河北省土地整治项目定额标准

大家好，我是瑞思维咨询的王大伟。 今天呢，我和大家一起聊一聊参与土地整治项目必须要清楚的两类指标以及指标交易的基本问题。 那么在参与土地整治项目中，我们经常会听到关于补充耕地和增减挂钩这两类指标的省内交易啊，省跨省交易啊这样的基本概念。 那么如果只去听简称，很容易在实物中让我们去混淆这两类指标的内涵和区别。所以我建议大家在认知这两个概念的时候，一定要从他的全称和定义当中去加以清晰和区别。对于两个指标的概念，在 国家的政策文件中给出了明确的定义。跨省于补充耕地。国家统筹是指耕地后备资源严重匮乏的直辖市占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地或者资源环境条件严重约束， 补充耕地能力严重不足的省。由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为。 所以我们不难看出补充耕地这个指标啊，他是在耕地后备资源丰富的地区和由于要实施重大项目啊，造成补充耕地缺口的地区之间，要落实补充耕地任务而产生的这种调剂行为。 根据我们政策的规定，调剂行为他有一个原则是什么呢？是以县域自行平衡为主啊，那么省域内调剂为辅，国家适度统筹的这么一个基本原则。 所以我们看到的补充耕地指标交易啊，就分为跨省域的国家统筹和省域内的调剂这两种类型。我们说的第二个指标，城乡建设用地增减挂钩结余指标，跨省于调剂政策中也有明确的定义， 是指三区三州及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩结余指标，由国家统筹，跨省于调剂使用。从这个名称和这个地上来看他首先是什么呢？是城镇建设用地和集体建设用地之间的增减挂钩啊，这个 很容易让我们错误的把两个概念混在一起，认为耕地之间也可以进行增加广告并并不是这样的。那么其二是什么？是贫困地区和对口帮扶地区之间的这样一个调剂，并不是所有的省和省之间跨省域都可以去调剂的啊。 那么同样增减挂钩的指标交易也分为跨省域和省域内调剂这两类。 还有一个非常重要的指标交易的前提是什么呢？我们必须得关注啊，就是补充耕地指标一定是在耕地后备资源丰富的地区以及增减挂钩的结余指标。 需要特别提醒大家注意，并不是说某个地方实施了补充耕地或者拆酒复垦，就一定可以产生指标并进行交易， 交易的前提是丰富和结余，所以在土地整只项目当中，像这样的这种情形就极为常见，而且我们必须得清楚的知道他的概念和边界， 包括指标交易的主体啦，流程啦，价格体系啊等等，我们都会在接下来的视频当中和大家逐一分享。

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大家好，我是瑞士维咨询的王大伟， 上一期呢，我和大家一起分享了关于土地整治的十三个核心政策文件，那么这十三个文件就构成了我们国家土地整治和指标交易的基本框架制度。 今天我想接着这个话题和大家一起聊一聊，在我们项目筹划和投入资结构设计的实物过程中，要考虑土地整治的相关的三个核心认知。 呃，从十三个核心文件当中，我们不难看得出来，就是土地指标交易的主体一定是地方政府，土地指标交易的收益肯定是财政资金，那么就一定会按照财政资金的使用规则 和支付制度来安排这部分钱的。所以我们经常说在实物筹划当中啊，他涉及土地指标交易的项目筹划和投融资结构设计， 一定是一个财政金融和合规相融合的一门艺术。那么第一个我们就来看一下土地指标交易的价格差的问题。 从那核心文件里我们不难看出来，无论是补充耕地还是增减挂钩给予指标的交易，他一定会有一个价格差，那比如说我们的补充耕地，对吧？调出省的价格是，呃， 这个汉地五万，水田十万，和这个产能指标每亩每百公斤一万，而调出省买指标的那个省，他交给中央财政的钱是多少呢？是汉地十万，水田二十万，产能指标是每亩 每百公斤两万块。