武汉华润润府为什么这么便宜

华润润府和华发中央首府应该怎么选呢？这是我们一位客户的问题，他的预算大概四百万左右，想买第一梯队的书包房，兼顾改善资助，觉得这两楼楼盘各有优劣势，不知道怎么选。 典礼不接开发商广告不站队开发商研究五年武汉书包房，我从居住体验、书包和未来的流通性做一个对比。 第一，居住体验，润府是武汉星河湾的二期，由央企华润接盘，全部超高层毛坯交付，目前均价三万三。 华发中央首府是 cbd 华发中城会的二期，华发市、厦门国企也全部是超高层毛坯交付，目前二手均价三万一，新政不满二税费加中介费将近百分之十，算下来比润府贵。 小区园林均为维和市。景观上，华润有星河湾做的水系更胜一筹。户型上，润肤起步一百二十五平的 三房两卫，中央首府起步九十五平的三房一卫，起步门槛更低一些。周边配套上来说，润福一圈都是十年或以上楼林的房子，除了门口的解放大道出行方便，其他的都是羊肠小道。学校就两百米，走路接送车型拥堵是必须接受的痛点。 孩子周末想出去玩，解放公园步行可达。想去商场两站路，武汉天地商圈逛一逛。中央首府城市界面新，周边基本都是十年内的小区，条条大路都宽绰便捷，学校稍微远一点两公里，这得电动车每天接送。 周末想出去玩，周边三四个公园都可以有。还有武汉市新图书馆正在建设中。想逛街，下楼就是华发商都街，斜对面就是龙湖天街，时尚与烟火并存词典小节华润整体圈层比华发更高，生活便利性上，除了孩子小学接送 送比较方便，其他中央首府更便捷。第二，书包对比润府市江岸区学籍中央首府是江汉区学籍，润府对口小学是省重点育才二小吉娃很卷的学校，家长要有一颗强大的心脏，才能跟得上江岸区的教育内卷。对口初中一班第二梯队解放中学 目前普高百分之六十，当然也有伙班次，伙班出口成绩也是很好的，平行班就比较堪忧了。中央首府是一初教育集团打造的九年一贯制的学校，目前还没有中考成绩，但是由于小升初衔接紧密，生源好且稳定，被江汉区寄予了厚望。 据说二零二二年的期中期末考试，公办学校中医出学院的均分区内第一，但是真正的出成绩还是得等到明年的六月中考出成绩公开发布之后才知道。如果普高也只有百分之六十， 那么中央首府房价就稳了。如果只有百分之五十，那房价还得垮两三千，得等老师们磨合两年，成绩逐渐提升，房价才会起稳回升。 如果第一次中考就能过百分六十以上，那么价格还能够再提个两三千。另外，从两个区的整体普高和高分层数据上来说，江汉区如果剔除掉外校的贡献的漂亮数据，肯定是不如江汉区的。 点小节华发中央首府的书包具有极大的不确定性，后续结果就是房价不稳，润福就确定很多了，不用等，不用慌，一心准备有声效。 第三，流通性的对比。流通性就不得不说供需关系了，刚才讲到了润府周边以老破旧小区为主，对口御餐二小的小区中，润府是楼林最新的、景观最好的开发商，品牌力最强的，再加上密集段主 主要是一百二十五平和一百四十平的三房、四房户型，价格还是性价比最高的，所以未来的流通性肯定非常好，是片区二手的首选。 反观中央首府，无论是童书包的二手中，有比它品质更好的，也有比它品质更差的，还有对口省重点红林京小学的一中泛海国际，性价比也是相当高，品质也比中央首府好。 此外，片区内还有三个星盘，绿城湖畔云炉、信达时代央筑的湖景和真景，前仆后继的竞争对手想抢一个接盘者啊，不容易，因此流通性未来会逐渐的降低。 总结，这两个小区的价格差距不大，那么就主要考虑三点原则，第一，小区的品质决定未来生活的品质。第二，孩子读书、学校好坏和接送的远近。第三，通勤距离，这直接影响你每天的工作心情 和效率。如果你工作地自由，觉得小区品质无所谓，首要是看中书包价值，自己无法辅导孩子学习，主要要靠老师来帮你来接娃，那你就选润府。如果你工作地在金银湖，孩子明年九月就要读书了，不想等期房，家里有老人帮忙接送，那你就选中央首府。 涉及到每一个家庭，都得做十项系数的详细打分，才可以得出每一个家庭最合适的选择。没有最好，只有最合适，也许这两楼盘都不是你的最优选房子是解决生活痛点问题的，不要增加焦虑和纠结。 如果你正在武汉看房，诉求是书包房兼顾自住，我们的选房逻辑是保值增值兼顾流通性。如果你认同我的观点，可以深度的链接我，帮你一次选对房。

