规定超过六楼就得装电梯吗？装个电梯就会多盖个一两层，不划算。不划算，哪装都装了。为啥你们有的小区也只到十一楼啊？因为十二层的话，除了电梯还要再装个消防电梯，而且防火门要用至少能扛住一个小时火的材质，越好的材质你知道他有个啥特性吗？ 越贵那消防电梯装都装了。为啥你们有的小区总高也就十八层啊？当然是因为超过十八层的消防等级 就更高了呀，至少俩消防电梯，俩电梯，俩消防分区，这些也都是钱呐。可真是精打细算啊，那配置配全乎了。为啥你们有的小区总高也就二十六层三十三层啊？还不是有些地方是有建筑米数限制的，比如这附近有个机场， 他限高都八十米，那一层三米楼层最高也就只能盖到二十六层啊。附近要没有高度限制的话，那就该三十三层吧。 反正啊，盖二十六层和盖三十三层的建筑成本都一样的，肯定要盖满到三十三层才最划算嘛。这也不像你啊，都没高度限制了，你只盖到三十三层啊。因为在网上就是超过一百米的超高层建筑了，那低级深度建筑材料混凝土就会以超高层的标准对待，那成本谁 hold 住啊？ 那想评论里这住四十四层的咋回事啊？哎，你这么聪明，肯定也知道楼层嘛，也讲究个好事成双嘛。

为什么住宅会出现六十一、十八、二十六、三十三层的设计？那虽然说房子啊，只要符合规定，减多少层都可以。 在市场上我们经常会看到像十一、十八、二十六、三十三层，却很少出现十四、十五这样的楼层。造成这种现象主要是有三点原因，建筑规范、成本控制还有地块属性。首先呢，从建筑规范上来说，是开发商必须遵守的准则 规范对于地块容积率以及限高有明确的说明。容积率在一点零到一点一之间，限高十八米，一点二到一点五，限高二十七米， 一点六到一点九，限高三十六米，二点零到二点六，限高五十四米，二点七到二点九，限高八十米。那八十米是住宅高度的一个控制的一个最大值，超过八十米的需要特批。目前市场上住宅的高层我们一般按三米来进行速算，所以说 就出现了六九、十一、十八和二十六的这样的一个设计。其次，最优性价比也是开发商设计的一个初衷。成本控制是决定楼层数的一大原因，楼梯和电梯的数量决定了性价比。 十一层以下住宅，每个单元只需要配件一部电梯和一部楼梯，超过十一层需要配件两部电梯和一部楼梯， 其中一部电梯还要满足消防的要求。高于十八层则需要配件两部电梯和两部楼梯，或者说是两部电梯加一部剪刀梯。增加了电梯和楼梯的数量，不仅增加了开发商的成本，也增加了业主的公摊。 此外呢，还有其他的规范，比如说楼体超过二十一米，也就是七层，需要设置室内消火栓系统，超过二十七米，也就是九层，超过二雷。高层建筑规范有一个较大提升，超过三十三米，也就是十一层需要封闭楼梯间， 超过五十四米，就是十八层楼梯间需要升级为防烟楼梯间。那超过一百米需要增加避难层，并且呢，供电、消防、电梯、建筑结构、人房面积等要求都会有较大的提高。那综上种种规定，十一、十八、二十六和三十三成为楼层的一个临界点， 每当超过这个界限，成本和公摊都会有较大幅度的提升。当然市场上也会出现其他数量的楼层，这主要受地块资深条件以及周边环境所影响， 比如地画内部存在高差，周边存在日照影响等原因，又或者说是因为处在景区内或航道下，这也就造成了如此常见的楼层。