那么增减挂钩给予指标，它的价格是按照副肯的类型，就土地副肯的类型和质量来确定的啊。比如说我们副肯城旱田是三十万，那么副肯城水田就是四十万， 那么调入省就是买指标的，这个省他是有差别的，我们一般是按照三个档来说的吗？北京、上海七十万，对吧？天津、江苏、浙江、广东他是每亩五十万，那么福建、山东是每亩三十万， 那么如果附加了建设用地规模的，每亩还会增加五十万。但是在这个地方我们要提示提醒给大家的是什么？就这部分价格差并不是由我们指标调出省他全部获得的，对，也就是说从补充耕地指标交易的百分之五十 啊，卖出价的百分之五十和增减挂钩给予指标的调出价格以上的部分啊，全部都是有中央财政统统筹使用的，比如说这部分钱统筹以后呢啊，就会集中使用 啊，所以我们并不能把所有交易的价格差全部用于考虑。在我们项目融资的这个过程中，政策文件中规定， 补充耕地的收益优先考虑高标准农田建设增减挂钩的收益。调出结余指标省份应将获得的调剂资金全额下达，产生结余指标的地区全部用于巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。 优先保障安置补偿、拆旧复垦、基础设施和公共服务设施建设、耕地保护、 高标准农田建设、生态修复及农业农村发展建设等。支持十三五异地扶贫搬迁融资资金偿还。那么这个规则恰恰也是我们在筹划此类项目过程中和考虑投融资结构过程中必须考虑的一个因素。 第二个认知啊，就是我们整个交易的过程，我们一定要明白一件事情，就是社会资本乃至是地方政府是无法掌控和控制这个过程的， 就是指标交易的时间，一次性交易的量，交易的是哪一块地，对吧？甚至他的验收上图入库的这个时间，后续耕地管护机制等等等等，这些问题 对于社会资本来说是非常重要的，是非常重要的，他会事关到社会资本回款的可能性， 我们去言败他的可能性，时间节点以及他实质退出的时间点啊。那这个过程是我们全国统盘来考虑的，不会是某一个社会日本能够或者是某一个地方政府能够干涉到这个过程的 啊，甚至有些地方政府的文件里面专门写道社会资本不得参与或者干预这个过程。那么第三个认识是什么呢？就是我们各个省都有各个省的啊， 指标交易的价格体系基本都是框架，是按照国家那个框架来的，但是每个省都略有不同，包括有一些资金使用的方法会略有不同的。那么各省根据各省的资源禀赋啊，和他的就是他整自己发展所需求，所要的需求，他来制定的 每个省呢？呃，尤其是在价格方面会有一些差异，比如说有些省啊，他这个补充耕地的价格就是交易的活跃度非常强，那补充耕地的价格就会去设定一个封顶价格哦，据我知道，有两三个省他是已经设定了封顶价格，因为价格非常高交易的。 那么有的省呢，还根据 d 等， d 的等的类型啊，去设定了它的这个价格啊， 而而且还在实际的工作中，我们在实际的过程，过程中价格的杠饵还引发了一些现象，比如说有些耕地后备资源丰富的省啊，他是基于自身发展的这么一个需求， 跨省交易的这个积极性其实是不高的啊，其实是不高的，那么更多的是在省内交易，他会更火 有一些。那么第二个就是另外，另外另外一种情况就是急需建设用地指标交易的省，他在高价获得别的省的指标的时候，他也会觉得价格过高，他承受不了，就会开始在省域内搞什么，搞全域土地综合整综合整治，把这个价格打下来，那么 呃，这些都是需要啊，我们再根据项目所在地的政策文件和实际情况去展开深入的研究和梳理的啊。呃，在接下来的视频，瑞思维咨询还会根据不同的省，不同的地区，他的不同的政策去做一个对比， 呃，和分析和梳理。呃，我也希望就是说我们的好朋友能够在后台留言，给我们留言，说什么？说您想最想听到的那个省或者 那个地区是西北，是东北，哎，那几个省的关于土地指标交易的核心政策啊，我们也可以分部分批的和大家去做一些交流，在这个交流的过程中可能我们还会带出来，就是说 那个省，他目前在实物工作当中中，他可能会涉及到的一些具体的情形啊，这一期我们就到这里。

