预售权益上市后会取消吗

预售本身没有问题，问题的是你要把钱真的得看好了哦，预售制的好处是什么呢？从开发商到银行到买房都有确定性，先把这个房子给他定下来，但这是钱呢，我也交点钱。银行啊，你把钱我看好了。但是呢，依然还是有很多人呼吁取消预售制， 像现在也是一样。为什么呢？真的出事了吗？爆雷吗？对不对？但是呢，我其实还想强调益生志，现在你就能看到的一些优点， 您举个什么例子呢？燕郊在二零一七年这一限购之后啊，叫量价齐低，当年卖三四万，现在可能一万多了，现在你去燕郊看都是现房， 这房好不好？好，是不是？可是你北京人要过去看啊，十套房子九套你都看不上，为什么看不上这产品？就我，你看北京现在流行的啥八十九平的三居，你的燕郊没有二百七十度的大拐角的飘窗，你的燕郊没有，他落后了，就这两天两万八一平的 燕郊的房子现在抢着卖，我估计是吹牛啊，哎，可是你知道这房子他为什么他卖的好，为期房，燕郊市场上没新东西了，他这东西拿出来，我有室外阳台，阳台就是现在分钟四最流行的产品， 把北京发过去啊，没错，一下子就卖火了啊，真火假火咱不知道，至少人家敢出门宣传，这就是预售制的好处，你知道吧，预售制我就是能把未来的科技放到我未来的产品 我敢干，所以预售我就领先。在这个行业的前面不是只有房地产要预售的啊，华为也在搞预售，可能技术都还没成熟呢，来，兄弟们支持我一下，所以预售大大的推进了我们这个商业社会的前进，创造了一些确临近，所以我一直认为预售制是个好， 但是呢，监管也得跟得上。现在这么个爆雷的方法呢，我们再真的把预收制又给取消了，我们就全面的收缩了，创新业 没了，企业的积极性也没了，消费能力也没了，那就要衰退了，所以一定要顶住预售制，然后加强监管，我觉得这个才是房地产翻身的之路，好好转发，让我们的市场能够变得更繁荣一些。

期房就是坑人的，大家千万不要再买期房了，这是最近我在评论区看到最多的一句话，既然都知道期房有风险，那会不会取消预预售制？如果会的话，什么时候会取消？我今天就以通俗易懂大白话给大家讲清楚。 在聊这个之前，我需要大家知道经济学中的一个理论就是你的支出是另一个人的收入，每当你挣了一块钱，就相当于别人花了一块钱，而当你花了一块钱，必定会有另一个人挣了一块钱，所以说你花的越多，另一个人挣的就越多。 但是如果只是这样，我们手里边的钱就只有这么多，顶多流动起来。这个时候出现了一个东西叫借贷，比如说你有一千块钱，你可以借百分之十， 那你就可以花一千一百块钱，而一个人的支出是另一个人的收入，那个人收入了一千一百块，就可以支出一千两百一十块，如此循环下去，流动越大，那么经济增长就越快。接下来重点来了，跟预售日有什么关系？我给大家举个例子，一个项目拖地成本是 五百万，销售额一千万，有预售者加持下这个房子，鞠躬前两年就可以拿到这一千万，他可以再拿这一千万去买两块地，销售额就变成两千万， 第三年他都可以拿着两千万再买地，三年时间就帮上边增加三千五百万土地财政收入，而上边就可以拿着这些钱去发展城市新产业，增加就业岗位。这些都先不说，如果没有预售制，三年就只能消化五百万土地， 想消化三千五百万需要足足九年时间，但是又有多少人能等九年了，估计早都该离开这个城市了吧，而城市能否起来，这个人口可谓是至关重要。所以说如果取消预售制，城市发展严重受限，就业岗位大量减少， 工资整体下降，严重的甚至可能倒退。因为城市发展本来就是逆水行舟，不进则退，人口不来，你这肯定要去别的地方，而这样的风险就是高杠杆导致的资金链断裂。但是对于上面来说就出问题，几个楼盘 顶多几万人住不进去，但对于整个社会的发展是正向的，这也是为什么就出了这么多的政策，对吧？抓紧资金监管，房企洗牌封顶后放款，但是依旧不取消预售制的原因，可能大家不喜欢听啊，但是这就是事实，我不是心理医生，我可以挑大家喜欢听的讲，我讲的只能是专业观点， 不管是正面的还是负面的，只有自己了解的多了，才会减少被坑的风险。在房地产和经济脱钩之前，预售制度可能都不会取消，想等预售制度取消，最好的方式 就选择二手房。如果觉得明慧说的还有一定道理，点个赞，支持一下，如果还有关于洛阳买房不懂的，可以后台私信我，我可以给大家一些针对性的建议。我是明慧，一个励志改变环境印象的房产博主，关注我。