全国豪宅标杆星河湾都没有干起来的项目，华润为什么接手以后火的一塌糊涂？这种还停留在上一个时代的产品，华润到底是用了怎样的魔法，让人抢着买单？ 十月十五日，武汉政府开盘当天，销售额九亿，却划超两百套，却划率整体已经超过了百分之九十吧，那这是什么概念呢？我说一个简单的数据啊， 二期滨江核心区所有的楼盘，一个月加起来的销量都没有这一天开盘的套数多。而他的前一期是大名鼎鼎的星河湾。星河湾曾经是国内豪宅界的一代传奇，不光是很多顶流名人，网红是他的业主， 而在我们地产圈的知名度，星河湾也绝对是神一般的存在。我去参观他们的样板间，细节品质都很星河湾，但是他在武汉 却卖的很痛苦。我传了一下这个网上的备案数据，套数啊，卖了快两年的时间，应该两年多了吧，至今销售套数只有两位数，这个反差太大了。 那我们今天就简单的聊一下，同一个项目，为什么不同的开发商来操盘，结果大相径庭。那么从以下三个方面， 品牌实力、产品定位、价格倒挂。首先我们了解一下华润，华润作为一个央企背景的房企，获取购房者的信任非常简单啊。而早在十几年前，武汉开发楼盘还在野蛮生长的时候，华润就把示范区和小区品质做的非常惊艳。 这些年呢，华润在武汉开发了很多的爆款，小区交付实力和物业服务满意度又铺垫了很强的影响力。但是这一些都成了过去式，关键还是要落到这个项目的本身。 据开发商朋友介绍，华润入股这个项目非常坚持的一点就是独立超盘，让一个很星河湾的项目变成了一个很华润的项目，决策权是非常重要的。 第二个呢，就是所有人都发现，项目在产品面积段上进行了非常大的调整。之前的星河湾是两百六十五平起户，总价千万起步。 但是现在呢，武汉瑞府一百二十八平起，最大一百七十平，总价区间控制在了四百到六百个 w。 基于这一点，我感觉华润应该是做了很深入的市场调研的。 我们都知道，在汉口改善其实一点都不缺千万级的豪宅二期滨江一抓一大把，也不缺三百万左右的初改产品。但是四百到六百万左右这个区间里面啊，很明显是一个市场的空白。同时， 他所处的建设大道，实际上是江岸区的政治、金融、教育核心沿线的政企单位、事业单位非常多，老虎盘人的基数也比较庞大。这个群体有什么样的特点呢？他们一般有一定的家庭资产沉淀，圈层稳定， 改善需求相对迫切，但是这个板块的平均房龄都超过二十年以上了。这个时候呢，华润实际上既抓住了总价的市场空白，也抓住了客户需求的空白。所以户型设计虽然有潮点，但是购房者也会审时度势，看得清什么是核心需求。 当然，光一个产品定位，我不认为会产生一个这样的效果。华润还解决了一个核心问题，就是心理满足。所以江岸区的第一梯队的学校信息量还是很大的，我了解到目前对口同学校 的二手房房龄在十年到二十年之间的二手房均价在三万二到三万五房龄最新的育才名仕二手房均价也在三万九挂牌价啊。那么这样一对比，你是选三万三左右的央企新房，还是选没有啥品牌的 这个房龄老一点的二手房，从属性的价格倒挂，是把武汉人追求性价比的心理拿捏的非常到位。 你看，这也是为什么这个项目卖毛坯不卖装修的原因，直接把新房和二手房的客户全部给他薅走了。那实际上这个项目自身的条件也非常过瘾，进学校、进解放公园、建设大道、主干道等等这些我觉得没有过多的必要去追溯了。 但是刚才我说的这一套组合权下来，销售结果不就是最好的证明吗？所以呢，没有所谓卖不好的房子，只有不想深入了解购房者真正需求的开发商，我个人也希望这个市场上能出现更多真正关心购房者需求的产品。