河北的农民朋友们注意了，二零二四年起，河北全省各地土地征收补偿要开始执行新的标准。近日呢，河北省出台了关于印发全省征地片区综合地价的通知，其中这几点关乎到了我们的切身利益。 第一呢，是农用地、建设用地和未利用地均涵盖在片区综合地价范围内，不仅仅只限于耕地。 第二是片区综合地价包含了土地补偿费和安置补助费，继续沿用以往分配的比例，土地补偿费占百分之二十，安置补助费占百分之八十。被征地农民社会保障费用、农民的住宅地上附着物和 青苗补偿费用呢，不包含在片区综合地价内。第三呢，是被征地农民的社会保障费用，要按照不低于综合片区地价的百分之十的标准来确定，划入专 用账户。第四，新的片区综合地价至二零二四年一月一日起开始实施。关注孟律师，了解更多整体拆迁的法律知识，记得点赞关注哦！

大家好，我是瑞思维咨询的王大伟， 今天呢，我想和大家一起来聊一聊怎样快速简单直接的去了解土地整治的核心政策的逻辑和核心条款。通过政策梳理，我们发现补充耕地、 城乡建设用地增减挂钩以及土地综合整治有十三个核心政策文件。关于补充耕地的有七个核心文件。 关于城乡建设用地增减挂钩有四个核心文件。关于全域土地综合整治项目有三个核心文件。 为什么七加四加三等于十三呢？是因为七加四有一个文件是呃重合的整个土地，呃整治以及土地指标交易的，整个的这个机制和体系的构建是按照这个文件体系来 呃形成的。那么其实我们应该重点关注的是我们二零二一年的幺七八号文和二零二二年的四十五号文， 这两个文件分别把我们原来的这个补充根地的指标交易和增减挂钩的指标交易的期限做了一个五年的展期。 幺七八号文就二一年的这个文件呢，他还做了一些突出性的规定，比如说他把我们原来这个增减挂钩的吊收成的范围，他增加了一个我们国家级的乡村振兴重点帮扶线有一百六十个，也非常重要，那是我们的主要的目标区域。对， 那么然后呢，他还强调了，比如说要求农民自愿啊，一定要征求尊重农民的意愿，不得先拆救副肯啊，再确认啊，这一块是非常重要的，那么同时也强调了是耐红线内 啊，而强调了这个大于坡度二十五度的这个土地不得浮漂的耕地，那么也强调了，就是结余指标要先满足你当地的指标需求，你才能去跨省交易。当然还有一个非常重要的，就是我们幺七八号文给了我们一个方向性的东西，就是他的第九条说 调出结余指标，经过验收，并经自然资源部核定之后，调剂资金结算，不再经过中央财政，由相关省份自行对结。这个需要大家自己自己品啊，而且因为这个操作已经有成功案例了，大家可以自己在网上去找相关 操作是怎么操作的。那么到了二零二二年的这个四十五号门呢？呃，也给了一个过渡期，他这个过渡期里面说什么？要继续执行跨省域补充耕地国家统筹政策，那么补充耕地指标优先考虑考虑什么呢？耕地保护成效突出的革命老区、 民族地区、边疆地区和贫困地区、脱贫地区？对，那么在支持三区三州以及其他深度贫困县和国家乡村振兴重点帮扶线所在的省份，优先按照东西部协作和对口支援关系，开展增强挂钩，给予指标的跨省调剂。 那么其他省呢？啊，对于这个其他脱贫地区，继续实施城乡建设用地增加包括节约指标省内交易的一个政策。对，这就是我们过渡期的两个非常重要的文件， 四十五号文还有一个非常重要的细节值得我们关注。文件专门提出，按照关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知要求，在充分尊重农民意愿的前提下， 可依据国土空间规划，以乡镇霍村为单位开展全域土地综合整治， 韩国农村存量建设用地腾挪空间用于支持农村产业融合发展和乡村振兴，这个非常重要啊，就相当于他把土地整治这件事情赋予了我们一个新的和乡村振兴衔接的发展方向， 也就是说，实施全域土地综合整治，盘活存量，支持下风阵型啊！那么全域土地综合整治也有三个核心文件，这些相关文件提出了这个全域土地综合整 五大任务和实施要点。之后呢，今年四月份还专门出了一个规范性文件，强调了三区三县的控制，强调了要尊重这个农民的意愿，不得强制合同病居，强调了保护耕地的质量，质量和这个这个数量要同步提高啊！在参与土地整治项目相关义务的时候， 必须先建立起由这十三个核心政策所构建起来的土地整治项目的内涵、边界、条件、机制等内核，然后再根据这个基础去结合项目所在省市线索配套的相关文件加以分析， 这样才能理解相关职能部门提出的诉求和条件。