关于预售制到底能不能取消这个呢？我的观点是可以取消，但是不是现在，现在取消会出大事。现在为什么大家都提倡取消预售制，只是因为大量的烂尾楼出现了对吧？ 然后就说烂尾的原罪是预售制，这不科学。预售制现在都三十多年了，之前不烂尾，现在烂尾了，现在你说这是他的问题，根本就不是。 所以咱们不能头疼一疼，脚疼一脚。因为烂尾，所以就是预售值事。现在取消预售值最大的问题是什么呢？原本这些开发商就不愿意拿地，或者拿不起地， 现在又变成限售了，他更拿不了地了，对不对？现在有就是国企还能拿的了。你全面预售制取消了以后，他们也难受，他们也没有那么多的钱拿利。如果卖不出去，土地财政怎么办？很多人不愿意承认啊，现在全国大部分城市他都得依靠土地财政，政府没有土地 财政了，怎么办呢？对吧？这是一方面。那么回归到了市场，你取消了预售制，一刀切全取消了，市场突然供应减少，会出现什么问题？你刚需该买还得买，婚房该买还得买，对吧？孩子大了，你该买还得买，房子一少，供不应求，泡沫就上来了。 然后两三年以后，楼盘建好了，也大量的库存冲进来，市场再次一个大的波动，你能受得了吗？受不了呀。所以预售制度不是说不能取消，而是现在这个节点不能取消，什么时候能取消？市场非常非常稳定，非常非常健康的时候，该取消取消，逐步循序渐进。 那么今天就聊到这里啦，下次还有什么大家想要了解的其他问题可以再问我哦，拜拜！

大家好，今天是九月二十三号，今天讲两个话题，一个是黄金又开始收割了啊，这几天大热搜，什么金价也破六百了，什么返乡操作，很多人现在开始卖黄金，我们现在到底要不要买黄金，要不要囤黄金啊？ 第二个是取消预售室为啥执行不下去，这也是这两天的热搜啊，我认为短时间之内是肯定执行不下去的啊。说一下为啥 先讲最近收割的一塌糊涂的黄金啊，昨天金店首饰金的价格啊，注意，这个是首饰的价格，周大福是六百一十二元每克啊，周六福和周生生都是六百一十三，老面黄金他是最高的，是六百一十五， 有便宜的是五百六十一啊，哪家店我就不说了啊，这些都是首饰的价格啊，是加了设计和加工费的啊。中国黄金的基础金价 是四百七十三元每克啊，零售这零售价，这个，这个是投资金条价格，是四百八十七元每克，就那投资金条价格收回价是四百七十一元每克，这个也是金饰品的收回价的指导价啊， 要不然呢？要不然今今天挣什么钱对吧，打了那么多广告对吧，铺天盖地的广告，还请什么代言对吧， 在全城最好的地段还开店啊，房租多少钱，里边那小姐姐多少钱是吧？如果要拿金饰品去卖啊，就路边那些回收那个黄金那些小店嘛，对吧，你还得小心鬼手，还有还得小心缺斤多两，那个秤都是有遥控器的啊， 我看前两天有一个视频，有个短视频啊，那个人要卖三十多克的黄金啊，去了四五家小店吧，没有一家不缺斤少两的，多的能缺斤少两 到七八克，少的也有五六克啊，要不然他们那些小店挣什么钱对吧，都是挣这个钱，也就是说刨除掉啊，金价的市场波动情况，你只要买了黄金的食品啊，就已经是被狠狠的收割了差不多两成了吧。啊， 我们再来看啊，上海黄金交易所的黄金价格，昨天是四百七十块九毛二，黄金期货的价格是四百七十块三毛二啊， 这个价格是铆定国际黄金价格的实时浮动的，有点类似于国内的油价啊，铆定国际原油价格浮动是一样的啊， 昨天国际金价是一千九百二十四块九毛九美元，一样四啊，一样四，黄金是三十一点一零三五克啊，这个按照昨天的汇率换算成人民币和克数是四百五十一块六毛七啊，人民币每克。 我们再来看一下国际现货黄金价格的走势啊，你们会发现这玩意基本上就跟中国的房价的波动是一样的啊，而且很显然现在是一个金价的高点啊，前期的高点是二零二零年八月三十一号的 呃，那一天国际现货黄金达到了两千零七十四块七毛一美元样式啊，呃，换算成房价的概念你们就懂了，这个 房价越高的时候也意味着他风险越大啊，现在这个黄金就相当于是一个现在我们现在的一个高房价啊，高房价 啊，基本上就是跟前期的高点已经差不多了啊，金价也是一样的啊，就是价格越高，那么他可能会下来的这种比例，这种概率就越大啊，我们再来看一下过去啊，这个从两千零四年到 二零二一年的国际黄金价格走势，看这张图啊，跟房价的规律差不多，两千零四年的时候是一百一十多，一百一十多元每克，二零二零年的时候到了二百八啊，之后就是一路下跌，模底阴跌， 直到二零二一年算涨了啊，才涨，涨到三百六啊，就是说涨了八十块钱啊，如果你是从一零年买的啊，到二一年， 这个涨幅都跑不赢银行的利率啊，更甭说跑赢真实的通账了啊。有人说买黄金是为了抵御极端的情况啊，这个极端我就不解释了啊，我给你们看一下啊，咱们台湾省的黄金现在多少钱？ 昨天的进价啊，昨天是六万一千二百六十台币，每台两，一台两合成公克，就我那边的克数 是这个三十七点五克，换成换算成人民币啊，按照这个昨天的汇率是三百七十块零一分啊，人民币每克啊，这是台湾的，就是我们中国台湾省的黄金的价格啊。 呃，我，我算完之后，我也觉得很诧异啊，这价格有点低啊，这个我应该算的没错啊，因为没错啊，评论区如果有明白的话，可以可以说一下啊。香港昨天的金店，金店的卖出价是四百六十七元每克啊，这个应该是不含加工费的， 买入价是三百八十八元每克啊，就是他们回收的这个价格买入卖出之间差了七十九元每克啊。所以我劝你们啊，如果是真想让自己烙挺吧，这个差不多买点就得了啊，这个 你们买的时候就被收割了啊，做点小配置啊，千万别买多啊，千万别听什么听风就是雨啊，对吧？就 就买的特别多啊，这个也别把这个当成投资啊，当大爷大妈都知道啊，要买这个的时候啊，我估计这玩意马上就得跌啊这玩意马上就得跌，这个就是规律啊， 当乐于研究的那些年轻人都知道啊，我集体不能买这个东西的时候，这玩意估计很快就能涨啊，这都是规律啊，就是一个东西吧，对吧？