武汉瑞虎到底怎么样？今天我们来实地看一下，我所有的视频都是评测，不是广告，认真看完会让你对楼盘有更清晰详细的了解。走 项目位于这个建设大道汇集二路正地铁口，然后小区是八栋楼，现在好像这边开的是这边的四栋，然后和以前的金黄湾一起，然后现在主要在售是二号楼，整个四十层， 三梯四户，中间户的话是一百二十八，两个边户是一百四十个平方，然后这个三号楼的话，中间户是一百二十八，东边户就是一百四十三，西边户就是一百七，然后他们现在在做，可以在做行业，大概一百六十号左右，一百七的基本上没什么楼层了，然后其他的 可以选，这个是小区不分实际年龄展示，这个是他一百二十八平一个中间户的一个户型，这边的话是一个毛坯交付，带你们看一下他的户型。这边左手边，这边是一个玄关啊，这边是一个厨房，餐厅，客厅。 这边和次卧是连的很远，都是超大的落地窗，这边是次卧，这边是公共的一个卫生间，这边是书房，就这个窗户稍微有点小。 这个是主卧朝南。这边是北京第二个开发商华润，占百分之五十一，安全性得到保障，五点五九的容积率着实有点高。第三个学校是玉台小学花桥校区对口解放中学，补单率是百分之六十，相对于武汉平均百 五十五的葡萄园来讲，略微高一点点，相比于中华瑞府的中央云景还在强不少。第四个华人中华瑞府，一百四十平米公摊百分之九，实在面积一百二十七平米，四楼四百七十六万，总价实在面积单价是三万七千四百八十。武汉瑞府按一百二十五平米，公摊百分之二十一，实际面积就是 百零一平米。十楼备案加的九八折，九十三百九十六万十的面积，单价是三万九千二百零八。武汉瑞府一百四十三平米， 十楼，同样的犯法时代，面积为三万九千八百九十四。所以考虑三房的可以看看武汉瑞府。考虑四房的建议可以直接看看中华瑞府 面中央云顶一百五十平米，带装修的，他们扬言要开三点七带装修，暂且不知道。讨论第五个周边新一点的二手房，一个容器公馆。二零一九年的房子，只有四栋楼，没有小区环境。一百二十平米户型 在手，最低单价三万一平。清河世家，二零一五年的房子，小区三栋楼一百六十一平米在手，最低单价两万八。这两个小区和武汉内府相比，产品力 略显不足。整体来看，有学校需求，对小区体量有要求，考虑三行的可以看看，还有哪些楼盘，拿不定主意的直接私信我就行，我来给你们全面分析安排。

上个月首开齐寿星的华润润府，这个月又要加推了，也就一百二十套房子，目前认筹呢，已经快一百组了。那总价四百到六百万，那为什么卖的这么好？我分下有三点零，大家看我说的对不对。 隧道和地段都没话说。那建设大道和解放公园中间的地段多项啊，也就不用我多讲了。那周边有二十多家 zf 单位，两百多家金融总部，到翠水楼的金融中心呢，就两点五公里。而西滨江的金融中下四公里去汉口顶级的商业医疗配套中心啊，也就六公里不到。 门口呢，就是汇集二路的地铁口，三六七八号线交通便利线啊，我就不多说了，那离汪洋城呢两公里，周边还有大大小小的商业配套，而且还配备了汉口还不错的小学育才二小，但初中啊，相对一般。 解放中学今年的普高率啊，也就百分之六十，那和二出六出比起来还是要差不少的。那走路到解放公园呢，也就十多分钟，项目高区的楼层啊，可以看到解放公园的全景。那 整体看来啊，除了初衷薄弱一点的，其他方面都没什么问题。其次就是合理的产品定位以及华润品牌的加持。都知道这个项目的一期是星河湾中国豪宅的代表，可惜啊，他在武汉水土不服。