大家好，我是瑞思维咨询的王大伟。呃，前两期呢，我们和大家一起交流了关于我们国家土地整治以及指标交易的十三个核心政策文件， 以及我们在参与土地整治项目过程中必须要建立起来的三个基本认知。那么从前面的分享当中我们知道啊，就是我们国家的土地整治和指标交易，他是有已经建立起来一个基本的框架制度的，而每个省在他制定政策的时候会有一些微调。 那我们在实物当中我真的要去关注的是哪些方面呢？就是我们筹划项目以及在做投融资结构设计过程中我们必须关注的四个方向。今天我们和大家一起来聊一 哪四个方面呢？首先也就是说我们的指标交易的价格体系啊，每个省就略有不同啊。然后第二个就是说我们省级部分的统筹比例 啊，呃，甚至有些地方是省市县的，就是分配比例啊。那，那第三个，我们是说我们指标交易的收益的资金，他的使用方式或者方向 啊。第四个是我们，呃，关于社会资本参与图整业务的奖补政策这几个方面，因为这四个方面他涉及到我们筹划此类项目过程中的资金回款的额度多少时间节点， 呃，财政资金的使用方式和支付路径等等等等。第一个方面，比如说我们说关于指标指标交易的价格体系啊，我们都知 知道我们国家是有一个统一的价格的，那么我们每个省他事实上是在内部竞拍的时候也会有一个竞拍价格的，但是这个竞拍产生的实际价格前面每个省几乎啊都应该是有一个指导价格， 那这个指导价格和他这个省的呃土地资源的分布情况、人口情况，呃产业发，产业发展情况，呃产业资源情况等等等等，他是有非常相关的。嗯，那他每一个地方的微调是略有不同的，每个省根据自身情况会有一个指导价格， 有些低于国家标准，比如陕西、江西、新疆、贵州、吉林、广西、宁夏。有些省高于国家标准，比如海南、河北、 浙江。还有些省市按照地的等级对价格进行了划定，比如山东、河南、甘肃、湖南。还有的是对标耕地复肯费进行的划定， 比如安徽、江苏、黑龙江、广东。还有个别特殊情性，比如重庆市、河南郑州、广东佛山的南海区采用了地票制度等。我们在筹划 呃土地整治这种项目的过程中，以及考虑他的投融资结果设计的实物当中呢，首先是要根据实际情况去综合考虑跨省交易，选择这种跨省交易还是省内交易， 因为跨省交易的价格比较低，有的时候是会比较低的。那但是他的指标交易的金额、资金回款 的时间、时间节点、额度都是比较有保障的，但是有些时候呢，省内交易的金额往往是比较大的。呃，交易很活跃啊，有些地方但是他的时间、交易节点、 回款的节点就没有那么确定了，所以我们这块是在实际实物过程中是要自己去 呃综合考量和考虑的。第二个问题，也就是在省级统筹的这个方面，他每个地方的规定也是不一样的啊，你比如说我们是按照这个呃，吉林省的规定是这么说的，就是省财政厅对各类 省跨省调剂补充耕地指标收益实行统筹管理，并从调剂资金中流程百分之十五，其余资金及时拨付 指标调出的视线，这边是这样规定的。那么还有一些省，比如说湖南，他的规定是这样的，省投资高标准农田建设项目形成的股村，根据指标是按照省市县五比二、比三的方式去进行分割的。 那么省级投资、土地开发、土地副肯等项目形成的补充的指标是按照实施前协商的比例啊，实施省和县两级来进行分配的。 在统筹比例这件事情上不是每个省都有这样的约定的，但是国家的整体的思路啊，其实他是要求不得统筹的。那这一块呢，其实是在 呃，今年有一些地方省的省长理论审计过程中，他提示到的就是这一块是这样的规定的啊，但实际上我们事实上每个省他 呃都有不同的情况啊，也确实有他的实际情况存在。