这个研究， 呃，感受、理解，这是三个不同的层次啊，这个很多人他只是在这个研究的入门级，他那个很多的这个论据什么的，像那数据什么的都是错的啊。所以就是 如果说当大多数人啊，都能做对的时候，那么这个东西那也挣不着钱了，对吧？操盘手挣什么钱，对吧？庄家挣什么钱永远都是大多数人，在这个关键点，大多数人做错这个庄家和这个操盘手才能够挣到钱啊，你们可以去 这个回忆一下或者品一下啊。这个前几轮的股市也好，对吧，前几轮的黄金也好，前几轮的楼市也好，是不是都是这个状况啊？所以我我我劝我劝大家啊，别被这这一轮的黄金给收割了啊。 你们赌的那个极端情况相当于什么？相当于是买个保险啊，你们当保险买就行了，别玩大了啊。第二个事，说一下预售值取消的呼声啊，最近是雄安啊，要也不是，要是已经这个发文了，说是要 说是取消这个商品房的预售了啊，实行现房销售，但是我记得五年前的时候曾经有人说过他只租不卖啊，这个可能是我记错了，可能是继承这个其他平行世界的这事了啊，这我不是故意要说这事的啊。 现在海口是搞这个现房销售啊，最近两年新取得的地啊，实行现房销售，之前取得的地的话还是可以执行这个期房销售啊，他现在是这么搞的 啊，挺好啊，这个购房者可以亲自去看自己未来可能要买的那个房子啊，看完之后觉得满意再买房， 这样的话心里面就摊多了啊，规避了很，首先规避了烂尾的风险啊，这个还有很多信息上不对称的这种风险，比如说货不对版对吧？开发商私自改规划啊，比如说看样板间的时候，啥都挺好啊，窗 也挺好用的，牌子也不错，对吧？然后这个什么地板也挺好，这墙漆也不错，等等都都很好啊，结果一到入住的时候发现什么都减配了啊，比如说买期房的时候啊，很多这个销售人员故意隐瞒不说， 等入住的时候啊，才发现自己的窗户底下有一个便捷站啊，因为这个东西是有污染的吗？对吧？有这个辐射的啊，或者是看这个沙盘模型的时候， 那个这这这套房子啊，对面那个有一个商业，这商业挺矮的，我这个房子是不挡光的啊，结果，结果入住的时候啊，这个发现，哎，这个商业怎么盖这么高啊，把我整个的这个光全挡了 啊，尤其是这个园林对吧？尤其是园林沙盘一般做的天花乱坠啊。受理员跟你讲，我这有什么什么名贵树种啊，这个什么 树径多多多粗多粗啊，结果交付的时候一看一大片焦黄的草皮啊，很多还漏土了，然后给你种两棵小柳树，那小柳树都这么粗对吧？很多不都这样吗？啊，这些损害消费者的权益的事啊，就全都规避了，所见即所得，买房就入住啊， 连物业的那个看门的保安啊，颜值你都掌控。这个肯定是对消费者权益是有保护的啊，肯定是一个大好事，但是梦想啊，是美好的。海南岛因为有它的特殊性嘛，对吧？要搞这个自贸岛，所以要去这个房地产化。我估计啊， 短期之内啊，至少五年之内取消预售制啊，全国是推行不下去的啊，全国推行不下去的，为什么一推行预售啊，就是取消预售啊，开发商就得 成片的爆雷啊。这个你看开发商开发一个项目，首先他得买地皮对吧？买个地皮就现在这底价对吧？这个得花十几个亿啊，可能一线城市得花几十个亿甚至上百个亿啊，买个地皮对吧？所以说现在高房价，高房价里边对吧？百分之七十是什么？是地价对吧？ 你这个说高仿价有问题，你不如说低价有问题，对吧？低价的这个钱啊，政府是不会搞预售的啊， 都是都是这个这个限地销售啊，一买一利索。开发商的这个买的钱啊，一般都是融资啊，融资融来的啊，大开发商找银行找金融机构结 小开发商，银行不搭理他呀，也不借他，只能找民间资本借。这个利率要比这个大开发商那些国企央企那个融资成本要高的多，他们 一般也就是百分之四五，百分之五六，小开发商的话得到百分之十三，十四啊，百分之十二得到这个程度啊，这个买了地啊，还得把这个地再分割出去，把后期不开发的这部分，先不开发这部分给抵押出去啊。 按照现在的预售制的话啊，这个从拿 d 到开盘，这个差不多是快点的话是半年，慢的话就一年时间 啊，这个这样的话资金能快速回笼啊。虽然说现在有这个预售的资金监管啊，但就是 这个，但是伴随着工程进度啊，至少还能分批回来点，对吧？这个风景给点对吧？这个入住时给点军，军工备案时给点，对吧？呃，我解释一下什么叫预售资金监管吧。啊？这个客户买房款 是要全部啊，全款打入到银行的指定的监管账户的啊，开发商一点都没有对吧？呃，包括客户的贷款的钱，首付钱、贷款钱全都打到这个账户里面啊，开发商的营业收入不就这点钱吗？对吧？卖房子的钱，呃， 这个钱是按照这个工程的进度分批分批分批，然后给到这个开发商的啊，还有现在的预售制度啊，像有的地方松一点是高层四层啊，完成这个就就给这个预售证。 呃，有很多地方执行的比较严格的是主体三分之二完工才能够给到预售证啊，在匹配上现在这么一个非常严格的预售资金监管啊，这个，所以现在期房烂尾的风险现在是很小的啊，除非是这个公司 整体爆雷了啊。