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那您觉得之后楼市应该会怎么走呢?现在是买房的好时机吗?关键取决于政策。我们现在来讲,我一直强调就是你不要去预测那个那个那个方向,为什么呢?不同的政策他的方向不一样,对吗?强有力的政策跟不强有力政策 对市场的结果不一样,及时的政策跟不及时的政策对市场的结果不一样。所以中国房地产市场什么时候结束调整,取决于政策的力度。那中国房地产市场会不会陷入一个长期的调整, 取决于政策的力度啊?因为我们还是有很多有利条件来解决这个问题啊。有来解决这个问题,我们现在就是说很多的这种简单化的思维,简单的问题,事实上是有误导的。现 这是不是可以说是买房了?这不是一个一句话两句话能回答的问题,很多人对我的观点的理解也是基于这种简单化。好像我的脑子就那么简单,就就就一口说说现在买房,那我还得问你是哪里人? 你买什么样的房?你买哪里的房?能一样吗?房价会不会涨?现在要不要出手?你是北京的还是甘肃的, 能一样吗?你是一个三线城市的,还是一个热门城市的,能一样吗?你是北京郊区的还是北京贺新区的,能一样吗?对吗?就这么简单的问题,我们觉得就你,你,你能说清楚吗?你给我一句话说清楚很难的啊?对。
我认为大概率房地产会触底啊,也就是说呃,这个市场可能会呃差不多到底了,但是说到底是不是会往上走,这个不确定。因为影响房地产的因素还是很多的,但是 我们把这个时间周期放长到五年,咱这五年里边我们也有个假定,就是中国经济表现出一个非常不错的势头。 那么大家如果把时间放长到五年,你去看房地产,你的预期就会不一样。这五年的时间里边哪怕就是房地产,你跟上其他东西涨,他也还是差不多的,所以我觉得从居住的角度没问题。
你的政策能够一步到位,就不要像挤牙膏一样,会释放很多的购买力。最近一个月,一线城市的二手房交易挂牌量很高,但是交易很少。挂牌量很高的一个重要原因就是有很多人在挂房。 我们过去是叫认房又认贷,转成认房不认贷以后大家在换房的时候,一旦换房是按照手套来的, 所以有很多人换房子成本一下子降低了。挂牌量在上市。当然有些人解读,因为大家对整个地产不看好,所以还政策来了,拼命卖房,我认为站不住脚。如果说不看好的话,那政策好政策坏,他都应该,政策好的情况下不应该挂牌啊,说不定 房地产有反弹呢?所以化赔量的上升主要是因为大家需要换房,交易量为什么没有上来?我认为整体来讲,房地产确实跟过去不一样了,过去一旦政策 调整,立即反弹,这样的情景不会再出现。大家对房地产市场的判断有各种,有看好的,有不看好的,这就正常了。过去是一旦放大家都看好房价暴涨这个情况,他本身是不正常的。 交易量没上去,我认为正常的,因为有一些人看好,有一些人不看好,这不正常吗?有些在涨,有些在跌,不正常吗? 为什么大家都要涨呢?都涨才是不正常的。但是我认为后续政策还得跟上,包括一线城市的二套房的首付等利率仍然,这是限制了很多人买房。有一些人他有了一套房,但是他不想换房,他想买个第二套房, 他爸爸妈妈来,他家人来,而且长期可能要,但是两代人住一起有很多不方便,他需要买第二套房,首付比例 太高,房贷利率太高,现在首付比例、房贷利率基本上都没降下来,这个对整个市场也。买房现在叫买五唯一、契税、印花税、增值税是一种手法,如果买五不唯一,不买五税费都比较高。既然一套、二套都是鼓励的,那么讲买五唯一这样的政策也是可以停止的。 比如说你把满五为一变成满二为一,那一下子会释放很多的购买力,所以我们的政策它是有调整空间的。所以我的意思是我们的政策能够一步到位,就不要像挤牙膏一样把大家的这个预期拉长了,拉长了对整个市场并不利。
那么这两点一旦赎金以后,房价真的没风险了,房价到位了。我在今年一直表达一个观点,就是中国房地产市场本质上已经达成达成它的均衡点了,房地产开发投资跟过去最高点比已经接近腰窄了。现在看几乎所有的数据,房地产的销售也好, 呃,这个土地销售也好啊,还有房地产开发也好,新房开工面积也好等等,距离最高点基本都要在了 啊,基本都要在了啊。那么从未来整个房地产市场的需求来讲,我们现在的整个的销售数据已经低于未来的需求了,这意味着什么? 这意味着未来整个房地产市场很有可能按照我们新开工面积,按照竣工面积去看的话,新房市场过几年一定是短缺的,也就这个均衡达成了。但是有一个均衡没有达成就是风险啊,就是风险。 因为当市场自身无法完成调整情况下,那么当市场陷入恐慌的情况下,他会出现踩踏效应,这个踩踏效应会导致即使你看到那个市场稳住了,比如说你认为房价下跌百分之四五十已经稳住了,但是他会反应过度, 这个反应过度意味着什么呢?市场可能还会往下走,原因在什么地方?就是大家认为风险没有清楚啊,非风险没有这个出轻,那么如果风险没有出轻的话,我们问风险在哪里?风险主要有三点,第一个 赖位啊,赖位就是过去买了房子的保交房的问题。第二个开发商的风险,就是过去的开发商的资金链也好,开发商的未来大家对他的信息也好,到今天为止这个信息没有建立起来。第三个是整个产业的,产业链上的 过去的那些各种各样的循环的债务啊,比如说开发商欠建筑商的,欠供应商的,建筑商又欠别人的,形成这个债务,这个链条还没解决, 所以这些风险没有清除的情况下,没有出精的情况下,我们会看到整个市场会反应过度,市场一旦出现反应过度,自身不能调整,怎么办呢?政府的政策就应该干预了, 对吧?你,你得有一个承诺,这个承诺是什么?哎?保交房,我承诺凡是买到房子的人,我一定会让你拿到房,我觉得应该有这么一个承诺,所以我觉得房地产市场现在需要一个托底的, 需要一个风险,一个风险的承诺人,或者说我们需要一个最后贷款人。什么意思?就是你得担保,你得担保,对烂尾进行担保。第二个就是对房企的这个直径链一定要保,那么这两点一旦赎清以后,房价真的没风险了,房价到位了。