保利发展目前算破净股吗？

保利地产宣布回购自己公司的股份，欢迎来到东方之家买房。十二月十一日晚上，保利发展发布公告称，鉴于股票价格低于净资产价格，公司你以自有资金通过集中竞价方式回购公司 a 股股份， 回购资金总额不低于十亿元，也不高于二十亿元，回购的价格呢，不超过十五点一九元每股。 那保利发展当天收盘价呢？只有九点六元，市盈率只有六点二倍，市净率只有零点五九，非常低啊。那总的来说啊，这几年房地产是不好， 但房地产业大城市的房价，还有房地产股，其实都出现了超跌，甚至是严重的超跌。比如央企保利，在目前下行的 市场当中，仍然是最能卷的企业，业绩逆势上涨，规模逆势扩张。大家都知道有句话叫做国进民退，很明显人家是进的那一家，而且进的这么明显，这么夸张，但价格居然下跌了，这明显就不合理了。 所以呢，明年房地产企业的龙头股票，特别是央国企背景的这些，应该有机会迎来逐步的估值修复的过程。 对于这些优质的房地产企业回购自己的股票，我觉得可能这里面的收益比他自己开发项目收益还高。好了，今天节目到这里，如果你个人购房有其他疑问想跟我交流的话，欢迎私信我，想提高财富管理认知，请关注我有，欢迎评论点赞、转发。