除非是这样，但是现在的预售资金监管制度啊，有些城市太严格了啊，市场本来现在就是严重下行，本来房子就卖不动，然后还不给开发商足够的钱，让他们去付工程的施工费用， 对吧？没有足够钱我不付，付出去这个工程的施工费用的话，那施工单位就停工吧，停工然后他还闹事吗？对吧？所以 现在会在这个可控风险的前提下啊，这个看这个公司的信誉度，会做一些松绑。如果这个公司，呃，整个现金流情况还不错啊，这个信誉还好，尤其是那些国企、央企和一些资质不错的这个私企啊，这个 民营的这个房企啊，现在会做一些松绑啊，给他们钱，让他们去付这个施工单位的钱啊，对吧？呃，所以 现在其实预售资金监管制度的话是有一些误伤的啊。这个，而且，呃，现在这么严格的管控是是没有没有必要的啊，是没有必要的啊， 这些这个国企央企的开发商，他本身风险就很低啊，这就相当于是一个药是一样的，药这个东西都是两面性的，是药三分毒啊。严格管控他是建立在市场上行的这个基础上出的政策啊，当时主要是怕开发商把钱挪用了去干别的。 当时不搞什么互联网房地产金融吗？包括你像有的这个房企，搞那些什么新能源车， 搞多赛道啊，搞这个把鸡蛋不放在一个篮子里面，还搞什么矿泉水什么的啊。当时是防范这个啊，现在市场下行了，那这个政策就得改了啊。这个因为 整个的这个底层逻辑是变的啊，但前提是啊，你们看那些这个发文里面都写的很清楚，前提是风险可控啊。 呃，预售资金监管制度就这么个事，对吧？你们可以放心啊，你们可以放心，这个现在想要烂尾其实是比较难的啊，是比较难的，即使说真的，这个有房企爆雷了，回头还有这个什么保交流制度啊，这个应该问题不大， 回头再说预售这个事啊，有预售开发商就会拉长他的交房时间啊，相当于什么？相当于是他拉长了他付款的一个时间啊。 啊？你像这个一个高层就是全是大高层，那种七房那种楼盘，如果他带装修的话，一般从开盘到入住啊，在这个商品房备案合同里面会给你签三年到三年半， 我见过最长的有签四年的啊，但是我们一般都会跟这个老板说说，你别给我整这么长，你整这么长我卖不出去啊。这个就相当于是开发商延长了工程投入的时间啊， 我先开盘，我先卖一波，然后我再缓慢的投入啊，如果是没有了预售的话啊，开发商就只能我先花钱买个地 啊，买完地之后我得快速的投入这个工程款，快速的建啊，这个所有钱，这些钱都花完了，这个房子已经现房了，园林也做完了，对吧？物业都给配上了，这时候才能卖啊，才能够开始往回收房款。 那么整个的游戏规则那就全改变了啊，本来手里边钱能干仨项目啊，取消预设之后那就只能干一个了，这么干的结果无非就是两个啊，一个是只要预设之多啊，全国一到期 开始取消了，很快啊，期房就卖不动了，因为那头有现房在那顶着，期房肯定就卖不动了。那开发商啊，现在都离爆雷不远了，那时候开发商肯定成片的爆雷 啊，我指的这个暴雷都不是现在还不上美元债啊，还不上什么他们的这个利息。那种暴雷我指的是开发商直接就破产了啊，我指的是这个啊，即使说侥幸活下来的小小开发商啊，以后他们也就转行了，也就不干房地产了 啊。这个如果他们就是不再干房地产了，对吧？会有超大量的，他们以前干的那些存量的楼盘啊，那些物业 服务质量会急转直下啊。那是肯定的，因为这些物业都需要开发商的输血，现在呢，整个的服务质量是靠开发商输血才维持住的啊。如果 整个的服务品质下降，回头再出什么业委会把这个物业公司给端了，然后再出现空窗期啊，将会出现大量的二手房房价下跌，没有物业了，那这楼盘的价格肯定跌嘛，对吧？ 还有一个是只要取消预售制啊，这是第二个后果，土地市场就会极速的萎缩啊，超级超快速的萎缩。那么下一个爆雷的就是地方财政啊， 这个没办法呀，我们地方财政百分之三四十靠的是卖地钱呢，对吧？这个钱本来以前能干仨项目，现在只能干一个了啊， 这一个项目那就肯定要求要投的准了，对吧？那我肯定是尽可能的就在这个什么强二线在一线城市干了，对吧？中小城市的土地市场马上就得崩啊，一二线 建这个城市啊，那些大城市还能好一点，但是整体上这个量肯定是会下降的啊，地以后卖不出去多少了，那么整个房地产的新房市场那就没有什么未来了，这整个的规模会极速的萎缩。你像去年还是十三点三万亿啊，前年是， 呃，十八万亿啊，这么整的话，估计一年也就是三四万亿的一个市场了啊，整个中国房地产基本上就土工瓦解了啊。所以如果取消商品房销售的预售制啊，还不想让土地市场萎缩，不想让整个的这个新房市场萎缩的话， 就只有一个办法，那就是土地，对吧？这边房子取消预售制，这边土地采取预售制啊，这个开发商按照这个楼盘的销售的进度分批给地方政府付钱啊， 你们想一下吧，对吧？或者你们问一下地方政府，你同意不对吧？你问问他同意不，他肯定不同意啊，所以取不取消预测制，根子在这啊，根子在这， 哎，就现在就不取消预售制啊，这个你看地方财政现在都啥样了，对吧？都啥样了，天天这个借新债还旧债，对吧？ 那，那地方债现在都多少了，对吧？六十多万亿啊。所以啊，预售制啊，我判断啊，这个五年内肯定取消不了啊，我估计长时间取消不了，只要地方财政还依赖土地收入啊，这个就取消不了。 我看马光远还在那说这事呢啊，这个说的就好像不识肉迷一样啊，哎，就这帮专家啊，这 就是一个美好而遥远的梦而已啊，大家听一听这个幻想，幻想，对吧，这个高潮一下就得了啊，颅内高潮啊，顶多就是这样啊，就说到这里吧，感谢各位的收看散会。