面积段呢，二百六十五，二百七十五，二百九十七平。他总价最低啊，也要小一千个两年的时间，卖的还不到二十套。 华润来了之后呢，接手了二期，一百二十四，一百四十三，一百七十平。要知道武汉千万级的豪宅，二期兵章啊多的是，那三百万的出改产品啊也是有的，但四百到六百万这个产品啊却是空白的，那华润恰好抓住了这一点， 那一期二期在一起，华润的业主呢，不仅能享受青口万千万级的园林景观，很享受到华润的物业服务，而且整个小区啊，都是归华润管的，小区的品质和管理是有保障的。那我觉得最重要一点就是华润是懂购房者的，那在这个区域内的房子大多数都是二十年以上的老破小，那为了孩子 读书或者说本区改善的只有二手房，但是啊，都没有什么居住舒适度。我查了一下，和润府对口相同书包的二手房，零五年的金色华府三万五，一零年的一和丽景呢，三万五，那最新的一六年的育才名仕啊，三万九。那虽然说都是大挂牌价，但你是愿意花三万五去买华润开发的新楼盘，还是去买没有品牌的二手房呢？我 相信这是华人卖的好的最大的原因。虽然说这个项目的缺点也蛮多，令人恐慌的超高层和容积率被人吐槽一万次的户型设计，但是结果能说明一切啊，人家卖的就是好 考虑这个，对地段想要品质而且有书包需求的，那这个项目就是最佳的选择。那如果说你对容积率和居住舒适度有要求的，那可以去看看其他的项目，优点足够的吸引你，确定呢？你也能接受，那这就是最适合你的。如果说你也赞同我的观点，可以深度的了解我。

润否在五百万左右的价位，有这两个属性已经非常能打，然后加上华润的品牌，对吧？物业很多项目都具备不了这种属性，虽然说他未来可能都很难突破这个数字，但是在目前的房地产 情况来说的话，很多很多的项目你能保证在什么？比如说你三万买的， 你能保证在交房之前啊，他不卖个两万两万五你就阿弥陀佛了，他只要能保住这个属性都是非常不错的 对不对？现在应该说特别多楼盘在房子还没卖完的时候就已经开始慢慢的调整价格，这个对于很多购房者来说是最伤的，不亏利息 又亏你的这个房子的价值，对吧？大家能明白这个道理吧？所以润府这个项目我一直是比较推荐的。

武汉润府他到底润在哪里？首先，润在他的学校对口育才二小的本校，这个小学是在武汉市是出了名的应试教育，算得上是非常一梯队的学校了，但是很多人去吐槽他对口的初中不太行，解放中学的话普高率大概才百分之六十多，但是别人育才二小是七一华源以及六中上至 外出的第一生缘句，每年的录取排名也是一直非常靠前的。所以别人花三万三买的根本就不是解放中学，是送的七一华园以及六中上至去买的。第二，别人的圈层非常纯粹，一期叫做星河湾，别人的房子都是八百多万起步，而润府只用四百万，你花四百万和花八 八百万的大哥用的同都是同一个水系，同一个园林，大家都在同一个小区里面，圈层上而言，润肤更加纯粹。第三个就是为什么润肤他们会卖的这么好，我觉得最大的因素的话就是他的产品 的面积段做对了，整个花桥片区几乎是没有什么新房供应量想改善的业主的话，他这种老小区他是买不下手的。新的小区的话起步面积段都在两百多平，然后两百多平的话，他的总价就会到了八百万。 八百万的话他是不会选择花桥这个板块的，他会选择去搞阿西滨江的房子。所以说润府他把他的产品面积上做到了一百二十二平以及一百四十三平以及少量的一百七十平的产品，减少了他的上升门槛。所以说你放眼看过去的话，整个汉口片区预算四百万，几乎是没有几个楼盘可以供你选择的。