一心一意为土豆做研报，要说保利发展这两年的走势真的是让人大跌眼劲啊，从最高的十八块八毛五，一路跌到了现在的十点七八元， 市值不知不觉的蒸发了将近百分之五十。最近这两个月的走势啊，更是用一句话可以形容，北京的今年没有秋天，保利的今年没有回调，保利有十四万八千四百七十二位股东。这一期视频，起码我要告诉你们保利的真实价值。 好，进入我们今天的主题，保利发展带你看看地产生意的底层逻辑。在开始前，请允许我插播一条广告，若想解锁五千家上市公司的合理买卖价位，欢迎来到二师弟的知识星球。好精彩，继续还是一样，我们先记录数据，再开始我们的解读。 一千九百二十亿的收入，制造成本占据一千五百五十亿，真实的毛利润其实只有百分之十九，大概三百七十亿的毛利空间，刨去营业税、附加税、所得税， 合计一百一十五亿，还剩下两百五十五亿元。因为保利大量的使用了银行的贷款，银行每年还要拿走二十亿的利息，销售团队、市场团队、管理团队一年还要拿走八十亿，七七八八砸向剪完，最终还剩下的利润大概只有一百亿元， 存款利息，投资收益补回来三十亿，最终大概可以实现一百三十多亿的利润。最后一千九百二十亿的收入，一百亿的利润，其实只有百分之五的毛利率都不到，而且还是一锤子买卖。什么是一锤子买卖，我在很多期视频里面已经讲过了，这里就不再赘述了。 利润同比增长三个亿，从二零二二年三季报的一百二十四亿，增长到了二零二三年三季报的一百二十七亿。再让我们看看公司的加点部分，有一千四百三十亿现金，五十亿的应收，还有八千七百亿的库存，就是商品房没有卖出去的房子。一千四百四十亿股权，投资地产等。八十四亿的办公楼，还有六亿的在 工程。再来记录一下公司的负债情况，五十二亿的短期贷款，一千四百亿的应付账款，二十七亿的工资，还有税费，两千八百亿的长期贷款和应付债券。 让我们来盘一盘，保利的家底有多少啊？一千四百三十亿现金，八千七百亿库存，一千四百四十亿股权投资房产，办公楼等。短期贷款和长期贷款，合计两千八百五十亿元。一千四百二十七亿应付款，还有工资、税费， 合计现金需求为四千两百八十亿，而实际上拥有的现金只有一千四百亿，因此最终的现金轴缺口高达两千八百五十亿元。那为什么会这样呢？其实这个是房地产的通病，现金流差，因为他的钱都是借来的，而且成本高， 此时其实都是负债，借来之后要去拿地皮盖楼，相当于是全部变成了库存。所以房地产企业的本质啊，就是他的资产包里面全部都是负债和库存，压根就没有 现金流。那他什么时候会有现金流呢？只有他离开市场的时候不玩了，离开才能获得真正的现金流，只要他还在经营，就好像一个赌徒还在赌桌上面，他的钱都是筹码，筹码怎么能当做现金流呢？所以他不可能是真正的现金流，这就是他的商业模式所决定的。 说到这里，请问你对于房地产有没有一个全新的认识呢？只有离开赌场，筹码才可以变成现金，这才是真正的现金流。八千七百亿的库存全部开发完毕，卖出，收获八千七百亿现金， 四千二百八十亿的债务全部还款完毕，最终剩下四千四百二十亿元，这才是他最真实的理想状态下的自由现金流。所以只有将筹码换成钱，离开赌桌，离开赌场，这个人才算真正的有钱， 因为久赌无赢家嘛，否则的话，即使中途大赚一个亿，也都是纸上富贵。那现在的保利发展到底价 值几何呢？首先他有八千七百亿的库存，现金和股权合计加起来有一万亿，扣除四千两百八十亿的负债之后，公司不是还有高达五千七百亿的价值呢吗？这保利不是挺富裕的吗？怎么就变成负两千亿的现金流了呢？那这时候大家有没有意识到一个问题， 就是我房产能立刻变现吗？答案是不可以的，所以这个假设是根本就不能成立的，因为你有八千七百的库存，但是无法在瞬间卖出，他可能需要花费十年，每年九百亿，每年九百亿都他妈卖出去，花费十年时间，也就意味着你需要支付利息费、管理费、销售费用等等，费用持续还要支付十年， 按照目前的成本，一年三百亿，十年就是三千亿，最终八千七百亿全部清空离开市场，也就是说需要还掉四千两百八十亿债务的同时，你还需要再支付十年的时间，还有十年的处理成本，总计三千亿元，最终剩下的钱才 是你真实的现金流，最终的数字可能只有一千两百亿了，这还是这十年时间，公司不再扩张，就守着这些资产去卖的情况下，还是一个很理想的情况。那现在再来让我们看一看市场是怎么走的， 一千两百亿的价值，一百二十亿的股本，可计算出股价为十元，我们可以看到最近的十年走势都是围绕着十元在进行上下的波动，而公司本身 并没有成长。看完了保利，我们再看看万科是不是这样的？万科同样也是一千四百亿价值线附近，时值十六年，没有发生个变化， 只是在波动，没有在成长，那这到底是为什么呢？保利一千两百亿不涨了，万科也是一千四百亿不涨了，到底他们背后的原因是什么呢？其实还是房地产的模式，用钱启动公司找银行贷款，把钱换成了债务，并承担百分之四的成本，于是一块钱变成了十块钱， 注意，十块钱是带成本的，所以他不是资产，而是债务，这也就是所谓的财务杠杆，从一块钱变成了十块钱，最后这十块钱却变成一百块钱的地皮和楼房，此时的一百块钱不是真实的财富，还是你的账面价值， 再然后支付三费开支，把这一百块钱卖出去，变成一百块钱，变成一百元现金了，最终需要支付给税务，二十块钱支付给银行，二十块钱交付给建材商三十块钱，最后再给员工二十元， 结果呢，自己真正赚的钱只有十块钱。所以一个听起来数字非常庞大的资产包，最终能变现出来的现金金额大概只有百分之十， 一万亿的资产包也就是一千亿。所以恒大那种两万亿的资产包，如果全部卖出去的话，最终它的价值也就是两千亿元。万科、保利这种一万多亿的资产包，最终转化出来的现金流和公司的大概的价值也 就是百分之十，这不是我决定的，而是他的商业模式所决定的，而且很难有大的转变。来让我们看看保利的资产包，二零二三年三季度报负债和股东权益总计为一点四四万亿。 在我们来看看万科的，万科二零二三年三季度报负债和股东权益总计一点六五万亿。那照你这么说，那还有没有机会呢？首先目前万科呢，一千四百亿，保利呢，在一千五百亿附近，他们手里的资产包大概都是一点五万亿的样子， 其实这是很合理的价格，不低估也不高估，现在是属于合理，因为他的商业模式决定了他的资产包最终真正可以变成现金流，折现的数字 大概就是百分之十。所以房地产企业看两个重点就可以了，第一，资产包，第二是否健康经营，所以只要企业健康的经营，它的价值大概就是百分之十，资产包的价值。非健康经营，资产包 就会因为各种原因而提前爆雷，在无法转化现金流的时候，提前爆掉了。类似一个赌徒，本来赢了一百万的筹码，他最终离开赌场，本可以带走十万现金的，可惜他上头了，又多下注了几次，最终一百万的筹码也输掉了，结果就是出门带不走一分钱。 这下你是不是明白了地产行业的估值和定价逻辑的呢？最后再让我们来敲一下今天的重点，地产股到底看什么？第一点，资产包的构成。第二点，公司是否在健康的经营。结论是，若满足这两点的话，地产股的价值就是资产包的百分之十。好，点赞收藏不迷路，关注二师弟，二师弟带你投的明明白白！