我觉得我还是看好二零二四年的楼市，起码就说他还是一个住底过程吧，还是有回暖的这种趋势。大家好，很高兴接受今日头条和和讯巨浪的邀请，来聊一下房地产的话题。 房地产呢，我们说政策属性很强啊，这两年其实一开始啊，就是从疫情过后吧， 然后各地沈阳阴沉失策，出台的政策非常多啊，限购、限贷、限价、限售等等都在放松啊，尤其是三四线城市，我们说全面取消限购都有啊，但是 看市场表现不是太乐观啊，那一线城市也是，虽然暗流涌动，但是数据表现也不太好啊。但其实这里 面呢，就是反映背后其实是有很多因素影响的。就说你的新政出台也好，促销政策出台也好，老百姓买不买账，那就说背后有没有真正的购买力，有没有真正的住房需求？ 是刚需也好，改善性需求也好，还是投资性需求？如果是刚需和改善需求，那我得有购房能力， 我即使贷款的话，我首付款得交得起。那三年疫情下来，我下岗了，失业了，没有收入了，这个是没有支撑的，对吧？那如果是投资的需求啊，那我以我是要做到保值增值的， 是有利可图的，对吧？那我们看到这几年的楼市，房价不断的跌跌跌啊，那所以说你如果即使我想买啊，我也得看房价的走势啊，股市、楼市政策，是啊，我得看他未来的趋势，对吧？那现在趋势不看好的情况下，那投资性需求 我也不会出手。所以就说咱们新政出台之后啊，可能就说这几天有所反应，包括代看量增加啊，成交量没有什么反应啊，实际上大家是有很多顾虑的，包括未来房价的走势。那房价是供求关系决定啊， 供不应求房价涨，供不应求房价降，今年了，我们看房价在降，那中央政治局也说了，供求关系已经发生重大变化啊。那在这种情况下，我们出台新政的话，真的要看后面 住房的需求会不会跟进啊。还有一个更大的后面的就是城市的问题啊，其实我们买房子 其实是看在城市的竞争力，你这个城市有没有吸引力，人口有没有净流入，是否宜居宜业宜游，现在咱们老龄社会是不是已老等等啊？如果有这样的需求，包括你本地 的人口，可能需求已经满足了，那外地我取消限购了，那老年人来你这一居一业啊，然后又适合养老，那我在这买房也没有问题。所以最终呢，还是要看我们各城市的这个吸引力有没有。嗯， 我的观点呢，就是取消限购也不能成就低米的楼市，关键你的城市得有吸引力，一居一业，然后有后续支撑才行啊。那所以现在的形式呢？我觉得也是这种情况啊。当然这种情况背后原因很复杂， 我们说限购、限贷、限价、限商什么等等的一系列的从严的限购啊，其实这个政策太紧了，我们抑制了一些刚需，改善性住房需求，然后给大家这个楼市的信心，其实 这几年看下来就跟股市一样，不断跌跌跌，大家也没有信心了，对吧？我觉得未来通过这些政策的调整啊，给大家重塑信心，我觉得这个房地产商是支出产业，没有问题。楼是后续的发展啊， 还是大有可为的。咱们老龄社化、银发经检啊，这个文件都发了，他是确确实实的是有市场的。现在咱们五十岁退休，六十岁退休，那他有一些老年人退休费不见得比年轻人的工资低，所以他是有购买力的。 尤其在一线城市啊，你这老婆小孩等于卖几百万，然后上一个三四线城市，几十万买一套房，没有问题啊，对吧？然后我在那又一句一夜，然后生活成本又低，我在那住下来是没有问题的啊，那所以就是说三四线城市放开没有问题，关键是一线城市我认为还 还是阴沉失策。大家一放开限购，住房需求一起来，房价一涨，那房价涨就意味着保持增值，有投资的这种动力，对吧？那不光投资的，投机的也会来那所以我认为首都这样的城市啊，不应该完全 取消限购，而应该也是因城失策。根据我们的人口政策、计划生育政策，都三行政策了，对吧？那你原来还让买两套，够不够，对吧？包括这个户型啊？然后你定的现在是调到了一百四十四，够不够是吧？还有人才的问题啊，那人才来了， 房屋一间地无影也不行，对吧？没地住也不行，所以我觉得是应该结合人口政策，人才政策。然后呢？就是还有这个因趋势策啊，因为咱们北京也是分好多区，尤其我们说的远郊区，可能没人愿去，然后这些情况你是不可以适当的出台一些微 调的这种政策啊，这是限购，我觉得是有条的余地的。那限售呢？我认为也是应该完全打开的，因为我们就是说保障方，包括政府和市场两个力量啊，我们看得见的时候，看不见的时候， 要把它这两只手的这个力量都要把它做好啊，就是该发挥什么作用，它发挥什么作用啊？那市场是发挥决定作用，我们还应该让市场发挥决定作用啊，让房价， 让这个尤其商品房有供求关系决定啊。所以我觉得限售是应该打开的，老百姓我什么时候想卖房，对吧？ 根据他自己的需要，我是需要钱了，还是我觉得我不太需要钱？