武汉中府杨姐，测评版本来了，我们还是从开发商、区位、配套、小区价值这五个维度来测评。一、开发商，开发商名为武汉格律师地产开发有限公司，是由华容质地控股有限公司占百分之五十一，武汉格律师房地产开发有限公司占百分之四十， 珠海恒清润红三号投资企业占百分之九合资组成。其中珠海恒清润红三号是华润资产旗下的子公司，格律诗王开氏花桥集团子公司，实际上可以算作央企华润占百分之六十，和民企花桥集团占百分之四十合作开发。 花桥集团是花桥村村民集资成立育才系的民办学校都是花桥集团开的，但是楼盘开发的很少，大部分集中在江岸区，花桥村在武汉没有烂尾市，而华润就不用说了。所以从开发商的角度来看，润府交房没有问题。二、区位，润府， 我在汉口二环内建设大道，惠济二路地铁站的门口。我经常讲汉口的区委，汉口没有中心，但是有核心区。为什么没有中心呢？因为中心路讲的是新城市，从中心往外摊大米， 汉口不是新城市，汉口在解放之前就有了。汉口的发展一直是沿主干道发展，一九五八年解放大道建成，一九八八年建设大道建成，而二环线和三环线直到二零一零和二零一一年才建成。因为建设的早，解放大道和建设大道已经成为汉口资源最集中的两条主干道。 解放大道汇集了同济、协和、幺六幺，还有武广、恒隆、 k 幺幺，他们代表着武汉最顶尖的商业和医疗建设大道汇集了湖北百分之八十的银行总部和俊商总部，加上二期滨江商务区的众多保险总部，可以说二环内解放大道和建设大道周边 的区域就是汉口顶尖配套最集中的核心区。武汉润府就在这个范围。润府到曲水楼金融中心车程二点五公里，到二期滨江金融中心车程四公里，到同济协和，还有武广 k 幺幺恒隆商场车程都在六公里以内。 润府就是标标准准的汉口核心区位。三、配套在讲配套之前啊，咱们有必要把润府的地块给讲清楚，把地块讲清楚了，才明白润府的配套。 武汉路虎这块地啊，组成比较复杂，涉及 p 二零一二二六四号楼面价两千两百八十三点五八元每平米。 p 二零一九零四六号，楼面价九千四百六十九点二十三元每平米。 p 二零二一一四七号，楼面价一万两千一百零一点二七元每平米。 p 二零二二零二零一万六千四百九十九点二八元每平米。一共四块利，全部是花条 集团拿的。其中 p 二零一二二六四号里面有一块地叫花桥村 k 二地块就是图中最大的这个。 k 二地块一期已经开发过一个楼盘，叫荣喜公馆，是花桥村聪明拆迁后就地还建的还建房，画面对口的是育才二小本校加解放中学。 k 二地块的二期是二零一九年花桥请广州的豪宅专业户星河湾开发的，楼牌叫武汉星河湾。 p 二零一九零四六号叫花桥村 k 二扩大地块， 目前闲置，没有开发。 p 二零二一一四七号叫仪表厂地块， p 二零二二零二零号叫仪表厂扩大地块，仪表厂地块加仪表厂扩大地块，再加上一部分 k 二地块，就组成了武汉润府。知道这些有什么用呢？第一点，花鸟村 k 二地块除了荣禧公馆和武汉星河湾，以 安保还原育才二小寄宿学校和育才二小寄宿学校国际部，但是育才二小寄宿学校于二零二二年搬迁到了后湖的实验中学附近，这个原相只就拆了，目前规划的是建怀念房，如果建成可能会对润府五号楼、六号楼视野和采光造成遮挡。 第二点，有一份不公开的文件显示，为了支持花桥村招商引资， k 二以及 k 二扩大地块的业主， 符合条件的子女可以就读育才二小本校。汇体校区武汉新罗湾肯定是在 k 二范围内，武汉入府也有一小部分在 k 二范围内，加上这些地块背后都有花桥集团的股份， 而花桥集团又和育才关系紧密，早前期的环建房、荣企公馆都能对口育儿本校，那新店的入户我估计百 分之九十九也是对口育儿本校和解放中学的。为什么不是百分百呢？因为要等交房后画片才能说百分百。至于其他的配套啊，前面在区位中已经讲过了，门口就是三号线汇集二路地铁站，全汉口最牛的配套都在附近，这里我就不多说了。