来了，家人们，国字号房企龙头出手不盘了，房地产板块难道要从坑里爬起来了？ 关于保利有个神奇的规律得了解一下。昨天盘后，保利发展宣布斥资十到二十亿回购公司股票，回购价格上限是十五块一毛九元每股，比现在的股价高了百分之六十， 而且回购期限缩短为三个月，这短期护盘的意思啊，十分明显。同时呢，时空人保利集团也会以这个价格出手增持，再同时，今年持续坚持，第二大股东泰康人寿也承诺六个月内不再坚持了， 这里出手一套小连招啊，盘中一度把保利送到了涨停上，同时也带动了房地产板块整体大涨。按理说啊，这房地产的移动一般都没什么持续性，但这次有点不一样了，带头大哥变成了保利，而且公司和大股东那都是真金 白银的往外掏钱了。回顾保利的历史行情啊，二零二一年八月四日，公司就公告要在六个月内回购公司总股本百分之二的股份，那当时公司的股价呢，正处在阶段性的历史地步，随后迎来了一波大涨行情，同时地产板块也走出了阶段地步，来了一波反弹。 而且啊，这种情况还不止一次，零八年的九月，一四年的二月，一五年的八月，都是石控人出台了增持计划，而且这几个时间节点，保利的股价都是在阶段性的底部， 随后就共振了房地产板块的反弹，现在又到了同样的局面上，而且这次似乎药效更猛了，那么命运的齿轮会再次转动吗？

保利发展昨天晚上一则公告炸锅了，公司宣布回购十到二十亿股票，同时大股能增值二点五到五个亿，为什么会炸锅呢？ 保利在历史上一共有过四次大规模的增值，大家看一下这张图，第一次回购是在零八年的九月九号之后，很短时间就有过超过翻倍的上涨， 第二次是在一四年的二月二十五号，也有翻倍以上的上涨。第三次和第四次分别是在一五年和二一年，也都有过很大的涨幅， 而且最关键的是，基本每次都买在了最低点，说是股神不为过吧。昨天晚上是第五次回购，今天最高涨了九个多点，也带领持续弱势的地产股灵长市场，而且保利本身就是业内最稳健的企业，应该没有之一，所以这里股价 修复一下应该是可以期待的。但是声明一下，这里不推荐股票，只是看到这个统计数据很有意思，可以给大家做个参考吧。 中国投资者现在已经接受了地产的调整，是结构性的，所以在这个过程中会试图去寻找一些高质量发展的投资机会。而海外投资者普遍的看法都认为，如果这里的房地产没有一个明显的奇稳， 中国就处于很难投资的状态，也可以理解，毕竟他们是可以在全球配置有选择的，没必要在一个地方耗着。上周五的重要会议后，马上又是经济工作会议，我们还是期待一下，看看会上会有什么别的说法吧。

偷偷告诉股民，除了人工智能，中特孤就是今年的最强主线，而这五家公司不仅股价不到五块，而且处于一个破镜状态，是当前市场上非常稀缺的品种。 如果您能够把握住，今年大概率能够抢跑大多数散户。点赞关注直接给您分享！最近中字头之所以涨得这么厉害，无外乎中国特色，估值体现利好， 国内呢，有很多中字头企业实力雄厚，然而股价呢？一直趴在低位，这和我们的资本市场发展路线是严重不符的。尤其是这五家中字头企业，不仅是跌破净资产值，而且的话股价还在五块钱以下，今年很可能会迎来业绩和估值的戴维斯商机。话不多说，直接给大家进行分享。第一家，中游工程， 中国领先，全球先进的石油工程建设企业，市金率是零点九八。第二家，中国中野，全球最大的野金工程建设综合企业，喜欢之一，市金率是零点九七。第三家， 中国外运，国内的航空货运代理。第一家，国有上市公司，试运是零点九五。第四家，中行产农行业领先的产业资本控股公司，拥有全牌照金融业的业务平台，试金率是零点九二。 那第五家是中南股份，广东省最大的钢铁企业，试镜是零点六六。关注我，了解更多股市干货！

央企保利地产真是牛啊，每次回购都是大手笔，一出手就是十到二十个亿，这还不是最牛的，最牛的是他每次增持股票都是当时市场的底部，历史上他总计有四次增持自家股票， 每次都是踩准了当时市场的底部空间，这次大家觉得会是市场的底部吗？大家对这个事情怎么看？欢迎评论区留言告诉我。