可能我得算算啊，你这税太高了，我等几年，等这个税不交税了我我再卖啊。所以这个我觉得是限售可以打开的。然后另外呢？限就限价，我觉得应该是放开的， 因为现在咱们在招牌挂土地那个环节就把新房给限价了，就是拿地环节限了价，过两年之后这房价市场价是有动动作的啊，尤其一线城房价还是在涨的， 那这种情况就导致新房和二手房倒挂，那这就不是一个正常的市场行为，就是房价不能正常的反映供求关系了吗？那所以我一直坚持哈，就是这个现价，如果是市场的商品房价，政府就不需要现价。 你要现在是保障房，我解决中低收入的、低收入的那些人群、困难人群的啊，那个我是低价供应，这个没有问题啊。那所以我们说 保障房和商品房双轨运行啊，那两个这个轨道怎么调控？我们一定要做好，这是为了要做的限价限售啊，然后还有适当的这个。呃，限购的调整我觉得是大有可为的。还有 我们也可以借鉴一些国外的经验啊，那包括税前扣除，就老百姓买房的负担还是很重，因为现在房价很高，我的月均还很高啊，那国外是有这样的，因为我还款吗？他是用我的收入，但是也是一个成本，是购房成本，对吧？所以他是咱们现在个人所得税都综合会讲吗？对吧？ 就说在这个之前啊，把你的那个月均还给扣除，或者是扣除利息或者什么啊，就说各国有不同的政策，我觉得可以借鉴。就说给大家减负吗？再一个呢，住房公积金对买方也是一个很大的支撑啊， 就说他存了一笔钱，然后你要不让他用，尤其是说你异地不能用这种。我觉得可以打开啊，虽然你的钱存在北京。那我买河北京津冀协同发展是不是可以啊？我到河北去去养老，对吧？动用这个公积金贷款，我觉得我们还是 有很多工具箱、政策工具可以使用的。 预售制这个问题也是讨论了好多轮次了啊，就这么多年，我参加过很多次讨论啊，包括现在我们看有一些城市出台新政，就说现房销售啊，不允许预售了。 但实际上我们从大的法律角度，我们本身现房销售和期房销售都是合理合法的，我们都有相应的法律的规定啊。但是疫情下有城市出台说不允许现售了，我觉得就说现在啊，我们有一些地方有预售扁变现售啊， 他其实是一个客观情况的反应，三年疫情，刚才说大家没收入，没钱买房了，然后呢？你本身是预售，结果干完了，干完了还没人反， 他就变成现房了啊？他实际上是一个被动的行为。那至于说从政府角度，我们政策角度，要不要取消他是两码事啊。那我是从一个学者的角度来看，就是说我们预售和现售啊，他的原理是这样的，一般我们从买房上角度，现房的是房价是要高于预售房价的， 因为你买预售就等于说拿了地刨个坑，然后你是买的未来，然后等于是你先把钱给了他，等于先把这个价给压上了，然后你预期他未来一期、二期，他房价有一个涨的过程，房价上涨过程当中， 虽然我是通过预售，我交了这个预付款啊，然后锁定了一个低的房价，然后等房价上涨的时候，哎，我，我有一个，这个叫什么抬轿子的，这个有一个获利啊，这是从购房人角度，然后从开发商角度呢，就说他收的预售款， 他跟银行贷款，跟其他融资渠道是没有成本的，属于低成本融资啊。而开发商这种呢，我认为就说他跟老百姓建房，他是一种待见制度，他盖房不是自己的需要， 他的终极目标是给购房人的需要购房人要买房，你需要我给你盖，对吧？我给你盖，那他是需要垫资，属于代建啊， 待见情况下你又不给我钱呢，我是不是得找融资去，对吧？我找银行贷款还是找其他渠道啊？那你预售款来了没有利息，这是低成本融资的一种途径啊。那低成本融资呢？就跟房价有关了，房价是由成本加利润构成的，融资成本是其中一个很重要的成本。 如果我是预售的话，我的成本低，那么的房价就低，所以他是有利于房价稳定的。所以我一直认为就说这个预售和限售啊，还有 包括跟住房质量挂钩，我觉得就更没必要，就是你预售现售跟这个房子的质量啊，说一板子打在说预售上，取消预售的住房质量就没问题了，不是那么回事哈，我觉得是，所以我不同意取消预售啊。但是个城市可以阴沉失策， 因为你确实很多城市已经供大于求了吗？房子已经卖不出去了，然后大家预期也不看好情况下，真的老百姓也不会再买这种预售房，因为他看不到未来房价涨幅，那我现在压了价，可能未来是下跌的，我不亏了吗？那所以就是说各城市还是因城失策，出台这样的政策吧。 购房意愿一个就是就是现在咱们有一个说法，说 说房子是家里最大的资产，有不同的统计口径啊，说家里的资产反正六十以上是住房，这个是没有问题的啊，每家你看最贵的就房子了，而且还是负债，对吧？所以在这种情况下啊，如果你把它作为一个资产看待， 那咱们把它做一个资产，这个资产是不是应该保持增值的呀？房价上涨，我才能实现保值增值，对吧？所以现在房价下降了， 那这是影响购房医院的一个很大的因素啊，就是我投资性需求，我得保证增值，我才能出手，我才能买，对吧？那即使刚需改善性需求，那我看着我的房子拦腰斩断了，我也不痛快啊，然后我还在还贷呢，对吧？ 