四小区， 武汉入府和武汉清河湾虽然是两个小区，但是从规划来看是没有隔开的，也就是说定位为改善盘的入府 可以享受到千万家豪宅清河湾的水系园林，但除了三块五元每平米的物业费之外，需要加收零点五元每平米的水系园林管理费。 星河湾户型二百六十五，二百七十五、二百九十七平，两地两户，层高三米四或者三米六的豪宅，这里就不多讲了，我们仔细来感受一下。武汉润府一共是四栋楼，二号楼四十层，三号楼 四十四，五号楼四十三，六号楼四十六，全部都是超高层，一共八百四十五户，一千一百五十六个车位，单算入府容积率是五点五九，加上星河湾一起容积率是四点三。从数据上面来看啊，入府不是什么低密产品。 户型，目前二号楼三号楼中间户全是一百二十八平三开间朝南长阳台户型。二号楼东西边户和三号楼的东边户 全是一百四十三两开间朝南长阳台户型。三号楼西边户是一百七十平三开间朝南长阳台，竖向横钉户型， 层高均为三米，公摊百分之二十三。外立面是侧面铝板加真石漆，正面玻璃幕墙的弓箭化外立面，再搭配星河湾的水系园林，从品质上看可以说是很好的改善盘，无价值。目前入府展位开盘放风价毛 调皮，三万三左右，这个片区二手房价格差距很大，画片博雅小学家、培英中学这种非名校的全是老房子，单价一万出头，没有什么参考意义，只有对口育才二小家解放中学或者育才一小家武汉六出的二手房才有参考意。 经过杨姐的整理啊，对口育才二小家、解放中学，且每年成交量大于三套的二手。网友， 一九九零年建成的惠己社区，挂牌均价两万六千三百七十二元每平米。二零零一年建成的会员大公馆，挂牌均价两万五千一百三十元每平米。二零零三年建成的天会大厦，挂牌均价一万六千六百八十一元每平米。 二零零五年建成的金色华府，挂牌均价三万五千三百四十八元每平米。二零一一年建成的颐和丽景，挂牌均价三万五千二百五十七元 每平米。二零一六年建成的育才名仕，挂牌均价三万九千九百三十一元每平米。二零一八年建成的荣企公馆，挂牌均价两万八千八百九十四元每平米。再把荣企公馆这个环间房给剔除，二零零五年至今二十年房龄以内的二手房，挂牌均价全部在三万五左右。 二零零五年以前房龄超过二十年的二手房，挂牌均价一万六到两万六不等。对口育才一小家武汉六出企业，每年成交量大于三套的二手房，有。 一九八年建成的花卉社区，挂牌均价三万一千九百九十八元每平米。一九九零年建成的湖北省油电通讯设备厂的宿舍，挂牌均价两万九千三百七十五元每平米。一九九五年建成的育才一村，挂牌均价两万两千七百一十五元每平米。二零零五年建成的王 王府花园，挂牌均价三万两千四百八十三元每平米。二零一三年建成的金陵玉彩雅苑，挂牌单价四万四千零六十七元每平米。二零零五年至今二十年房龄以内的二手房，挂牌均价三万二或者四万四。 二零零五年以前，房龄超过二十年的二手房，挂牌均价两万二到三万二不等。从这个角度来分析，御一加六出的学区房价值更高，比对口御二加解放中学的二手房均价高五千左右。 御一、御二小学差别不大，但六初比解放中学的升学率强百分之十左右。不管是对口御一还是御二王陵，二十年以内的二指王均价全部三万加，只要入府在三万三以内就是值得买的。一是因为入府是新品，产品力和居住舒适度可以吊打这个 片区除星河湾以外所有的楼盘二十一位。在武汉所有的学区房板块中，刺青小区是最保值的，比如长青花园的六小区， cbd 的华发，中央首府，武昌的华润向出湾、福地、东湖国际，价格都很坚挺。最后我们来总结一下入府 购物的区位配套、小区品质，没有一项是武汉最好的，但是每一项啊，都排在武汉的前列。 这种没有短板的水桶盘很适合自助。如果你的预算够，对学区又有诉求，那用户能够满足你的期待。如果你要的是低密洋房，要的是离商场或者金融中心更近，那你就要去看看别的位置了。好了，关于用户的测评就讲到这里，关注我，我们下一期再见！