包括我们同事也买的河北房，他说老师我首付款跌完了，我现在就剩负债了啊，是这种情况，所以这个购房医院，一个是房价问题，就说 如果从投资的角度，我们说追涨杀跌，确实这样的啊，就是房价越涨，大家就是购买的愿望越强，因为他涨，我，我是看着未来吗？未来有上升的空间，他有盈利的空间啊，那那家里最大的资产，我不光一辈子的钱， 两辈子、三辈子钱都搁这了，对吧？对于这个房价啊，我觉得就是说如果楼市回暖的话，在各地政策呵护下，应该让房价有一个小幅的上涨空间。如果是跌跌跌的啊，就像现在股市也不好，也是这种 情况啊，我们说的两个大的钱包呀，一个股市，一个楼市，这个价格都不涨，是一个大的问题啊。然后再就是老百姓的购房能力的问题，刚才说啊，就是我，我这个有没有钱买啊是一回事，那再一个呢，就是说老百姓我是买房还是 租房的问题，实际上这也是个选择。那如果算账的话啊，我拿买房的资金的利息租房是绰绰有余的，各城市咱们住房的出租的收益率不到百分之二，这种情况实际上是租房划算的，所以在这种情况下，大家的购房意愿也不强， 那即使是年轻人啊，那，那我拿着利息租房就行了，我干嘛去买房负上债啊？几百万。所以这也是影响购房医院的一个研究啊，就是咱们的 啊，住房的供应结构，就是你的产权类和租赁类，他到底应该各占多少比重？如果租租赁类，尤其是新房，你占的比重过大，真的会对冲这产权类的住房。 我一直认为就说这个租赁的市场，实际上让他二手房发挥作用就行，包括我们房产经济学讲这个住房的过滤理论啊，比如说 这个每个人就从年轻到长大这个过程当中，人的生命周期当中啊，刚毕业，没钱，没钱你先租房对吧？有了钱的话，你买房也是先从一居室买，慢慢的我一居室，然后，哎，这个孩子两居室不够了，我换两居室， 两居室去买的时候，你淘汰了一居室，就给下面的这个人接单了啊，那实际上就是二手房是很好的一个租赁市场啊， 我觉得从年轻人考虑啊，我也是从年轻人过来的啊，我年轻的时候那会实际上是被动的买房，因为那会我赶上房改了，那会叫八十年代新一辈啊，赶上房改，新人新政策，你必须要买房。但是在之前呢，我们旧的住房制度，实际上都是租赁者，都是租房， 大家也没想到买房，后来房改了，就说让你住宅商品化吗？要买商品房，对吧？这是一个改革的过程，也是一个理念转变的过程啊，那转变到现在，尤其一七年，我们十九大提出足够病句啊，现在大力发展租赁市场， 各地出台了新的政策，包括北京租赁新政啊，如果你是整租房，在这租了三年， 可以给你解决一个孩子上学的这个指标问题。当然说你说这海淀的学区房，我就在这租，我要在这上房不一定，但是你在海淀租可以给你海淀一个指标。 咱们租赁是有这样的新政的，所以这种情况下，刚才说了啊，我拿买房的利息去租房是绰绰有余的。比如说我现在有套老婆小，就是在北京，好歹一套老婆小也得有三百万吧？三百万的话，如果我做一个好好一点的投资 理财，比如说百分之三百四收益是没有问题的啊，按百分之四说，三百万的利息是十二万，我的房子按市场价租出去也就五千块钱，也就是说你拿着利息租房是用不完的，一个月一万的利息啊，然后我租房只需要五千，然后这样我还剩下好几千块钱，所以租房是划算的。 所以在这种情况下，年轻人选择租房，从从理论上讲啊，或者说我们算经济账来讲，我解决的是刚需，我有地住就行，我哪个支出少，我肯定是选哪个嘛。就是租租赁的成本是最低的呀， 我买房我首付款，然后比如三百万，我首付款起码得一百万吧，一百万还得啃老，自己又没有，然后那两百万，然后再去还贷。所以现在年轻人啊，如果纯居住的角度，刚需角度，租赁没有问题。然后但是如 如果你说保值增值，那是另一个算法了，就是投资的需求，投资的需求我是要保证增值的。那咱们怎么算账呢？比如说咱们持有住房的成本，我不知道大家算过没有啊，其实咱们持有住房的成本是很高的，比如说你家里老婆小三百万，我把它卖掉，三百万是真金白银啊， 我放在银行那利息是有的。刚才说我是买国债呀，还是投资理财啊？百分之三，百分之四的收益是有的吧？那所以这个资金的成本实际上是你持有住房的时候就有资金的成本百分之三到百分之四， 然后这个房子的使用期是五十年折旧，刚才说每年收百分之二，对吧？然后你当初买房还交了维修基金，然后你平时用你物业费、暖气费等等各种支出啊，杂七杂八加一块可能成本有百分之七左右，那如果这房价涨的低于百分之七，你就是亏本了， 现在室友住房是亏本的。是这样啊，所以当房东的话，就是连你资金的成本都收不回来。是这样的，就包括一二年，一三年，我就一直在忽略啊，就是说别说这个房东偷税漏税，你应该给他补贴，他实际上是在给社会做贡献， 他连资金的成本都收不回来啊。所以如果从保质增值这个角度啊，你说买房我就能保证增值吗？房价涨是保质增值的，现在是房价降，你买了之后也不保质增值。所以咱们这个账啊，还是得因人而异。你要买房还是租房，然后你出于什么目的？ 你是自助啊？还是投资需求啊？不同的角度算不同的账。 近年来那观点，我觉得疫情已经过去啊，就是各行各业 还在回升咱们的就业率啊。各行各业这个警惕指数还是在往上走啊。尤其房地产，他是一个支柱产业，不管你承认不承认他都是，对吧？ 房地产的占地区百分之七，再加上他的上下游建筑业百分之七啊，那你在上下产业链太长了，对吧？那他不止百分之十四的问题啊，而且咱们的城市化现在还在加速阶段，现在咱们的城市化率是百分之六十多， 日本当初爆雷的时候，他是百分之七十七点六，他城市化已经完成，没有新增人口进城了。现在咱们还有大量的人口在进城，一年一个点，咱们是十四亿人口基数大呀，那一年也有一千四百万人口进城的， 那新人进城得有新房新增量，这个住房对应，这是我的观点啊，你新人来了，你不能抢别人的房子， 别人房子还不够呢，我还得小房换大房，旧房换新房，然后新婚要有新房呢，对吧？所以我的观点呢，就是说随着城市化的推进啊，因为咱们的城乡差别还是有的，农村人口还是要进城， 大量的新增住房还是要盖，那这老破小呢？他越来越旧，你还是要城市更新，对吧？所以房地产他是一个永续的行业，不是说五十年一百年的一个行业，他是个永续的行业，新房总是要盖，老房总是要更新，对吧？那所以在这种情况，他提供的不仅仅是住宅啊， 那现在我们学校的是教育产业，对吧？也是在房子里啊，那你工业商业也是盖房子呀，现在我们说养老院啊，包括孩子的幼儿园等等啊，实际上是他不仅提供了居住的场所，他也是产业的空间啊。那所以我认为咱们的整个的 房地产啊，我们把这个调控做好啊，把城市规划、土地利用规划、房地产规划，各行各业，他的布局结构给他处理好，包括我们说人地 钱房对应啊，把它做好的话，尤其是二四年啊，中央已经提出，就这两年一直在提出房地产要良性循环，然后要处理好房地产和金融的关系。 因为巧妇难为无米之炊，没有资金没法做房地产，对吧？那现在中央已经高度重视，就是一视同仁啊，对待各个房产企业，然后解决他的资金问题啊。我觉得我还是看好二零二四年的楼市，起码就是说他还是一个住底过程吧，还是有回暖的这种趋势。

好消息，房地产预售制可能很快就要取消了！一直以来，新房预售制和公摊面积是两个让老百姓深恶痛绝的制度， 老百姓花钱买的房子，不管是全款还是按揭贷款，开发商收到的都是全款，购房者付完钱却拿不到房子，一般要等两到三年时间，还要冒着开发商爆雷，房子烂尾的风险。 预售制是当年为了快速完成城镇化的需要，当时的房地产市场供不应求，如果现房销售远远满足不了市场的需求，所以就有了预售制， 开发商贷款拿的地，房子出地面就能拿到预售证开始销售，卖的钱又被开发商拿去买地，周而复始的循环，雪球越滚越大，负债越来越高。依照当年的市场需求，这种开发模式确实一定程度的解决了市场供应不足的情况，但是也给很多开发商买 下了最终爆雷的种子。恒大、融创、碧桂园、中粮都是这种高杠杆模式下的受益者，当年他们利用这种模式急速扩张，遍地开花，欲让其灭亡，先让其疯狂，最终他们都走向了不归路。 大家一直在吐槽这个预售制，交了钱却拿不到房子，房子如果烂尾了，购房者还得接着还月供，为什么明明开发商犯的错，却让购房者来承担后果？ 当年在房地产极度缺乏的时代，预售制发挥了重要的作用，而今天房子已经严重过剩，大量的房子卖不出去，需求严重萎缩，预售制已经没有太大的作用。 而且由于前两年恒大事件已深深的伤害了购房者的信心，让购房者对期房有了很大的抗拒，是时候取消预售制了。好消息是国 家正在考虑全面取消预售制，海南已经取消预售制，实现现房销售，广州、长沙也正在试点，如果效果明显，将极大可能全国推行。 其实，依照目前经过多轮旧市，仍未见明显起色的市场情况，现房销售一定会极大刺激购房者的买房热情。 另外，如果实行现房销售，市面上供应的新房将迅速减少，到时候又会出现供不应求的情况，对于目前市场只跌回涨会有积极的作用。希望早日取消预售制，让我们能一手交钱，一手交房。

不能取消，只能完善预售的产生有他的必要性。如果取消预售，我们现在开发商生产建造的能力 会至少下降三分之二。你想想市场和共同关系会变成什么样呢？国外为什么会产生预售？如果你盖现房才卖，盖完了之后才大家一看不行，他改不了。 但是你预售呢，当你卖的不好的时候，就马上调整规划，调整户型，有可能改变了，他其实就可以大胆改善 资源的配。那么对老百姓呢？是有好处的。你等他们现房出来的时候，预售时候是一万，现房出来的时候到了一万三呢。老百姓是吃亏的，爱的就不能省了钱。这笔钱数额巨大，是非常有意义的，而且我们只交了一个首付，看看带来了家人的一个增值。

预售取消应该什么时候？就是在房价往上猛涨的事，那个时候取消对开发商来讲没有任何影响，你这个时候取消，他本来已经很缺钱。那么我们的预售的问题最大问题在哪里？就是对购房是毫无保留， 就是房子没借成，把所有的款已经给了开发商，而且已经背上还贷。所以现在我们所解决这个问题，第一个不要，不要追究以前的了，预售 也不用去呼吁了，整个市场已经从过去的卖房市场转向买房市场，大家肯定会选择宪法，不可不会选择期法，我们的这种预售肯定会消失掉，自然的会消失掉。